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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.07.2015

Eigenbedarf als Eigentümer einer Immobilie anmelden Teil III

Ob berechtigter Personenkreis und berechtigtes und nachvollziehbares Interesse am Eigenbedarf, ob Fristwahrung der Eigenbedarfskündigung oder die Grenzen des so genannten "rechtsmissbräuchlichen Verhaltens" seitens des Eigentümers: die Durchsetzung und anschließenden Umsetzung ist kompliziert und bedarf entsprechend professioneller Begleitung, gerade wenn es zu Widerständen seitens der betroffenen Mieter kommt.

Das Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf - Vorsicht geboten!

Das Kündigungsschreiben ist ein zentraler Punkt wenn es darum geht einen rechtlich fundierten Eigenbedarf anzumelden.

Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf | akf / Fotolia.com


Neben den formalen Voraussetzungen, die auch bei einer so genannten "ordentlichen Kündigung" zu beachten sind, kommt es bei der Eigenbedarfskündigung auf die Angabe der Gründe an. Und hier ist Vorsicht geboten, Sorgfalt ist hier die Pflicht und die Kür zugleich.

Vorab eines: nur eine abstrakte Angabe unter dem Motto "Kündigung wegen Eigenbedarf" ist unzureichend, geht es doch darum detailliert, sorgfältig und nachvollziehbar den konkreten Lebensumstand zu kommunizieren. Hier muss der Grund erörtert werden, warum und ab wann der Eigenbedarf notwendig ist und für wen die Wohnung benötigt wird. Der Gesetzgeber achtet sehr darauf, dass diese Darstellung sehr ausführlich erfolgt, um dem betroffenen Mieter alle Möglichkeiten der Transparenz und Nachvollziehbarkeit zu bieten und damit die reelle Chance gegen den Eigenbedarf vorzugehen.


TIPP: Selbst wenn man als Eigentümer oder Vermieter bereits mündlich oder schriftlich gewisse Inhalte zum Eigenbedarf dem Mieter mitteilte, so ist es nicht ausreichend sich nur darauf zu beziehen. Sämtliche und vollständige Angaben sind in dem Kündigungsschreiben unabdingbar notwenig. Achten Sie darüber hinaus auf die Sicherstellung des Zugangs der Kündigung.

Notwendige Angaben zur Begründung der Eigenbedarfskündigung

- Angabe der Person, die die Immobilie übernehmen soll und das Verwandtschaftsverhältnis bei Familienangehörigen

- Angabe der Umstände bei entfernten Verwandten, beziehungsweise die "besonderen, persönlichen Umstände" (auch bei fremden Personen, die zum Haushalt des Eigentümers oder Vermieters gehören).

- Der eigentliche Grund, warum sich der Wohnungsbedarf ergibt, wie zum Beispiel Arbeitsplatzwechsel inklusive Zeit und Ort, Krankheit etc.

- Gegebenfalls die Darlegung der bisherigen Wohnverhältnisse, um dem betroffenen Mieter dem Möglichkeit zu geben das Nutzungsinteresse zu überprüfen.

- Gegebenfalls die Angaben zu einer vorhandenen Alternativwohnung und gleichzeitig die Gründe, warum diese dem Wohnbedarf des Berechtigten nicht entspricht.

- Hinweis für den betroffenen Mieter auf die Widerspruchsmöglichkeiten per Gesetz

- Weitere, individuelle Angaben, die dem betroffenen Mieter Klarheit verschaffen und somit die Möglichkeit der Überprüfung, der Anerkennung oder des Widerspruches geben.

Der Mieter wehrt sich - das Widerspruchsrecht

Es liegt in der Natur der Sache selbst, dass man als Eigentümer oder Vermieter mit dem Widerspruch des betroffenen Mieters rechnen muss. Der Gesetzgeber hat dem Mieter viele Rechte zur Verfügung gestellt, um gegen den Eigenbedarf vorzugehen zu können.

Zu der nachhaltigsten Waffe sich zu wehren gehört die so genannte "besondere Härte", die der betroffene Mieter in den Widerspruch einlegen kann, nämlich dann, wenn begründbar ein Auszug des betroffenen Mieters für ihn selbst und die Angehörigen des Haushaltes fatale Folgen hätte und dies nicht im Verhältnis und unter Würdigung des Interesses des Vermieters auf und zum Eigenbedarf steht. Letztlich ist dies alles eine Frage der Abwägung, in letzter Konsequenz, vor Gericht.

Eigentümer oder Vermieter sollten auch auf die Form- und Fristwahrung des Widerspruches seitens des betroffenen Mieters achten und ebenfalls darauf, dass der Widerspruch spätestens zwei Monate vor dem möglichen Mietvertragsende beim Vermieter zugeht. Ist dies nicht der Fall, kann der Eigentümer oder Vermieter den Widerspruch ablehnen.

Sofern der betroffene Mieter die Eigenbedarfskündigung nicht anerkennt und trotz klarer Rechtslage nicht aus der Wohnung auszieht besitzt der Eigentümer oder Vermieter das Recht zur Räumungsklage. Neben den üblichen Form- und Inhaltsangaben einer Räumungsklage und der regulären Vorgehensweise muss in der Klageschrift deutlich darauf hingewiesen werden, das alle Voraussetzungen für einen Eigenbedarf bestanden und bestehen, kein Ausschlussgrund vorliegt und sämtliche Formen und Fristen eingehalten wurden.

Resumee

Die Anmeldung des Eigenbedarfes und die Um- und Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung ist inhaltlich und von der Beweis- und Nachweislage sehr komplex. Es ist auf jeden Fall anzuraten sich umfassend im Vorfeld zu informieren, juristische Hilfe oder die Hausverwaltung von Beginn an in den Prozess mit einzubinden. Tatsächliche Daten, wie viele Anmeldungen zum Eigenbedarf für den Eigentümer oder Vermieter erfolgreich und reibungslos verlaufen gibt es nicht, jedoch aus Erfahrung treten die meisten betroffenen Mieter in den Widerspruch ein. Wir hoffen, dass wir Ihnen mit Teil I, Teil II und Teil III nützliche und nachhaltige Tipps und Informationen geben konnten, um das Recht eines Eigentümers oder Vermieters auf Eigenbedarf auch positiv umsetzen zu können.

Foto: akf / Fotolia.com
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