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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

26.08.2018

Die Hausordnung: Vertragsbestandteil des Mietvertrages Teil II

Die Hausordnung ist eine privatrechtliche Ansammlung von Regeln, an die sich die Mieter in einem Mietshaus halten müssen. Sie ist als Vertragsbestandteil des Mietvertrages gibt Handlungsvorschriften für Ruhezeiten, Nutzung von Hof, Garten und Balkon, das Grillen und Reinigungspflichten. Doch kann man eine Hausordnung im Nachhinein ändern und wenn ja, in welcher Form?

Mal Hand aufs Herz. Wer keine Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages aufsetzt ist auf dem besten Wege, dass irgendwann der Hausfrieden gestört ist. Nämlich dann, wenn einige Mieter sich nicht an Ruhezeiten halten, oder wenn Hof und Garten, aber auch die Treppenhäuser zur Partymeile verkommen und jeder sein Hab und Gut in den allgemein zugänglichen Räumen abstellt. Im ersten Teil haben wir nicht nur den Sinn und Zweck der Hausordnung geschildert, sondern auch die möglichen Inhalte, sprich Regelungsbereiche identifiziert. Nun geht es weiter mit dem das ist verboten und das ist für den Mieter erlaubt.

Wenn das Grillen die Nachbarn stört

Im Mietvertrag sollte klar und deutlich das Grillen verboten, oder auch unter bestimmten Frequenzen und Grillarten erlaubt, bzw. eingeschränkt werden. Die Hausordnung sollte dieses Thema nicht aussparen und entsprechende Handlungen nochmals näher beschreiben. So kann der Mietvertrag ein generelles Grillverbot enthalten mit dem Hinweis, dass die Hausordnung Näheres regelt, so zum Beispiel das Grillen mit einem Elektro- oder Gasgrill.

Und doch stellt das Grillen gemeinhin eine Ordnungswidrigkeit dar. Innerhalb der Mieterschaft kann das Grillen gemäß Hausordnung erlaubt sein, zumindest ohne Verwendung von rußender Holzkohle. Aber was ist, wenn sich die Nachbarn vom Nebenhaus beschweren? Hier reagierten die Gerichte sehr unterschiedlich. Mal wurde ein zweimaliges Grillen im Monat erlaubt, mal gänzlich verweigert. Hier richten sich die Urteile nach der Bebauungsart, der Entfernung und der Frequenz, in denen das Grillen andere beeinträchtigt.

Eine Regelung ausschließlich einen Gas- oder Elektrogrill zu nutzen und die Mietmieter vorher persönlich zu informieren, ist eine Regelung, die jede Hausordnung enthalten sollte.

Balkon- und Terrassennutzung

Ganz klar, der Balkon oder die Terrasse gehört zum angemieteten Raum und hier kann der Mieter schalten und walten wie er will. Wer als Vermieter Bepflanzungsregeln aufstellen will, oder gar Nutzungsarten, muss auf richterliche Gegenwehr gefasst sein. Hier reagieren die Juristen unterschiedlich und betrachten regionale Üblichkeiten ebenso wie bauliche Gegebenheiten und das Ausmaß. So kann die Hausordnung keine Möblierung und Bepflanzungen vorschreiben, jedoch das Anpflanzen von Kletterpflanzen, die die Fassade hochklettern, verbieten. Und auch das Wäsche aufhängen kann nicht geregelt werden.

Als Mieter einer Eigentumswohnung hingegen kann die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft nur das innen liegende Anbringen von Blumenkästen erlauben. Auch das Aufstellen eines Geräteschuppens des zur individuellen Nutzung erlaubten Mietergartens kann verboten werden, sowie Spreng- und Mähzeiten festgelegt werden.

Reinigungs- und Streupflichten

Ja, die Reinigung des Treppenhauses kann gemäß Hausordnung auf die Mieter übertragen werden. Hier sollte die Reinigungsfrequenz und die Reinigungsbereiche festgelegt sein. Auch das übertragen der Reinigung nur für einen Mieter über eine gesonderte Vereinbarung ist möglich. Aber Achtung: wenn einige Mieter nicht mitmachen und der Vermieter eine externe Reinigung hinzuzieht, sollte man auf die Betriebskostenabrechnung achten. Ebensolches gilt für die Gehwegreinigung oder die Streu- und Räumpflicht gelten. Hier sollte man aber schon aus Gründen der Gefahrtragung eine Fachfirma beauftragen, da der Eigentümer stets für Gefahren, die von der Immobilie ausgehen, haftet und dies nicht zwanglos auf die Mieter übertragen kann, außer im Innenverhältnis.

Ist die aktuelle Hausordnung in Stein gemeißelt?

Vorab schonmal: Nein. Und demzufolge kann auch eine Hausordnung aufgesetzt werden, wenn es vorher keine gab. Der Vermieter kann nach billigem Ermessen eine Hausordnung aufsetzen, gemäß § 315 des BGB. Aber, und das ist mietvertraglich unbedingt in Stein zu meißeln: die Möglichkeit der Änderung der Hausordnung seitens des Vermieters. Denn wenn dies nicht mietvertraglich möglich ist, kann eine Hausordnung auch nicht geändert werden.

Besonders ist darauf zu achten, dass vorherige Regelungen nicht zum Nachteil des Mieters gereichen. Wenn die Mieter alle das Haus reinigen sollen, es aber nur bedingt tun und der Vermieter dann eine externe Reinigung beauftragt und die Kosten umlegen will, hat er Pech gehabt, das funktioniert nicht.

Wenn der Vermieter die Hausordnung ändern will, dann gilt § 242 des BGB, der regelt, dass nur durch die Änderung eine Verwaltung und Bewirtschaftung des Hauses in ordnungsgemäßer Form dadurch möglich ist.

Die nivellierte Hausordnung sollte den Mietern schriftlich zur Kenntnis gegeben werden und unter Fristsetzung zur Unterschrift.

Im Resümee sollte jeder Mietvertrag eine Hausordnung als Anhang enthalten, damit Rechtssicherheit gegeben ist. Die Hausordnung regelt das Verhalten der Mieter untereinander und sorgt für den Hausfrieden. Wird dieser von einem oder mehrerer Mieter gestört, weil sie nicht die Hausordnung beachten, kann der Vermieter den Mieter abmahnen und bei einem nicht Abstellen des Fehlverhaltens sogar eine Kündigung aussprechen. Doch für solche Fälle sollte man den Rechtsanwalt seines Vertrauens befragen oder gleich eine Hausverwaltung zu Rate ziehen.

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