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Grunddienstbarkeiten im Grundbuch von Immobilien - Teil III



Grunddienstbarkeiten im Grundbuch von Immobilien können enden. Das kann direkt so vereinbart sein oder durch äußere Umstände wie eine Verjährung geschehen. Auf Wunsch ist es möglich, eine Grunddienstbarkeit zu vereinbaren und im Grundbuch aufzunehmen.

Grunddienstbarkeit
Grunddienstbarkeit bei Immobilien | Foto:(c)PublicDomainArchive/pixabay.com

Hierbei ist klar zwischen Grunddienstbarkeiten und anderen Dienstbarkeiten zu unterscheiden. So gibt es unter anderem noch das Nießbrauchrecht und Baulasten. Wer sich auf die Suche nach einer Kaufimmobilie macht, sollte immer einen Blick ins Grundbuch werfen und die vereinbarten Grunddienstbarkeiten berücksichtigen.

Nachdem es im zweiten Teil dieses Ratgebers um das Wegerecht und die damit verbundenen Aspekte ging, beschäftigt sich dieser dritte und letzte Teil mit dem Ende einer Grunddienstbarkeit und der Möglichkeit, neue zur vereinbaren.

Die Unterschiede zwischen Grunddienstbarkeiten und anderen Dienstbarkeiten wie dem Nießbrauchrecht und den Baulasten werden vorgestellt und erläutert. Außerdem kommen einige Tipps zum Grundbuch und den darin enthaltenen Dienstbarkeiten zur Sprache, die bei der Auswahl einer Immobilie von Nutzen sind.

Wann endet eine Grunddienstbarkeit?

In den meisten Fällen kann eine Grunddienstbarkeit nur dann beendet werden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks einer Löschung zustimmt. Es gibt allerdings auch einige Situationen, in denen ein Ende von selbst eintritt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein fester Termin oder eine auflösende Bedingung für die Grunddienstbarkeit festgelegt wurde. Ebenso kann es passieren, dass der Vorteil für das herrschende Grundstück nicht mehr vorliegt. Wenn beispielsweise Bodenschätze gehoben werden durften und diese nicht mehr im Boden vorhanden sind, endet die Grunddienstbarkeit.

Wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine Einschränkung oder einen Wegfall der Grunddienstbarkeit hinnimmt, kann diese verjähren. Das ist etwa dann der Fall, wenn auf dem Weg, für den ein Wegerecht besteht, Bäume wachsen. Wenn der Nutznießer des Wegerechts dieses gar nicht mehr in Anspruch nehmen kann, hat er 30 Jahre Zeit, sich zu beschweren und eine Beseitigung der Bäume zu fordern. Wird die Nutzung des Wegerechts nur eingeschränkt, muss die Beantragung innerhalb von 3 Jahren erfolgen. Nimmt er die Einschränkung hin und beschwert sich nicht, verjährt die Grunddienstbarkeit.

Hinweis: Nach einer Verjährung kann eine Grunddienstbarkeit aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hierfür benötigt der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Löschungsbewilligung durch den Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Sobald der zuständige Notar diese hat, beantragt er beim Grundbuchamt eine Löschung der Grunddienstbarkeit.

Eine Grunddienstbarkeit vereinbaren

Prinzipiell ist es jederzeit möglich, eine Grunddienstbarkeit zu vereinbaren. Dies tun Nachbarn häufig, um das Miteinander zu regeln und Streitigkeiten zu vermeiden. Der genaue Wortlaut wird in den meisten Fällen von einem Notar entworfen, der die Grunddienstbarkeit auch beglaubigt und ins Grundbuch eintragen lässt. Der Eintrag erfolgt immer im Grundbuch des dienenden Grundstücks, im Grundbuch des herrschenden Grundstücks kann jedoch ein sogenannter Herrschervermerk eingetragen werden.

Der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeiten und anderen Dienstbarkeiten
Neben den Grunddienstbarkeiten stehen noch verschiedene andere Dienstbarkeiten zur Wahl, auf die sich Nachbarn einigen können. Diese stehen teilweise für umfassende und teilweise für beschränkte Rechte und sollen dafür sorgen, dass die Nachbarn friedlich und in gutem Einvernehmen nebeneinander leben können. Die wichtigsten Dienstbarkeiten werden im Folgenden kurz vorgestellt:

Das Nießbrauchrecht

Das Nießbrauchrecht räumt einem Menschen deutlich weitreichende Rechte als eine Grunddienstbarkeit ein. Ein typisches Beispiel ist das Recht, ein Haus auf einem Grundstück lebenslang bewohnen beziehungsweise es vermieten und Gewinne damit erwirtschaften zu dürfen.

Ein Nießbrauchrecht kann nur an eine Person und nicht in ein Grundstück gebunden werden. Entsprechend ist es nicht möglich, es weiterzugeben. Interessierte sollten sich vor dem Kauf einer Immobilie dennoch umfassend informieren, ob ein Nießbrauchrecht vorliegt.

Ein Nießbrauch wird in der Regel bei der Immobilienverrentung vereinbart, um so die Rechte der ehemaligen Immobilieneigentümer zu schützen.

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ähnelt dem Nießbrauchrecht, ist aber deutlich eingeschränkter. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass ein Wohnungsrecht für eine bestimmte Person besteht. Diese kann einen Gebäudeteil nutzen und gegebenenfalls Pflegeangestellte oder die Familie dort wohnen lassen. Die Rechte beschränken sich in der Regel auf einen Grundstücksteil uns sind wie das Nießbrauchrecht nur an eine einzelne Person gebunden.

Baulasten

Baulasten sind Dienstbarkeiten, die im Zivilrecht eine Rolle spielen. Wer zum Beispiel auf einem Grundstück ein Gebäude errichten möchte, muss die nötigen Abstandsflächen zu den Nachbarn einhalten. Wer dies nicht kann, darf laut Baubehörde kein Gebäude bauen.

Wenn sich die Nachbarn jedoch bereit erklären, auf dem eigenen Grundstück die notwendigen Abstandsflächen bereitzustellen, ist der Bau legitim. Diese Bereitschaft zur Übernahme der Abstandsflächen wird im Baulastenverzeichnis vermerkt und trägt den Namen “Baulast“.

Dabei sind die Regelungen zur Baulast in allen 16 Bundesländern unterschiedlich und auch deren jeweiligen Gesetze. Eine kleine Übersicht welches Gesetz im jeweiligen Bundesland greift erhält man hier.

Der richtige Umgang mit Grunddienstbarkeiten

Wenn sich ein Käufer für eine Immobilie interessiert, in deren Grundbuch eine Grunddienstbarkeit festgehalten ist, muss er sich über diese umfassend informieren. Es ist wichtig, zu klären, welchen Umfang die Dienstbarkeit hat und ob eventuelle Nutzungsentgelte vereinbart wurden. Außerdem muss er herausfinden, ob beispielsweise ein Wegerecht lediglich den Eigentümer des herrschenden Grundstücks betrifft oder ob auch Kundenverkehr und die Nutzung mit schweren Maschinen vereinbart wurden. Je genauer sich ein Interessent mit den Grunddienstbarkeiten auseinandersetzt, desto objektiver lässt sich entscheiden, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt.

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