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Gerichtsurteile: Immobilienerbe und Schwarzarbeit als Mangel



Die Grundlagen des Immobilienrecht hat der Gesetzgeber formuliert. Jedoch wird die juristische Gemengelage durch Gerichtsurteile teils neu ausgelegt oder präzisiert. Die beiden nachfolgenden Auseinandersetzungen betrachten die Frage, ob ein Erbschein als Vorlage dinglich notwendig ist, um ins Grundbuch zu kommen und ob Schwarzarbeit als ein Mangel an der Immobilie bezeichnet werden kann. 

Neben den Grundlagen des Gesetzgebers per Gesetz präzisieren Gerichtsurteile die juristische Gemengelage bei Streitigkeiten wieder und teils werden die Gesetze neu interpretiert. Wenn aber der Bundesgerichtshof als oberste Instanz spricht, haben diese Urteile zumindest einen nachhaltigen Charakter. 

Das nachfolgend erste Gerichtsurteil befasst sich mit der Frage, ob ein Erschein notwendigerweise vorliegen muss, um im Grundbuch eingetragen zu werden. Das zweite beurteilt die Frage, ob die Bauausführung durch Schwarzarbeit für den Beweis eines Mangels an der Immobilie herhalten kann. 

Ist ein Erbschein zur Eintragung ins Grundbuch immer notwendig?

Ein Erbschein, so die langläufige Meinung, ist stets erforderlich, wenn nach dem Todesfall das Grundbuchamt das Eigentum umschreiben soll. Im vorliegenden Fall, den das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. am 11. März 2021 unter Aktenzeichen 20 W 96/20 verhandelte, lag der Fall und das Ergebnis etwas anders. 

Vorausgegangen war, dass die Eigentümerin einer Immobilie beim Notar vorsorgte, indem sie ihren Ehemann und sich selbst testamentarisch als Vorerben einsetzte. Erbberechtigt sollten sowohl die Erben des zuerst Versterbenden und die Abkömmlinge des Überlebenden zu gleichen Teilen sein. So weit, so klar. 

Nun verstarb die ehemalige Eigentümerin und hinterließ ein gemeinsames Kind. Der Ehemann wurde im Grundbuch als Vorerbe eingetragen. Er heiratete später erneut. Die testamentarische Verfügung sah vor, dass das Erbe auch im Falle einer Wiederverheiratung eintrete. 

Als eben dieses einzige Kind, die Tochter, sich als alleinige Nacherbin in das Grundbuch eintragen lassen wollte, spielte das Grundbuchamt nicht mit. Die Begründung: Zwar erklärte die Tochter an Eides statt, sie sei der einzige Abkömmling. Aber ohne Vorlage eines Erbscheins gäbe es keine Eintragung.  

Die Richter und Richterinnen am Oberlandesgericht Frankfurt beurteilten die Situation anders als das Grundbuchamt. Durch die erneute Heirat sei der Nacherbfall eingetreten und die gemeinsame Tochter von Vater und verstorbener Mutter ist nunmehr Erbin und muss ergo automatisch im Grundbuch eingetragen werden. 

Die Tochter könne das notariell beglaubigte Testament vorlegen aus dem hervorgeht, dass sie alleinige Erbin ist, sofern der Vater erneut heiratet. Mit der entsprechenden Heiratsurkunde kann die Tochter somit die Bedingung zum Eintritt des Erbfalls nachweisen. Sofern sie darüber hinaus noch eine eidesstattliche Versicherung des Vaters beibringt, der beweist, dass es keine weiteren Kinder aus erster Ehe gibt, muss das Grundbuchamt die Tochter eintragen, auch ohne Erbschein. 

Gilt Schwarzarbeit als Baumangel einer Immobilie?

Zu diesem speziellen Fall, der aber nicht wirklich selten vorkommen dürfte, äußerte sich der Bundesgerichtshof am 28. Mai 2021 unter Aktenzeichen V ZR 24/20. 

Im vorliegenden Fall hatte eine Frau eine Immobilie erworben. Der Verkäufer hatte Jahre zuvor dort ein Haus durch eine Hausbaufirma erreichten lassen. Der Kaufvertrag sah einen Verzicht auf Schadenersatzansprüche wegen Sachmängeln an Haus und Grundstück vor. 

Als die neue Eigentümerin später Umbauarbeiten tätigte, traten Mängel bei der Abdichtung des Kellers und dem Haussockel hervor. Die Eigentümerin recherchierte und fand heraus, dass gerade diese Arbeiten an der Bodenplatte und der Abdichtung als Schwarzarbeit verrichtet wurden. Im Ergebnis klagte sie, wohlmeinend, dass der entsprechende Bauvertrag wegen des Verstoßes gegen Schwarzarbeit nichtig sei. 

Sie klagte auf Schadenersatz und das Kammergericht Berlin sprach ihr 35.000 Euro zu. Das Gericht beurteilte das Verschweigen der Schwarzarbeit als arglistig und ergo könne sich der Verkäufer nicht auf einen Gewährleistungsausschluss berufen. 

Der Bundesgerichtshof präzisierte die juristische Gemengelage und urteilte entsprechend gegenteilig. Die oberste Instanz erklärte, dass die Käuferin nur aus dem Wissen der Schwarzarbeit heraus keine Rechte für sich herleiten kann. Nur weil die entsprechenden Arbeiten ,,schwarz" getätigt wurden, lässt sich kein konkreter Baumangel herleiten, aus der heraus der Verkäufer haften müsste.  

Letztlich stünden dem Verkäufer keine Gewährleistungsansprüche gegen das damalige Bauunternehmen zu. Es muss stets ein konkreter Mangel vorliegen und Schwarzarbeit, so der BGH, bedeute nicht, dass die Arbeiten nicht auch sach- und fachgerecht ausgeführt werden. 

Ein persönlicher Vorwurf kann dem Verkäufer und dem Bauunternehmen wegen des Verstoßes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz gemacht werden. Aber letztlich betrifft dies nicht das Gebäude und dessen Wert. Da keine arglistige Täuschung durch den Verkäufer vorliegt, muss der Schadenersatz auch nicht bezahlt werden. 

Inwieweit der Gesetzgeber oder auch die Käuferin nachrangig Anzeige wegen Schwarzarbeit stellte, ist nicht bekannt.  

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