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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

08.09.2015

Besichtigung des Vermieters - Rechte und Pflichten Teil I

Jeder Vermieter stellte sich schon einmal die Frage, ob er - einfach so - die vermietete Wohnung eines Mieters besichtigen kann, letztlich ist es sein Eigentum. Doch kann ein Vermieter nicht - einfach so -in die Wohnungen ohne triftigen Grund eindringen. Hier gibt es klare mietrechtliche, sogar verfassungsrechtliche Grundsätze, die den Mieter schützen.

Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter - zulässig? |  Foto (c) MK-Photo / Fotolia.com

Doch es gibt eine Reihe von Ausnahmen und auch Situationen, in denen der Mieter dem Vermieter Einlass gewähren muss. Welche grundlegenden Rechte Mieter und Vermieter haben, welche Ausnahmesituationen es gibt und wie es sich mit Klauseln im Mietvertrag verhält, wollen wir in zwei Teilen beleuchten.

Neugierde ist eine Triebfeder des Menschen, ohne Zweifel. Und wenn ich mein Eigentum vermiete, oder in die Hände Dritter lege, ist mein Interesse groß, ob der so genannte Dritte - hier, der Mieter - auch mit der entsprechenden Sorgfallspflicht agiert. Mit anderen Worten: Welcher Vermieter oder Hausverwalter würde nicht allzu gern in die ein oder andere Mietwohnung hinein schauen wollen. Doch hier setzt der Gesetzgeber klare Grenzen, hält aber auch einige Ausnahmen bereit.

Grundsatz Miet- und Verfassungsrechtlich

Artikel 13, Absatz 1 und Artikel 14 des Grundgesetzes erlauben ein klares, abgeleitetes Recht, dass der Mieter in seinen (angemieteten) Räumen in Ruhe gelassen werden muss. Das Besitzrecht des Mieters steht, laut Bundesverfassungsgericht, BVerfG, eine übergeordnetere Rolle zu, als dem Eigentumsrecht des Vermieters, vgl. BVerfG MZM 2004, 186 ff.

Zwar sind Mietvertragliche Klauseln zum Thema Besuchsrecht des Vermieters ohne Zweifel zulässig, jedoch muss deutlich aus dem Mietvertrag hervorgehen, dass eine Besichtigung nur bei einem konkreten Anlass und nur nach Einwilligung durch den Mieter erfolgt und darüber hinaus auch keine Besichtigung in Abwesenheit des Mieters geschieht. Anderslautende Klauseln sind von vornherein als unwirksam zu bezeichnen. Hier bezieht man sich auf die "Unangemessenheit gegenüber dem Mieter", vgl. § 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB.

Ergo kann ein Vermieter nie ohne Zustimmung des Mieters die vermieteten Räume, egal ob Privatwohnung oder Gewerberaum, betreten. Er muss also im Vorfeld die Genehmigung des Mieters einholen.

Die Ausnahmen bei konkreten Anlässen

Der Gesetzgeber kann nicht für alle Eventualitäten Gesetze schaffen. Konkret bedeutet dies, dass ein Vermieter nach dem Grundsatz ?Treu und Glauben? und unter Berücksichtigung der örtlichen Bedingungen im Falle eines so genannten "konkreten Anlasses" die Besichtigung durchführen kann, obwohl dies nicht ausdrücklich im Gesetz vorgesehen ist.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Gestattung des Zutrittes, wenn zum Beispiel Mängel seitens des Mieters angezeigt wurden. Letztlich hat er eine Instandhaltungspflicht und kann dieser, vertraglich zugesichert im Mietvertrag, nur nachkommen, wenn er sich ein Bild der Lage machen kann, beziehungsweise den Mangel besichtigen und anschließend beseitigen kann.

Ferner muss der Mieter im Falle der Kündigung des Mietraumes dem Vermieter die Möglichkeit einräumen die Wohnung mit Mietinteressenten zu begehen, auch vor dem tatsächlichen Auszug des Mieters, vgl. § 242 BGB.

Ebenfalls hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn er davon begründet ausgehen kann, dass der Mieter seiner vertraglichen Sorgfaltspflicht nicht nach kommt, oder das Mietobjekt Zweck entfremdet, oder auch die Obhutspflicht nicht gewährleistet wird. Die grobe Vernachlässigung seitens des Mieters liegt zum Beispiel vor, wenn dieser für Monate das Objekt in der kalten Jahreszeit nachweislich nicht bewohnt und somit eine Beheizung der Räume nicht vollzogen werden kann, sofern es sich zum Beispiel um eine Gasetagenheizung handelt.

TIPP: Vermieter und Hausverwalter sollten im Falle der groben Vernachlässigung oder der Zweckentfremdung detaillierte Nachweise erstellen, so zum Beispiel Zeugenaussagen anderer Mieter einholen, um das Besichtigungsrecht durchsetzen zu können.

In Teil II betrachten wir weitere Ausnahmen des Besichtigungsrechtes, so auch beim Thema "Schadenabwehr", die Möglichkeiten des Mietvertrages, wann Mieter schadenersatzpflichtig werden und ob man als Vermieter - einfach so - die Räume des Mieters fotografieren darf.

Foto: (c) MK-Photo / Fotolia.com

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