Über das Hausgeld bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Topf, mit dem alle Kosten der WEG bestritten werden müssen. Neben den üblichen Betriebskosten tragen die Eigentümer die Kosten für die Verwaltung der Immobilie und auch die gesamte Instandhaltung über die Vorauszahlung des Wohngeldes.
Die Eigentümer in einer WEG müssen Hausgeld, auch Wohngeld genannt, vorauszahlen. Grundlage dafür bildet § 16 WEG Absatz 2, der die Eigentümer zur Zahlung auf das Hausgeldkonto verpflichtet.
Aus diesem Topf zahlt die WEG sämtliche Nebenkosten. Darüber hinaus, anders als bei der Umlage bei Mietern, werden vom Hausgeld auch die Verwaltertätigkeit und alle Instandsetzungen getragen.
Das Hausgeld – Fälligkeiten und Rechtsgrundlagen
Wie obig genannt verpflichtet § 16 des Wohnungseigentumsgesetz die Eigentümer zur Zahlung des Hausgeldes. Über § 28 WEG wird konkretisiert, dass die zu leistenden Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan der WEG zu leisten ist. Selbst nach Gültigkeit von einem Jahr ist die Höhe bis zum neuen Wirtschaftsplan dieselbe.
Die Fälligkeit der Zahlung ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung oder sogar aus der Teilungserklärung. In der Regel wird das Hausgeld bis zum dritten Werktag eines Monats fällig.
Diese Kosten einer WEG werden vom Hausgeld getragen
Mit dem Hausgeld, auch als „Lasten und Kosten“ im WEG-Gesetz definiert, werden folgende Kosten durch die WEG, bzw. den Verwalter, beglichen:
- Allgemeiner Hausstrom
- Allgemeine Wasser- und Abwasserkosten
- Abfallentsorgung
- Wohngebäude und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Hausmeister oder Facility-Management
- Reinigung des Gemeinschaftseigentums
- Fahrstuhlwartung, soweit vorhanden
- Heizkosten für allgemein zugängliche Räume, soweit vorhanden
Die fällige Grundsteuer ist nicht Teil des Hausgeldes. Diese trägt jeder Einzeleigentümer selbst.
Zu diesen Betriebskosten einer Immobilie kommen noch die Instandhaltungsrücklage, aus der Reparaturen des Gemeinschaftseigentums (Fassade, Dach, Anstrich Flure etc.) bezahlt werden. Diese sollte bei älteren Gebäuden nicht zu niedrig ausfallen. Die Höhe wird auf der Eigentümerversammlung festgelegt oder angepasst.
Ferner gehören die Kosten für die Verwaltung, beziehungsweise Hausverwaltung zum Hausgeld, damit die Aufgaben des Hausverwalters einer WEG auch getätigt werden können. Die letzten beiden Positionen muss der Mieter einer Immobilie generell nicht tragen, sondern nur der Immobilieneigentümer oder Vermieter.
Wie hoch ist der Anteil der Nebenkosten je Eigentümer?
Grundlegend ist es meist der Fall, dass jeder Eigentümer unterschiedliche Vorauszahlungen leisten muss. Das Hausgeld richtet sich nach den Miteigentumsanteilen, die je nach Größe der Wohneinheit, logischerweise unterschiedlich sind. Der Miteigentumsanteil geht aus der Teilungserklärung hervor, dort als „Bruchteil des Gemeinschaftseigentums oder Gesamteigentums“ benannt.
Einige WEG´s verteilen die Nebenkosten auch nach Quadratmeteranzahl oder dort lebenden Personen. Einzig die verbrauchsabhängigen Heizkosten werden nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Bei Gasetagenheizungen zahlt der Eigentümer natürlich direkt an den Versorger.
Aufgabe des Verwalters: Die Höhe von Instandhaltungsrücklage und Wohngeld
Es obliegt dem Verwalter einer WEG die Höhe des Hausgeldes zu kalkulieren. Dabei summiert er alle jährlichen Kosten und Einnahme im Wirtschaftsplan der Immobilie. Daraus kalkuliert er die zu erwartenden Kosten und bestimmt damit die Höhe des Hausgeldes.
Anders sieht es bei der Instandhaltungsrücklage aus. Hier ist bauliche Fachkompetenz seitens des Verwalters gefragt. Wie ist der Allgemeinzustand der Immobilie und welche Kosten können auf die WEG im Laufe der Jahre zukommen? Ein neues Dach oder die Instandsetzung einer Fassade aber auch die Erneuerung und Reparatur der Rohrleitungen verschlingen Unsummen. Hier muss perspektivisch betrachtet und kalkuliert werden. Denn nichts ist schlimmer aus eine Sonderumlage der Eigentümer.
Eine klare Vorgabe wie hoch das Hausgeld sein muss gibt es nicht, da das Hausgeld nicht umlagefähige wie auch umlagefähige Kosten beinhaltet und jede Immobilie anders gestaltet ist. Erst zum Ende eines Jahres im Rahmen des Wirtschaftsplans wird der Überschuss an die Eigentümer ausgekehrt oder, wenn die Kosten zu hoch anfielen, nachgezahlt.
Wichtig: In der Jahresabrechnung muss der Verwalter zur Nachvollziehbarkeit alle Nebenkosten und deren Beträge benennen sowie den Verteilerschlüssel. Auch die Summen, die über die Hausgeldzahlung in die Instandhaltungsrückstellung geflossen sind, sind zu benennen, sowie deren Entwicklung.
Nebenkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung einer WEG
Alle umlagefähigen Nebenkosten kann der Eigentümer einer WEG auf den Mieter umlegen. Doch Achtung: Übernimmt der Eigentümer als Vermieter einfach den Verteilerschlüssel der WEG kann dies falsch sein. Gegebenenfalls kalkuliert der Verteilerschlüssel der WEG nach Wohnfläche, aber der Vermieter möchte nach Verbrauch abrechen. Dann sollte er im Mietvertag einen anderen Verteilerschlüssel benennen.
Im besten Falle wird der Verteilerschlüssel der WEG im Mietvertrag übernommen mit der Klausel, dass dieser dann verändert wird, wenn sich der Schlüssel auch innerhalb der WEG ändert.
