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Eigenbedarf als Eigentümer einer Immobilie anmelden Teil II


Eine Eigenbedarfskündigung ist nur zu Gunsten eines bestimmten Personenkreises zulässig, wie auch nur dann zulässig, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und dies plausibel gegenüber dem Gesetzgeber erklärt werden kann, vgl. Teil I unserer kleinen Reihe.

Es ist jedoch ein komplexes Thema und sowohl besondere Kündigungsfristen sind einzuhalten, als auch Grenzen gegeben, die eine reibungsfreie Kündigung gegenüber dem betroffenen Mieter erschweren können. Hier braucht es Klarheit, damit Was bei Kündigung wegen Eogenbedarf zu beachten ist |  (c) stockWERK / Fotolia.comEigentümer, aber auch Hausverwaltungen durch Wissen gerechtfertigte Ansprüche durchsetzen können, beziehungsweise begleitend unterstützen können.

ACHTUNG: Viele Eigentümer meinen einen bestehenden Eigenbedarf vortäuschen zu können. Dieser so genannte "vorgeschobene Eigenbedarf" stellt eine Vertragsverletzung dar und Schadenersatzansprüche seitens des Mieters, wie zum Beispiel die Umzugskosten etc. können und werden wohl auf Berechtigung vor Gericht treffen. Also riskieren sie keine Schadenersatzansprüche und kostenintensive Auseinandersetzungen durch das Vortäuschen von Eigenbedarf!

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Um Eigenbedarf anzumelden und eine frist-, form- und sachgerechte Kündigung zu stellen bedarf es, wie bei der ordentlichen Kündigung, auch im Falle der Eigenbedarfskündigung besonderer Fristen, die in § 573c, Absatz 1 BGB geregelt sind. Die Kündigungsfrist richtet sich demnach nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses mit dem derzeitigen Mieter.

Das Mietverhältnis besteht weniger als fünf Jahre: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit das Vertragsverhältnis zum Ende des übernächsten Monats beendet ist.

Das Mietverhältnis besteht mehr als fünf, aber weniger als acht Jahre: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit das Vertragsverhältnis zum Ende des darauf folgenden fünften Monats beendet werden kann; also eine Verlängerung der Frist um drei Monate, gegenüber einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren!

Das Mietverhältnis besteht mehr als acht Jahre: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen, damit das Vertragsverhältnis zum Ende des darauf folgenden achten Monats beendet werden kann; also eine Verlängerung der Frist um sechs Monate, gegenüber einem Mietverhältnis von bis zu fünf Jahren!

Wichtig: Es geht bei den Kündigungsfristen nicht um die eigentliche ?Abgabe?, sondern um den fristgerechten "Zugang" der Kündigung. Auch ist zu beachten, ob der Wochentag Samstag als Werktag gilt. Hier gilt, gemäß Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.04.2005 -VIII ZR 206/04: Ist der Samstag der erste, oder zweite Tag der dreitätigen "Karenzzeit" im neuen Monat, gilt der Samstag als Werktag.

Kündigungssperrfrist und missbräuchliches Verhalten

Auch wenn alle Voraussetzungen vorliegen, kann das Recht auf Eigenbedarf ausgeschlossen werden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann Eigenbedarf ausgeschlossen sein, wenn der Eigentümer den Mietvertrag nicht selbst mit dem Mieter geschlossen hat, sondern das Mietverhältnis nach Kauf der Immobilie übernahm. Hier sieht der Gesetzgeber eine so genannte "Sperrfrist" von drei Jahren nach Veräußerung der Immobilie vor und erst danach ist eine Anmeldung zum Eigenbedarf möglich, vgl. §577a, Absatz 1 BGB.

Sogar ist eine 10-jährige Sperrfrist ist möglich. Dies ist jedoch nur in Bundesländern der Fall, in denen die Landesregierung ein bestimmtes Wohngebiet als "besonders" ausweist und eine Versorgung der Bevölkerung mit angemessenen Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist. Hier sollte man als Eigentümer fachkundigen Rat bei der Hausverwaltung einholen.

Rechtsmissbräuchliches Verhalten

Bei einem so genannten "weit überhöhten Wohnbedarf" kann der Gesetzgeber dem Eigentümer oder Vermieter bei der Anmeldung des Eigenbedarfes einen Riegel vorschieben. Hierbei haben die Gerichte die Angemessenheit im Auge, was so viel heißt wie: Wenn für einen Familienangehörigen Schüler oder Studenten Eigenbedarf an einer 120 Quadratmeter großen Wohnung angemeldet wird, ist dies als rechtsmissbräuchliches Verhalten zu werten und die Anmeldung läuft ins Leere.

Ebenfalls ist die Durchsetzung von Eigenbedarf schwierig, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung steht. Dies kann unter Umständen auch zur Annahme des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führen. Hierbei muss das Alternativobjekt nicht in der selben Immobilie liegen, es kann auch ein Objekt in einer vertretbaren Nähe sein, das dem Vergleichsobjekt ähnelt.

Darüber hinaus hat der Eigentümer oder Vermieter die Pflicht dem Familienangehörigen aus dem berechtigten Personenkreis eine leer stehende Wohnung in der selben Wohnanlage anzubieten, bevor er eine Anmeldung auf Eigenbedarf für eine andere Wohnung stellt. Unterlässt er dies, kann auch in diesem Falle von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten ausgegangen werden und somit ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Zusammengefasst sollte man ganz genau die Fristen zur Eigenbedarfskündigung beachten, wie auch die Grenzen, die der Gesetzgeber dem Eigentümer oder Vermieter setzt, wenn es um den Anspruch auf Eigenbedarf geht. In Teil III unserer Reihe befassen wir uns mit der tatsächlichen Umsetzung und den möglichen Widerständen des betroffenen Mieters.

Hinweis: Der Artikel stellt keine rechtliche Beratung dar und ersetzt diese auch nicht.

Foto: (c) stockWERK / Fotolia.com


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