In einem Mietvertrag streben beide Vertragspartner Rechtssicherheit und Klarheit an. Beide, Mieter und Vermieter, wollen wissen, welche Rechte und Pflichten sie haben, um diese passgenau einhalten und durchsetzen zu können. Deswegen ist es wichtig, einen möglichst eindeutigen und wasserdichten Mietvertrag aufzusetzen. Die nachfolgenden Aspekte sind hierbei unbedingt zu berücksichtigen.
Generell bedarf es für einen Mietvertrag in Deutschland keine Schriftform. Allein die Zusage zur Anmietung durch den Vermieter und die konkludente Handlung des Mieters durch Zahlung der vereinbarten Miete reichen aus, um einen Mietvertrag zu begründen.
Doch Vorsicht: Die Schriftform ist für Vermieter absolut empfehlenswert, da das Bürgerliche Gesetzbuch in seinen Grundlagen zum Mietrecht sehr mieterfreundlich ausgestaltet ist. Im Kern gründet jeder Mietvertrag auf §535 BGB, der die Inhalte und die Hauptpflichten beider Vertragsparteien definiert.
Die nachfolgenden Hinweise und Aspekte benennen die Grundlagen eines Mietvertrags. Da sich jedoch jedes Mietverhältnis und jede Immobilie umgestaltet und das Mietrecht zu komplex ist, sollte eine Hausverwaltung mit dem Aufsetzen des Vertrages betraut werden.
Die Vertragspartner benennen
Es ist wichtig, die Vertragspartner eindeutig zu benennen. Deswegen sollten als Mieter alle volljährigen Personen benannt werden, die in die Mietwohnung einziehen.
Die Mietvereinbarungen klar regeln
Die Vertragspartner können sich im Mietvertrag auf verschiedene Arten von Mieten einigen. In den meisten Fällen wird eine Kaltmiete festgelegt und die dazugehörigen Betriebskosten bestimmt. Ebenso ist es möglich, auf eine Teilinklusivmiete zu setzen. In dieser sind bestimmte Betriebskosten bereits berücksichtigt.
Fachleute empfehlen Vermieterinnen und Vermietern jedoch, auf die Festlegung einer Warmmiete im Mietvertrag zu verzichten. Das liegt daran, dass mit dieser Mietform bestimmte Risiken für die Vermieterinnen und Vermieter verbunden sind. Man sollte hier Fehler bei der Betriebskostenabrechnung unbedingt vermeiden.
Hinweis: Das Mietrecht sieht klare Regelungen für die Erstellung eines rechtskonformen Mietvertrags vor. Es ist notwendig, diese Regelungen einzuhalten. Passagen, die den gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise widersprechen, sind ungültig. Das führt leicht zu Streit, gerichtlichen Auseinandersetzungen und Kosten. Deswegen sollten Mietverträge vollständig rechtskonform aufgesetzt werden. Das gelingt am besten durch die Zusammenarbeit mit Fachleuten aus dem Bereich Mietrecht, idealerweise durch eine Hausverwaltung. Diese können Ratschläge geben sowie Standard- oder individuell angepasste Verträge bereitstellen, die den gesetzlichen Vorgaben gerecht werden.
Informationen zur Kaution
In der Regel verlangen Vermieterinnen und Vermieter eine Kaution als Sicherheit für ihre Wohnung. Diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Im Mietvertrag muss eindeutig geklärt sein, wie hoch die Kaution ist und ob sie in Raten gezahlt werden darf.
Die Kaution ist für viele Privatvermieter ein Brief mit sieben Siegeln. Die Kenntnis um die komplexen Regelungen zur Mietsicherheit und in welcher Form der Gesetzgeber dem Vermieter das Aufbewahren und die Nutzung des Geldes vorschreibt, sind essenziell.
Die Höhe der Betriebskosten
Die Betriebskosten stellen einen zusätzlichen Kostenpunkt für Mieterinnen und Mieter dar. Sie werden der Kaltmiete zugeschlagen und haben somit Einfluss auf die tatsächlich zu zahlende Miete. Wie die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, liegt in der Hand der Vermieterinnen und Vermieter. Hierfür gibt es nämlich verschiedene Umlageschlüssel. Welcher zum Tragen kommt, muss unbedingt im Mietvertrag definiert werden, damit hier Rechtssicherheit besteht.
Besonderheiten bei einem Zeitmietvertrag
Eine besondere Form des Mietvertrags ist der sogenannte Zeitmietvertrag. Er regelt, dass eine Wohnung nur für einen klar definierten Zeitraum vermietet wird. Es ist allerdings nicht möglich, Zeitmietverträge nach Belieben aufzusetzen. Für jeden Einzelnen müssen die Vermieterinnen und Vermieter klar begründen, warum diese Art des Vertrags gewählt wird. Das Besondere an einem Zeitmietvertrag ist, dass keine ausdrückliche Kündigung erfolgen muss. Stattdessen endet das Mietverhältnis unmittelbar zu dem Zeitpunkt, der im Zeitmietvertrag vereinbart wurde.
Wenn ein Kündigungsrechtsausschluss genutzt werden soll
Mieterinnen und Mieter haben ein Interesse daran, eine Wohnung möglichst lange nutzen zu dürfen und nicht permanent umziehen zu müssen. Vermieterinnen und Vermieter wollen hingegen, dass ihre Wohnungen möglichst immer vermietet sind, um Leerstände und hiermit verbundene Kosten zu vermeiden. Deswegen gibt es die besondere Regelung des Kündigungsrechtsausschlusses.
Diese macht es möglich, dass Vermieterinnen und Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter im Mietvertrag auf ihr Kündigungsrecht für maximal fünf Jahre verzichten. Hierdurch profitieren beide Seiten von Planungs- und Rechtssicherheit. Damit ein solcher Ausschluss Gültigkeit hat, muss er im Mietvertrag klar und rechtskonform festgehalten sein.
Was ist ein zulässiger Gebrauch der Wohnung
Vermieterinnen und Vermieter können definieren, was ein zulässiger Gebrauch ihrer Wohnung ist. So dürfen Sie beispielsweise verlangen, dass in ihren Räumen eine gewerbliche Nutzung unterbleibt. Das ist allerdings nur mit einer eindeutigen Regelung im Mietvertrag möglich. Die Mieterinnen und Mieter müssen bei Vertragsabschluss genau wissen, worauf sie sich einlassen und wofür sie die von ihnen gemietete Wohnung verwenden dürfen.
Die Hausordnung inkludieren
Es ist sehr empfehlenswert, die Hausordnung zu einem Teil des Mietvertrags zu machen. Nur dann gilt sie umfassend und hat für die Mieterinnen und Mieter rechtliche Verbindlichkeit. Wenn sie lediglich im Hausflur ausgehängt wird, gilt dies nicht. Deswegen sollten Vermieterinnen und Vermieter darauf achten, dass ihre Hausordnung ein Anhang im Mietvertrag ist. So stellen Sie sicher, dass die geltenden Regeln von allen eingehalten werden und können bei Missachtung gezielt Schritte unternehmen.
Regelungen zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen
In einer Mietwohnung werden immer wieder Reparaturen notwendig. Hierbei wird zwischen sogenannten Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen unterschieden. Während Schönheitsreparaturen von den Vermieterinnen und Vermietern bezahlt werden müssen, können die Kosten für Kleinreparaturen an die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Auch hier ist es jedoch erforderlich, dass die jeweiligen Bestimmungen rechtskonform im Mietvertrag festgehalten sind. Außerdem können Kleinreparaturen nicht im beliebigen Umfang von den Mieterinnen und Mietern verlangt werden. Die Kosten einer Kleinreparatur dürfen 100 € nicht übersteigen.
Bei den Schönheitsreparaturen können die Mieterinnen und Mieter dazu herangezogen werden, sie selbst durchzuführen oder die Durchführung zu veranlassen. Zu solchen Aufgaben gehören etwa das Streichen und Tapezieren der Wohnung. Es ist dringend, solche Regelungen im Mietvertrag festzuhalten. Nachträglich können sie von den Mieterinnen und Mietern nämlich nicht mehr verlangt werden.
