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Elementare Entscheidung: Immobilie vermieten oder verkaufen? Teil II



Ob aus Altersgründen oder nach einem Erbe. Oder die Frage steht wegen Umzugs oder Änderung der Familienplanung an. Die elementare Entscheidung eine Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen ist nie leicht. Wir geben in diesem Teil Hilfestellung zur Frage, wie man mit einer Eigentumswohnung umgeht und ob sich eine Vermietung eher lohnt.

Eine Immobilie zu besitzen bedeutet stets Verantwortung, egal ob man sie selbst nutzt oder vermietet. Doch es gibt relevante Unterschiede zwischen einem Einfamilienhaus und einer Eigentumswohnung, wenn man sich von der Immobilie trennen will oder muss.

Ein Hausverkauf ist in der Regel und objektiv betrachtet stets besser als das Haus zu vermieten. Die im ersten Teil benannten Gründe sprechen nicht für das Einfamilienhaus als Investmentobjekt.

Anders sieht es bei einer Eigentumswohnung aus. Die Gründe für die Notwendigkeit einer Entscheidung sind dieselben, wie bei einem Haus. Und doch lohnt ein genauer Blick. Denn stets sind auch steuerliche und finanzielle Bedingungen zu betrachten und auch organisatorische Herausforderungen zu meistern.

Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen

Bei der elementaren Frage, ob eine Wohnung vermietet oder verkauft werden sollte gibt es keine so klare Antwort wie bei einem Einfamilienhaus. Nicht jeder mag es Teil einer WEG zu sein und bei wichtigen Entscheidungen Rücksicht zu nehmen.

Grundlegend sind aber auch bei einer Wohnung essenzielle Daten wichtig, die man in die Beurteilung einfließen lassen sollte. Dazu gehört der tatsächliche Marktwert, den man entweder selbst durch Recherche und Vergleich mit anderen Objekten eruieren kann. Oder man fragt einen regional kompetenten Makler oder beauftrag einen Immobiliengutachter.

Auch möglich erzielbare Mieten sollten vor der Entscheidung in Erfahrung gebracht werden. Der Mietwohnungsmarkt ist teils sehr different und die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine große Rolle bei der Mietpreisfindung. Hinzu kommen regionale Gesetze wie Mietendeckel in Berlin oder Mietpreisbremsen in vielen Städten und Gemeinden.

Warum die Wohnungsvermietung eine bessere Wahl ist

Seit Jahren stiegen die Mieten in Deutschland, vor allem in den mittleren und Großstädten. Ergo kann man mit einer Eigentumswohnung durch die Vermietung viel Geld einnehmen. Eigentumswohnungen gelten als eine bevorzugte Kapitalanlage, die in den noch vorhandenen Zeiten der niedrigen Bauzinsen im Laufe der Jahre hohe Renditen erzielen.

Ein Argument spricht ebenso für eine Vermietung einer Wohnung im Gegensatz zur Vermietung eines Hauses: Die Instandhaltungsmaßnahmen der Immobilie tragen alle Miteigentümer, so auch die Kosten großer Reparaturen.

Eine Wohnungsvermietung kommt in diesen Fällen in Frage
Man benötigt nicht sofort das Kapital und will die Wohnung nicht (weiter) selbst nutzen.
Die zu erwartende Miete ist in der Region und aufgrund der Ausstattung als hoch zu bewerten.
Die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt nach der betreffenden Wohnung ist als mindestens gut zu bezeichnen.
Die Wohnung befindet sich in einem vermietbaren Zustand ohne erhebliche Mängel.
Die Immobilie der WEG hat geringe Instandhaltungsmängel und die Instandhaltungsrücklage ist relativ hoch.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft funktioniert bei Entscheidungen gut, also keine Querulanten im Haus.
Wichtig: Auch bei der Entscheidung pro Vermietung sollte die 10-Jahres-Frist zur Spekulationssteuer und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen der Bank berücksichtigt werden.

In den nachfolgenden Situationen ist es gut seine Eigentumswohnung zu verkaufen:

Sicher spielen hier familiäre und emotionale Gründe eine erhebliche Rolle warum man eine Wohnung verkaufen will oder muss. So kann bei einer Scheidung der Verkauf eine gute Wahl sein, wenn der ausziehende den verbleibenden Selbstnutzer nicht ausbezahlen will oder kann. Oder nach einem Todesfall will man sich von der Wohnung zeitnah trennen, ob der vielen Erinnerungen die schwer wiegen können. Und bei der Erbengemeinschaft droht Streit und ein verkauf ist die beste Lösung.
Es gibt aber auch objektive Gründe, die für den Verkauf einer Eigentumswohnung sprechen:
Die zukünftigen Reparaturen und Investitionen in die Immobilie werden hoch ausfallen.
Der Zeitaufwand für Mietersuche und bei möglichem Mietausfall schrecken ab. Auch eine laufende Vermietung frisst Zeit und auch Auseinandersetzungen mit der Mieterschaft sind in der Regel gut möglich.
Der Mietwohnungsmarkt wird zukünftig geringere Mieteinnahmen versprechen und so ist es vielleicht besser gleich zu verkaufen.
Eine vermietete Immobilie verkauft sich schlechter als eine leere. Genaugenommen ist der Verkaufserlös einer nicht vermieteten Wohnung um circa 30 Prozent höher, weil Selbstnutzer die Zielgruppe möglicher Käufer, neben Investoren, erweitern.
Man benötigt sofort das Kapital.

Steuerliche Aspekte bei Vermietung und Verkauf einer Immobilie

Bei dem Verkauf des Einfamilienhauses oder der Eigentumswohnung ist die Spekulationssteuer zu beachten. Auf den Gewinn aus dem Verkauf zahlt man die besondere Form der Steuer, wenn der Verkauf vor Beendigung einer 10-Jahres-Frist erfolgt.

Achtung: Die Spekulationsfrist wird vererbt. Hat der Vererbende die Immobilie erst vor fünf Jahren gekauft erbt man weitere fünf Jahre dieser Frist.
Ebenso ist bei finanzierten Immobilien die Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank zu beachten.
Bei Vermietung einer Immobilie ergeben sich vielfältige Steuervorteile. Ist die Immobilie kreditfinanziert können die Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Ferner kann man die Ausgaben die durch die Vermietung anfallen wie auch Versicherungen etc. gemäß § 9 EstG Absatz 2 als Werbungskosten gegenüber dem Finanzamt geltend machen. Zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten zur Abnutzung bei Vermietung sind möglich.

Tipp: In Steuerlichen Fragen ist stets ein Fachanwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen. Die Einnahme aus Vermietung und Verpachtung addieren sich zu den sonstigen Einnahmen und können die Gesamtsteuerlast pro Jahr erhöhen.

Die Finanzen bei Vermietung und Verkauf

Mit dem Verkauf einer Immobilie hat man zeitnah viel Kapital. Mit diesem lassen sich nachfolgende Immobilien ebenso erwerben wie andere Investitionen tätigen. Der Spielraum der finanziellen Möglichkeiten ist akut groß.
Bei der Vermietung einer Immobilie setzt man, im besten Fall, auf laufende und steigende Mieteinnahmen. Dabei ist die Mietrendite entscheidend. Sie errechnet sich aus den gesamten Anschaffungskosten im Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Eine Nettorendite von mindestens 3,5 Prozent ist als gut zu bezeichnen und sichert so einen inflationssicheren Zufluss von Geld.

Zeitaufwand bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie

Der Zeitaufwand bei Verkauf der Immobilie ist im Vergleich gering. Dennoch kann sich ein Verkauf, je nach Lage und Ausstattung wie regionalen Besonderheiten hinziehen. Gut drei Monate braucht es, um eine Immobilie gut und sicher zu verkaufen. Hinzu kommen Verwaltungsakte wie Notartermine und Bearbeitungszeiten der Banken. Bis das Geld auf dem Konto ist vergehen in der Regel bis zu vier Monate.

Der Zeitaufwand bei der Vermietung einer Immobilie ist so lang, wie man vermietet. Anders gesagt: Eine Vermietung ist im Alltag stets zeitintensiv. Neben dem Prozess der Suche nach einem geeigneten und zahlungsfähigen Mieter und dem Erstellen des Mietvertrags hat man dauerhaft mit der Vermietung zu tun.
Privatvermieter, die eine Immobilie erfolgreich vermieten wollen, sollten sich einen Großteil der Arbeit von einer regional ansässigen Hausverwaltung abnehmen lassen. Das Mietrecht ist sehr komplex, Streit mit der Mieterschaft leider häufig und vom Stress der Erstellung der Nebenkostenabrechnung ganz zu schweigen. Dennoch ist und bleibt die Vermietung einer Eigentumswohnung auf Dauer die beste und nachhaltigste Form Geld zu verdienen.

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