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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.08.2018

Die Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages Teil I

Mit der Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages definiert der Vermieter den Umgang seiner Mieter untereinander und auch die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie. Es ist eine Ansammlung privatrechtlicher Vorschriften für den Mieter und soll das Zusammenleben regeln, die Immobilie an sich schützen und Ordnung sowie Sicherheit leisten. Doch was können Vermieter in die Hausordnung aufnehmen und wie kann man sie ändern?

Im Einführungstext wurde der eigentliche Sinn einer Hausordnung bereits beschrieben. Sie ist, wenn man es einfach formulieren will, eine Handlungsempfehlung zum Miteinander an alle Mieter und soll Ruhe und Frieden bringen, den Hausfrieden bewahren. Doch so einfach individuell kann man eine Hausordnung nicht gestalten, auch wenn es sich juristisch um eine privatrechtliches Regelwerk handelt. Fakt ist aber: jeder Vermieter sollte dieses Regelwerk aufsetzen, oder es von einer erprobten Hausverwaltung aufsetzen lassen. Auch das Überprüfen der aktuellen Hausordnung ist ratsam und eine Änderung gegebenenfalls ebenso. Was kann man regeln, was verbieten, was erlauben und wie führt man Änderungen durch? Wir haben die wichtigsten Fakten zusammengestellt.

Die Hausordnung als Vertragsbestandteil des Mietvertrages

Vorab zwei wichtige Hinweise: Die Hausordnung muss grundsätzlich dem Mieter zu Kenntnis gebracht werden. Wird diese als Anhang zum Mietvertrag beigefügt und vom Mieter durch Unterschrift zur Kenntnis genommen, ist sie rechtlich betrachtet ein Bestandteil des Mietvertrages.

Doch kann der Vermieter durch die Hausordnung keinesfalls die mietvertraglichen Pflichten einschränken oder daraus weitere Pflichten ableiten. Alle Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters regelt der Mietvertrag, die Hausordnung beinhaltet nur Regelungen zur Ausgestaltung dieser Rechte und Pflichten. Jedoch birgt eine Hausordnung die Möglichkeit die Nutzung näher zu beschreiben, gerade wenn es um die allgemein zugänglichen Hausbereiche geht, wie Garten, Treppenhaus und Kellerbereich. Und auch Regelungen des Zusammenlebens können und sollten geregelt werden, doch dazu später.

10 Mietparteien zehn unterschiedliche Hausordnungen

Ist das möglich, dass jeder Mieter eine individuelle Hausordnung erhält? Ja, denn es sind individuelle und privatrechtliche Vereinbarungen, die man mit dem jeweiligen Mieter treffen kann. Doch Achtung: wenn dem Mieter bestimmte Rechte, so die individuelle und einzige Nutzung des Parkplatzes, eingeräumt wird, hat das allgemeine Verbot des Abstellens von Kraftfahrzeugen auf diesen Mieter keine Wirkung. Dies gilt auch für die Nutzung von Gärten oder Außenanlagen. Sind zwei Mietergärten vorhanden, kann die allgemeine Hausordnung die Nutzung verbieten, aber die zwei ausgewählten Mieter können über eine individuelle Hausordnung eine Nutzung erfahren.

Welche Regelungen kann die Hausordnung enthalten?

Sicherheit geht vor

In dem Regelwerk kann eine Schließzeit der Hauseingangstüren enthalten sein die näher bezeichnet, dass diese ab 20 Uhr zu verschließen sind. Dies kann auf Garten- und Garagentore ausgeweitet werden. Ebenso kann die Regelung keine Fahrräder oder Kinderwagen in den Hausflur zu stellen ein Sicherheitshinweis sein, dem die Mieter gemäß Hausordnung folgen müssen. Und auch das Rauchen in den allgemein zugängigen Teilen des Hauses darf verboten werden.

Ruhezeiten bewahren den Hausfrieden

Der Hausfrieden ist den Richtern oftmals wichtig und so achten sie sehr darauf, wer und in welcher Form den Hausfrieden störte. Umso wichtiger ist es die Ruhezeiten zu benennen, in denen allgemein störende Handlungen wie laute Musik, Rasenmähen oder auch Reparaturen in der Wohnung zu bestimmten Zeiten untersagt sind. Verbieten kann und sollte ein Vermieter solche Handlungen nicht, gehören sie doch zum natürlichen Gebrauch der Mietsache. Aber zu bestimmten Zeiten untersagen sollte man sie, um gestörten Mietern die Möglichkeit zu geben auf Einhaltung der Ruhezeiten zu drängen, auch juristisch. Denn letztlich haben sie, im Falle des Nichteinhaltens, ein Druckmittel und das nennt sich Kündigung.

Garten- und Hofnutzung

Hier Klarheit: Grundsätzlich haben Mieter kein Mitbenutzungsrecht am Garten oder am Hof des Mietshauses. Hier sollte der Vermieter, wenn gewünscht, individuelle Regelungen vornehmen, so bei Mietergärten. Sofern es keine Regelung dazu gibt, erklärt sich das Nutzungsrecht aus den allgemein üblichen Verhaltensweisen. Wenn alle Mieter ihre Fahrräder im Hof abstellen, so kann es dem neuen Mieter nicht verboten werden. Es ist jedoch ratsam die Nutzung dieser allgemein zugänglichen Bereiche zu reglementieren, so zum Beispiel Gartenpartys im Hof zu verbieten oder einen bestimmten Ort für das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen zu benennen.

Wenn Kinder spielen

dürfen sie nicht daran gehindert werden und keine Hausordnung, die dies reglementiert, hätte vor Gericht bestand. Insbesondere dann nicht, wenn der Hof groß ist oder ein Gemeinschaftsgarten oder Spielplatz vorhanden ist. Jedoch sollte man in der Hausordnung regeln, dass Kinderspielzeug weggeräumt werden muss und die Höfe und Gärten sauber zu halten sind. Und auch die Ruhezeiten sind von Kindern ebenso zu beachten, wie von den erwachsenen Mietern. Nur das Spielen in Bereichen mit besonderer Gefahrtragung kann und sollte untersagt werden, so zum Beispiel in Waschküchen, dem unausgebauten Dachgeschoß oder der Tiefgarage.

Markisen und Parabolantennen

Der Vermieter sollte stets einen Einfluss darauf haben wie die Außenansicht seines Hauses gestaltet wird. In der straßenseitigen Ansicht kann er das Anbringen von Markisen und Parabolantennen verbieten, wenn es einen Kabelanschluss gibt oder die Anbringung auf der Hausrückseite für den Mieter möglich ist, so diverse Gerichtsurteile. Im Regelfalls sollte die Hausordnung eine Anbringung solcher fest verankerten Gegenstände eine Zustimmung des Vermieters erfordern, um den Einzelfall prüfen zu können.

Doch wie war das mit dem Grillen und der Balkonnutzung? Kann der Vermieter hier Regelungen in die Hausordnung aufnehmen, die die allgemeine Nutzung der Mietsache aber ermöglichen sollte? Und kann man bestehende Hausordnungen ändern und wenn ja, wie? Dazu mehr im zweiten Teil.

Foto: (c) rawpixel/pixabay.com

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