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Bundesgerichtshof urteilt zum Wegerecht und Mietkaution



Wenn der Bundesgerichtshof ein Urteil spricht, hat dies oft richtungsweisenden Charakter. Teils werden die Verhandlungen an die Landesrichter zurückgegeben, um ein verifiziertes Urteil zu sprechen. Im Folgenden geht es zum einen um das Wegerecht und den Wunsch nach Abgrenzung des Grundstückes. Zum anderen befassten sich die obersten Richter in Kassel mit der Frage, zu welchem Zeitpunkt eine Mitkaution verrechnet wird.

Wenn die obersten Richter am Bundesgerichtshof in Karlsruhe Urteile Fällen zeigt dies, wie komplex das Mietrecht sein kann und sich nicht alle Antworten im BGB finden.

Im Folgenden geht es um zwei interessante Urteile. Zum einen geht es um die Frage, was wichtiger ist. Das berechtigte Interesse sein Grundstück abzugrenzen oder die Zumutbarkeit derer, die ein Wegerecht besitzen. Zum anderen geht es um einen Streit zwischen Mietern und Vermieter um die Frage, zu welchem Zeitpunkt eine Verrechnung der Mietkaution erfolgen soll.

Zumutbarkeit beim Wegerecht contra berechtigtes Schutzinteresse

Das am 16.04.2021 vom BGH gesprochene Urteil stellt keinesfalls eine Einzigartigkeit dar. Immer dort, wo Wegerechte zugunsten von Nachbarn vorhanden sind, kommt häufig zu Streit.

In Niedersachen stritten zwei Nachbarn um die Frage ob zwei Tore nach jeder Nutzung von dem Nachbarn verschlossen werden müssen oder nicht. Der hintere Nachbar hat ein Wegerecht und muss jeweils zwei Tore passieren. Eines, dass an seiner Grundstücksgrenze liegt, ein zweites an der Straße. Beide Tore hatte der Nachbar erichtet der zur Straße hin wohnt.

Letztgenannter verlangte von den ,,hinteren" Nachbarn die stete Schließung der Tore nach Benutzung. Dies wollten die Nachbarn aber nicht und so klagte der vordere Nachbar vor dem Landgericht Celle. Erst nach Berufung musste das hintere Tor nach Nutzung verschlossen werden, nicht aber das an der Straße, da es Mängel aufwies und nicht wirklich abschließbar war.

Das reichte dem vorderen Nachbarn nicht und so musste sich der BGH damit auseinandersetzen und verfügte unter Aktenzeichen V ZR 17/20 wie folgt:

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und gab den Fall an das Landesgericht Celle zurück. Die Annahme des Landesgerichts, dass der eine Nachbar ein berechtigtes Interesse auf Abgrenzung und Einfriedung seines Grundstückes habe und ein stetes Schießen nach Nutzung der Tore zumutbar wäre.

Es ist jedoch stets eine Einzelfalleinschätzung zwischen der Zumutbarkeit im Wegerecht und dem Einfriedungsinteresse abzuwägen. Die hinteren Nachbarn hatten im Verfahren am Landgereicht angegeben, dass die Tore, die der vordere Nachbar aufstellte, schlichtweg aufgrund der Größe, der Höhe und des komplizierten Schlosses schwer zu betätigen sind. Dies würde, so die hinteren Nachbarn, eine größere Beeinträchtigung ihres Wegerechts mit sich bringen.

Im Resümee muss nun das Landgericht nochmal verhandeln und klären, was in diesem Einzelfall (der häufiger vorkommt, als man meint) zu urteilen ist.

Kann die Kautionsabrechnung durch schlüssiges Verhalten der Vermieter erfolgen?

In diesem Fall ging es um ein Ehepaar, dass über lange Zeit mit dem Vermieter über angebliche Mängel in der Mietwohnung stritt. Ursprünglich hatte das Ehepaar eine Barkaution in Höhe von 1.680 Euro hinterlegt. Sie zahlten deshalb einige Monate nur noch eine verminderte Miete und schlussendlich kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich.

Im Anschluss klagte der Vermieter auf die entgangene Miete, machte Mietausfallkosten und Nebenkosten geltend und verlangte einen Ersatz für die Renovierungs- und Gutachterkosten, mithin 6.000 Euro.

In erster Instanz wurden die Mieter zu einer Zahlung von 5.000 Euro verurteilt. Die Mieter zogen vor das Landgericht, dass diese Summe um 1.700 Euro reduzierte, da ja die Barkaution in selbiger Höhe geleistet wurde.

Die Revision wurde vor dem BGH geführt. Dieser stellte sich am 24. Juli 2019 unter Aktenzeichen VIII ZR 141/17 hinter das Urteil des Landgerichtes, da der Anspruch auf Rückzahlung der Barkaution zum Zeitpunkt der Klage berechtigt war und somit eine Verrechnung auf am Ende 3.300 Euro korrekt sei. Der Tag der Zustellung der Klage des Vermieters ist der Zeitpunkt, an dem die Kaution verrechnet werden kann, liegt der Klage doch ein schlüssiges Verhalten zur Verrechnung zugrunde. Dies wäre auch im umgekehrten Fall korrekt, wenn zum Beispiel Mieter eine Klage erheben bzw. zustellen.

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