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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

29.11.2016

Baumängel bei Neubau und Sanierung? Teil I

Bei jeder Sanierung oder Modernisierung, bei jedem Neubau stellt sich der Bauherr die Frage, wie man Baumängel erkennt, sie anmahnt und welche gesetzlichen Fristen zu beachten sind. Das statistische Bundesamt bestätigte den Zuwachs an Rechtsstreitigkeiten zum Thema Bautätigkeit. Und auch wenn man mit vertrauten Handwerksbetrieben vieles regeln kann, so ist Vorsicht geboten, um seine Immobilie und die Mieteinnahmen vor dem Pfusch am Bau zu schützen. Wir verraten wie und geben in zwei Teilen hilfreiche Tipps.

Der Handwerksbetrieb, eine Dachdeckerei, ist dem Bauherren seit Jahren vertraut. Das Dach des vermieteten Mehrfamilienhauses muss nach 30 Jahren neu eingedeckt werden und alles soll nach Plan laufen. Doch nach verrichteter Arbeit fließt Regenwasser vom Dach in das darunter liegende Geschoß und der Ärger ist vorprogrammiert. Der Mieter ist sauer und die Dachdeckerei weist alle Fehler von sich mit der Begründung ab, es seien durch den Sturm Dachziegel abgerissen worden und der Regen erledigte den Rest. Ein Gutachter wird im Nachgang jedoch feststellen, dass die Beplankung für die Dachziegel am Dachstuhl nicht fachgerecht arretiert wurde.

Baumängel bereits während der Ausführung feststellen

Am eben genannten Beispiel wird jedem klar, wie problematisch Baumängel sein können, welche Konsequenzen dies haben kann und vor allem, welche Kosten damit verbunden sind. Für den Laien ist es zugegebener Maßen schwierig den Baumangel während, oder auch nach der Bauausführung festzustellen.

Tipp: Unabhängige Fachleute sollten bei größeren Bauvorhaben immer eingebunden werden. Diese, so genannte “unabhängige Qualitätskontrolle”, wird vom TÜV und der Dekra ebenso durchgeführt, wie von Architekten und Gutachtern. Diese Prüfung des Gewerkes sollte in regelmäßigen Bauabschnitten durchgeführt werden, spätestens jedoch vor der Bauabnahme.

Als Immobilienbesitzer und Bauherr ist ein regelmäßiges Kontrollieren vor Ort ohnehin wichtig. Egal ob Fassadendämmung, Fenster- und Heizkesselerneuerung oder das neue Dach: vereinbaren Sie im Bauvertrag regelmäßige Überprüfungen, bei denen der “Bautenstand” ebenso dokumentiert wird, wie mögliche Mängel. Bei diesen Prüfungen sollten stets ein unabhängiger Gutachter, ein Vertreter der Baufirma und Sie als Bauherr zugegen sein.

Tipp: Sollten Baumängel festgestellt werden, sollten sie die Zahlung, je nach nach Bauabschnitt, vorerst einstellen und den Mangel mit einer Mängelanzeige in Schriftform der Baufirma zur Kenntnis geben.

Die Dokumentation des Bauzustandes wird allen Beteiligten ausgehändigt und bildet einen rechtlich sicheren Nachweis für mögliche Streitigkeiten.

Streitereien wegen Baumängeln nehmen zu

Je preisgünstiger Baukredite sind, umso mehr Menschen überlegen sich ein Haus zu bauen. Aber auch Vermieter denken seit Jahren über Modernisierungen nach und ohnehin sind je nach Alter der Immobilie größere Bauvorhaben zu absolvieren, ob klein oder groß. Dies hat in den letzten Jahren zu einem Bauboom geführt, aber auch zu einer hohen Zunahme an Rechtsstreitigkeiten. Allein in 2011 waren 45.000 zivile Gerichtsverfahren bundesweit anhängig, so das statistische Bundesamt. Laut Branchenkennern hat sich diese Zahl in 2015 auf gut 60.000 erweitert, Tendenz steigend.

Doch liegt es immer an der Baufirma, dass die Gerichte vor lauter Baumängelstreitigkeiten nicht mehr aus den Augen schauen können? Mitnichten. Oft verändern Bauherren während den Ausführungen Ihre Wünsche, was zu Planungsunsicherheiten und Verlängerungen der Bautätigkeiten führt.

Darüber hinaus sollten sich die Auftraggeber intensiv über den Handwerksbetrieb im Vorfeld erkundigen. Wie lange ist das Unternehmen bereits tätig, welche Referenzen kann es bieten und ist es in Deutschland ansässig, im besten Falle in der Nähe des Bauvorhabens?

Tipp: Planen Sie im Vorfeld genau und halten Sie sich an die Absprachen im Bauvertrag, sowohl was die Ausführung an sich, aber auch die Verwendung von Materialien angeht. Eine regionale Nähe zum Baubetrieb ist ratsam, um als Bauherr auch unvermittelt den Bau zu begutachten. Und wenn es ein deutsches Unternehmen ist, mag es etwas teurer sein, jedoch sind mögliche Rechtsstreitigkeiten juristisch einfacher und damit kostengünstiger im Nachgang zu klären.

Sollten Baumängel festgestellt werden, ist nicht nur eine rechtlich unantastbare Dokumentation wichtig, sondern auch die Frage zu beantworten, wie man die Baufirma juristisch korrekt auf die Beseitigung des Baumangels hinweist. Darüber wollen wir in Teil II Auskunft geben, wie auch weitere, hilfreiche Tipps zu diesem Thema geben.

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