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Eigenbedarfskündigung durch Vermieter und die Tücke im Detail Teil II



Wer als Vermieter den Eigenbedarf an seiner Wohnung anmelden will, muss dies gut gegenüber dem Mieter begründen. Dabei steckt die Tücke der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter im Detail. Was muss diese besondere Form der ordentlichen Mietvertragskündigung enthalten und wie sollte man als Vermieter reagieren, wenn der Mieter sich wehrt?

Als Vermieter kann man für sich selbst, nahe Verwandte und Haushaltsangehörige per Gesetz Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung anmelden. Wie im ersten Teil beschrieben ist der Personenkreis, der die Mietwohnung nach erfolgreicher Kündigung nutzen soll, begrenzt.
Zwar enthält das Internet einige Musterformulare für die Eigenbedarfskündigung. Aber der Bundesgerichtshof hat angemahnt, dass die Gerichte jede Kündigung wegen Eigenbedarfs gründlich prüfen muss. Dabei sind die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse von Vermieter und Mieter detailliert gegeneinander abzuwägen. Umso wichtiger ist es die notwendigen Inhalte der Eigenbedarfskündigung zu kennen.
Link: https://eigenbedarfskuendigungen.de/wp-content/uploads/2013/06/Muster-zum-Anfertigen-einer-Eigenbedarfskuendigung.pdf

Inhalte der Eigenbedarfskündigung durch Mieter

Ja, hier steckt die Tücke wirklich im Detail. Der Vermieter muss definierte Vorgaben zur Form der Kündigung beachten. Enthält die Kündigung formelle Fehler kann sie unwirksam sein.

Wichtig ist neben dem Zeitpunkt, ab wann der Vermieter die Mietwohnung nutzen will auch für wen aus dem zugelassenen Personenkreis er Eigenbedarf anmeldet. Beide Angaben dürfen im Kündigungsschreiben nicht fehlen. Besonderes Augenmerk sollten Vermieter auf die Begründung, das Warum des Eigenbedarfs, legen.

Auf diese Inhalte der Eigenbedarfskündigung kommt es an

Die nachfolgenden Angaben dürfen in keiner ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs fehlen:
Benennung der Bedarfsperson, also der Person oder den Personen, die die Mietwohnung anschließend nutzen. Auch die Art des Verhältnisses zwischen Vermieter und Bedarfsperson ist zu beschrieben. Bei Einzelpersonen sollte der vollständige Name und die Anschrift der Bedarfsperson genannt werden. Bei mehreren Personen kann dies entfallen.
Handelt es sich um entfernte Verwandtschaftsverhältnisse oder Haushaltsangehörige wie Pflegepersonal müssen die Umstände der persönlichen Verbundenheit zur Bedarfsperson detailliert erläutert werden.
Die Begründung, warum der Eigenbedarf angemeldet wird, muss ausführlich und nachvollziehbar erfolgen. Der Wohnbedarf der Bedarfsperson kann zum Beispiel ein Arbeitsplatzwechsel sein, oder auch die Trennung des (Ehe-) Partners des Vermieters. Je genauer und umfangreicher man begründet, umso größere Erfolgsaussichten bestehen.
Das gesetzlich verankerte Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB darf im Kündigungsschreiben nicht fehlen, sowie die notwendigen Frist- und Formvorgaben.

Wichtig: Der Mieter muss den Widerspruch zwei Monate vor der Wirksamkeit der Kündigung, also dem Mietvertragsende, schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären. Lässt er die Frist verstreichen, ist die Kündigung wirksam.

Alternativwohnung bei Eigenbedarfskündigung anbieten

Teils ist es möglich dem Mieter eine Alternative zur bestreffenden Mietwohnung anzubieten. Wenn dies möglich ist muss er das im Kündigungsschreiben tun. Dazu ist es zwingend erforderlich das er einerseits bereits die Mietkonditionen für die Alternativwohnung benennen muss. Anderseits ist zu begründen, warum er genau die Wohnung nutzen muss, um die es bei der Eigenbedarfskündigung geht. Der Vermieter sollte dann aber auch begründen, warum er selbst die Alternativwohnung nicht selbst nutzen kann.

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Eine ordentliche Kündigung wegen teurerer Neuvermietung ist ausgeschlossen. Aber ab und zu meinen Vermieter den Eigenbedarf vortäuschen zu können, um die Wohnung mieterfrei zu bekommen. Davor ist im Besonderen zu warnen, da sonst die Kündigung unwirksam ist. Der BGH hat sich unter AZ VIII ZR 99/14 klar geäußert. So ist der Vermieter gegebenenfalls schadenersatzpflichtig, wenn der Mieter auch nach Auszug feststellt, dass die als Bedarfsperson genannte Person gar nicht eingezogen ist.

Ebenso kann eine Zweckverfehlung zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen. Soll die 90-jährige und gehbehinderte Großmutter des Vermieters im fünften Stock ohne Fahrstuhl einziehen, dürften die Gerichte im Zweifel pro Mieter urteilen.

Mieter wehrt sich gegen Eigenbedarfskündigung

Schwierig wird es dann für den Vermieter, wenn der Mieter sich gegen das Bedarfsbegehren zur Wehr setzt. Oft argumentieren Mieter sie hätten die Kündigung nicht bekommen. Ergo sollte man stets sicherstellen, dass die Kündigung auch tatsächlich und nachweisbar und fristgerecht beim Mieter ankommt. Hier ist die Kündigung per Einschreiben ebenso sicher wie eine persönliche Übergabe unter Zeugen.

Kommt der Mieter aber mit dem besonderen Fall der Härte gemäß § 574 BGB und verlangt er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, müssen Vermieter klug agieren.

Eine besondere Härte kann vorliegen, wenn der Mieter sehr alt ist, körperbehindert oder schwer krank. Auch eine Schwangerschaft kann als besondere Härte ausgelegt werden oder zumindest die Räumfrist der Wohnung erweitern. Voraussetzung ist stets der Widerspruch des Mieters. Ist die Kündigung unwirksam muss der Mieter nicht widersprechen. Der Vermieter kann aber im Nachgang eine dann wirksame Kündigung aussprechen.
Im Resümee sind Eigenbedarfskündigungen erfolgreich. Aber nur dann, wenn die Kündigung einer sorgfältigen Abwägung der Interessen beider Seiten standhält. Eine Eigenbedarfskündigung muss ergo stets fach- und sachgerecht ausgesprochen werden und Einwänden der Gegenseite standhalten. Ohnehin dürfen Gerichte gemäß BGH keine Fallgruppen bilden und sind zur detaillierten Prüfung verpflichtet.
Tipp: Wehrt sich der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung und geht in den Widerspruch sollte zwingend ein Fachanwalt hinzugezogen werden. Oft kommen Zeugenvernehmungen oder auch Gutachten im Streitfall zum Zuge. Eine gute Vorbereitung ist hier essenziell.

Und noch eine Handlungsempfehlung zum Schluss. Will man Eigenbedarf anmelden kann ein persönliches und klärendes Gespräch mit dem Mieter vorab hilfreich sein. Einerseits ist der Mieter nicht so geschockt und reagiert unter Umständen mit einem überzogenen und nicht aussichtsreichen Widerspruch. Andererseits wirkt sich diese Vorgehensweise auch positiv in einem nachrangig möglichen Gerichtsverfahren aus. Das Angebot einer Alternativwohnung, sofern vorhanden, sollte ebenfalls vor Bedarfsanmeldung geprüft und dargelegt werden. Denn jeder Streit vor Gericht kostet Zeit und Geld, oder?!

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