Das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 regelt den Rahmen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens mehrerer Eigentümer innerhalb einer Immobilie. Doch reicht das Gesetz nicht aus um objektbezogene Details zu klären. Am Ende streiten viele vor Gericht. Umso wichtiger ist die Verwalterbestellung, die für Ruhe sorgt.
Die Interessen der jeweiligen Eigentümer innerhalb der Wohnungseigentumsgemeinschaft sind oft unterschiedlich. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt Regeln vor wem was gehört und wie gemeinsames Eigentum zu verwalten ist. Es kann aber nicht bis ins Detail bei allen Streitfragen Klarheit schaffen. Ein erprobter WEG-Verwalter kann helfen,
damit Zwist und Auseinandersetzungen nicht nachwirken. Doch wie bestellt man
einen Verwalter?
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt vieles, nicht alles
Nach dem zweiten Weltkrieg fehlte es an Wohnraum und rechtliche Grundlagen für Immobilieneigentum und Hausbau waren nicht geregelt. Erst 1951 konnte das Wohnungseigentumsgesetz einen Rahmen für Einzeleigentümer vorgeben die mit dem Kauf sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum erwerben.
Unter einem Dach streitet man in den WEG-Versammlungen nun seit Jahrzehnten um Mehrheiten. Wie hoch sollen die Rücklagen ausfallen, wann wird das Dach saniert und ist der Hausmeister noch der richtige Mann? In vielen Fällen mussten höchste Instanzen deutscher Gerichte Urteile fällen umso Detailfragen zu klären, die teils bindend sind.
Die Eigentumsfrage ist oft heikel
Grundlegend erwirbt man durch den Kauf einer Eigentumswohnung Sondereigentum, im Näheren seine eigene Wohnung in der man tun und lassen kann, was man will. Aber es gibt Grenzen. Werden die Interessen anderer Eigentümer oder gar das Gemeinschaftseigentum tangiert, muss dies nach dem Demokratiegrundsatz durch die Mehrheit aller Eigentümer besprochen und beurteilt werden.
So gibt es Teile einer Immobilie durch die man durch den Kauf zum Miteigentümer wird, das so genannte Gemeinschaftseigentum. Dazu gehört das Dach ebenso, wie die Fassade und die Fenster und Türen. Sollen die Fenster gestrichen, gar ausgetauscht werden, ist dies ein Thema für alle Miteigentümer und muss auf einer WEG-versammlung besprochen werden. Das ist gar nicht so leicht, wie viele wissen.
Die Verwalterbestellung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Als Eigentümergemeinschaft ist man nicht verpflichtet einen Verwalter zu bestellen. Dies kann einer der Miteigentümer übernehmen. Dieser kann sich Hilfe holen, indem drei weitere Miteigentümer der Gemeinschaft einen Beirat bilden, der den kraft Gesetz bestellten Verwalter unterstützen muss.
Doch bei all den heiklen Fragen Rund um die Verwaltung einer Immobilie ist fachliche Kompetenz unerlässlich. Zu komplex sind die rechtlichen Bestimmungen und schwierig geltende Gerichtsurteile auszulegen und anzuwenden. Und in vielen Fällen ist das Bestellen des Verwalters aus den eigenen Reihen oft schwierig, da Vorteilsnahme, zumindest gefühlt, droht.
Alle Eigentümer sind verpflichtet sich um die Immobilie zu kümmern, so das Gesetz. Die Bestellung eines Verwalters ist also Pflicht, nicht Kür. Grundlage für die Verwalterbestellung bildet § 26 WEG. Demnach wird der Verwalter durch die Mehrheit der Miteigentumsanteile oder Stimmen „bestellt“.
Doch wie in der Politik gibt es zeitliche Beschränkungen für die Amtszeit, nämlich fünf Jahre. Handelt es sich um die erste Bestellung der Immobiliengemeinschaft, so ist nach drei Jahren die Verwaltertätigkeit beendet. Erst nach Ablauf dieser gesetzlichen Frist kann die Verwalterbestellung erneut erfolgen. Dabei darf der Entschluss frühestens ein Jahr vor Fristende erfolgen.
Auch eine Abberufung ist möglich, so das Gesetz. Durch Mehrheitsbeschluss kann der Verwalter abberufen werden, wenn er als Beispiel die Beschusssammlung nicht ordentlich führt. Diese Regelung aus dem Jahr 2007 hat bereits für viel Wirbel gesorgt. Aber nicht jeder Mangel kann und wird zu einer Abberufung führen.
Eigentümer einer WEG sollten dennoch stets alle Augen offenhalten. Wie und unter welchen Umständen ein Verwalter gewechselt werden kann, lesen Sie hier.
Warum ein Vertrag mit dem Verwalter wichtig ist
Im Protokoll der Eigentümerversammlung muss der formale Akt der Verwalterbestellung vermerkt werden. Um aber alle Aufgaben und Pflichten des zukünftigen Verwalters zu ratifizieren sollte ein Verwaltervertrag geschlossen werden. Zwar regelt das WEG-Gesetz die Grundlagen. Aber in welcher Höhe wird der Verwalter entlohnt und welche Aufgaben hat er über das Gesetz hinaus zu erfüllen?
Ohne Vertrag droht eine Rechtsunsicherheit, die sich auf alle Abstimmungen in der Zukunft auswirken können und somit auch auf das Eigentum des Einzelnen. Doch erprobte und erfahrene Verwalter erwarten ohnehin eine vertragliche Regelung und wissen, wie man eine WEG von innen und nach außen schützt.
Die Aufgaben des Verwalters einer WEG
Als Hausverwalter einer WEG ist man mit der technischen, kaufmännischen und rechtlichen Verwaltung betraut. Grundlage bildet das WEG-Gesetz, aber auch der Verwaltervertrag.
Durch §27 WEG ist der Verwalter betraut die Beschlüsse der WEG durchzuführen und die Hausordnung durchzusetzen, die durch die Eigentümer beschlossen wird. Ebenso muss er die Immobilie, also das Gemeinschaftseigentum instandhalten und erforderliche Maßnahmen durchführen um das Gemeinschaftseigentum zu schützen.
Darüber hinaus muss er die gemeinschaftlichen Gelder verwalten, Zahlungen bewirken und entgegennehmen, die mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zusammenhängen. Rechtlich muss er Fristen wahren und Ansprüche gegen die WEG beachten.
Tipp: Die Gelder der WEG sind getrennt vom Vermögen des Verwalters zu verwahren. Durch ein Gemeinschaftskonto, das allen Miteigentümer gehört und dem Verwalter eine Verfügungsberechtigung einräumt, geht man Streit aus dem Wege.
Die Rechnungslegung wird durch den §28 WEG geregelt. Jedes Jahr bedarf es eines Wirtschaftsplans über die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der WEG, den Kostenanteilen der jeweiligen Eigentümer und die Höhe der Instandhaltungsrücklagen für die Immobilie.
Mindestens einmal im Jahr hat der Verwalter schriftlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen und den Vorsitz zu führen. Bei Dringlichkeiten und wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer es will, muss ebenfalls eine WEG-Versammlung einberufen werden.
Über das WEG-Gesetz hinaus regelt der Verwaltervertrag weitere Rechte und Pflichten des Verwalters. Dazu gehört die Entlohnung, die Durchführungsvorschriften der Hausordnung, die Entlohnung des Hausmeisters oder auch die monatliche Begehung der Immobilie. Dabei hat der Verwalter stets die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu beachten.
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