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Die Hausordnung essenziell für Mieter und Vermieter Teil I



Eine Hausordnung ist ein Regelwerk, dass die Rechte und Pflichten von Mietern in einer Hausgemeinschaft regeln. Ob allgemeine oder vertragliche Hausordnung. Der Vermieter hat Einfluss auf die Geschicke innerhalb der Immobilie. Viele Rechtsvorschriften dieser Ordnung können in Verbindung zum Mietvertrag weitreichende Folgen haben und eine Nichtbeachtung Konsequenzen. Wir stellen Unterschiede und Gesetzesgrundlagen dar und geben Tipps für das essenzielle Beiwerk für Mieter und Vermieter.

Die Hausordnung ist ein essenzielles Regelwerk für Mieter und Vermieter. Zwar unterliegt nicht jede Hausgemeinschaft deren Rechte und Pflichten. Und doch sollte sie als Teil des Mietvertrags betrachtet werden. Doch so einfach ist das nicht.

Es sind privatrechtliche Vorschriften, die der Vermieter für die Hausgemeinschaft erstellt. Grundlage bildet das Nachbarrecht gemäß § 903 BGB bis § 924 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Neben dem Mietrecht im Allgemeinen betrachtet das Wohnungseigentumsgesetz die Hausordnung als Notwendigkeit zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer WEG.

Warum ist eine Hausordnung essenziell für Mieter und Vermieter?

Wo viele Menschen unter einem Dach leben, ist Streit oft vorprogrammiert. Letztlich hat jeder Bewohner eines Mehrfamilienhauses, ob in einer WEG oder nicht, andere Verhaltensmuster. Der eine hört gern nachts Musik, eine andere grillt gern täglich auf dem Balkon. Und wieder andere Mieter lassen immer die Haustür offen, wenn sie abends nach Hause kommen.

Umso wichtiger ist ein Regelwerk, dass für den so genannten Hausfrieden sorgt. An dieses Regelwerk muss sich jeder Bewohner halten, Sonderrechte für den Einzelnen gibt es normalerweise nicht. Der Vermieter muss bei der Erstellung auf grundlegende Gesetze achten und darf die Rechte des Einzelnen aber nicht stark einschränken. Irgendwie ist die Erstellung der Hausordnung ein Balanceakt. Doch sinnvoll ist es, sie zu haben.

Die Arten der Hausordnung

Sie kann als allgemeine Hausordnung erstellt werden. Dann hat sie einen allgemeinen, für alle gleichermaßen verbindlichen und ordnenden Charakter und regelt das Zusammenleben der Mieter. Es ist eine einseitige Bestimmung des Vermieters und bedarf nicht der Einwilligung durch den Mieter. So sollten in der allgemeinen Hausordnung folgende Inhalte vermittelt werden:

  • Zeiten zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche, Hobbykeller oder Hausgarten. In der Regel ist eine Zeitspanne von 07:00 bis 21:00 Uhr empfehlenswert, Ausnahmen sollten definiert sein.
  • Die Allgemeinen Ruhezeiten, so wie eine Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr oder die Nachtruhe von 22:00 bis 06:00 Uhr. In dieser Zeit sollten Mieter die Lautstärke drosseln.
  • Zeiten ab denen die Hauseingangstür oder Kellertüren verschlossen werden sollen. In der Regel ab 20:00 Uhr abends.
  • Mit einem Hinweis auf die Müllentsorgungszeiten (Bsp. Zweimal die Woche) und einem Hinweis, dass der Müllplatz aufgeräumt sein soll und nicht als Sperrmüllplatz dient, wird ebenfalls der Hausfrieden gewahrt.
  • Und wo es mietvertraglich bestimmt wurde, ist auch der Putzplan für die Treppenhäuser Teil der Hausordnung.

Es dürfen aber stets nur allgemein gehaltene Formulierungen und Hinweise verwendet werden.

Die vertragliche Hausordnung hat den Charakter von allgemeinen Geschäftsbedingungen. Sie kommt oft bei Gewerbemietverträgen aber auch beim Wohnraum zum Tragen. Folglich bedarf sie der Zustimmung des Mieters und ist als Teil des Mietvertrags zu verstehen. Hier können Rechte, aber auch klare Pflichten dargestellt werden, an die sich nicht alle Mieter halten müssen, je nach Einzelfallentscheidung durch den Vermieter.

In dieser Form der Hausordnung werden dem Mieter die Nutzungsregeln für die gemeinschaftlichen Räume sowie der Mietwohnung vorgeschrieben. Zwar ist ein Verhandeln vorab möglich. Wenn der Mieter diese aber nicht akzeptiert, sollte man als Vermieter Abstand vom Mietvertrag nehmen. Also stets die Hausordnung vor Mietvertragsabschluss vom Mietinteressenten gegenzeichnen lassen.

Nachfolgende Pflichten kann die vertragliche Hausordnung enthalten:

  • Die Ruhezeiten werden festgelegt. Die Zeiten sind in der Regel wie oben beschrieben.
  • Klare Hinweise, dass die überlassenen Mieträume, beziehungsweise die Mietsache pfleglich zu behandeln sind.
  • Festlegung zur Nutzung der Heizung inklusive einer Verpflichtung zum korrekten Lüften und Heizen.
  • Festlegung von Zeiten ab denen das Haus und definierte Türen verschlossen sein müssen.
  • Verbote zur Untervermietung der Mietsache, zum Beispiel als Ferienwohnung etc.
  • Vorgabe zur Mülltrennung
  • Ebenso kann das Rauchen in den Fluren und Hauseingängen untersagt werden, wie auch das Abstellen von Gegenständen (Fahrrad, Kleinmöbel etc.) in allgemein Zugängige Bereiche der Immobilie.
  • Räum- und Kehrplan zur Schneebeseitigung. Dieser darf aber einzelne Mieter nicht unangemessen benachteiligen.

Weiterführende Einschränkungen und Pflichten der vertraglichen Hausordnung

  • Einschränkung zum Grillen auf Balkon und Terrasse. Hier sind viermal pro Jahr und eine Gesamtzeit von sechs Stunden pro Jahr das Maximum der Einschränkung. Hinweise, dass andere Mieter nicht vom Qualm gestört werden dürfen, stellen den Hausfrieden sicher.
  • Das Trocknen der Wäsche im Außenbereich, Garten oder Balkon/Terrasse, kann untersagt werden. Ein gleichzeitiges Verbot der Wäschetrocknung innerhalb der Wohnung ist nichtig.
  • Der Vermieter kann die Nutzung von Maschinen mit Aqua-Stop verlangen und auch den Nachweis darüber.
  • Bei einer langfristigen Abwesenheit kann der Vermieter über die vertragliche Hausordnung verlangen, dass ein Zweitschlüssel bei einer Wahlperson des Mieters hinterlassen wird inklusive Informationspflicht gegenüber dem Vermieter.

Das darf eine Hausordnung nicht enthalten

Die Rechte des Einzelnen dürfen nicht eingeschränkt werden. Die Wohnung ist als rein privater Raum des Mieters zu verstehen. Bestimmungen, die gegen gültige Gesetze verstoßen, gehören nicht in dieses Regelwerk und sollten auch nicht Teil dessen sein.

  • Hinweis über die ständige Erlaubnis zum Betreten der Wohnung durch den Vermieter
  • Übernachtungsverbote für Gäste des Mieters
  • Rauchverbot in den eigenen vier Wänden
  • Hinweise zur Kündigungsfrist
  • Ein Verbot von Rollatoren im Hausflur
  • Verbot von Kinderlärm
  • Untersagung vom Trocknen von Wäsche in der Wohnung
  • Pauschales Untersagen zum Abstellen von Kinderwägen
  • Grundsätzlicher Ausschluss von Tierhaltung

Doch Achtung: Das juristisch einwandfreie Erstellen einer Hausordnung ist kompliziert. Zu viele Urteile von Gerichten scheinen Einzelfallentscheidungen zu sein, haben aber richtungsweisenden Charakter. Um Streit zu vermeiden sollte ein Rechtsanwalt oder eine kompetente Hausverwaltung dieses Regelwerk aufsetzen oder in Augenschein nehmen. Zwar kann der Mieter die Hausordnung unterschreiben. Aber ist eine Klausel unwirksam, muss sich der Mieter dann nicht an die Klausel halten, trotz Unterschrift.

Im zweiten Teil geht es um die Konsequenzen für die Mieter, die sich nicht an die Hausordnung halten und damit den Hausfrieden stören. Auch die Frage, ob und wie man eine Hausordnung nachträglich einführt, werden beantwortet.

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