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Arten und Aufgaben einer Hausverwaltung - Teil II



Eigentümer stehen grundsätzlich vor der Wahl, ob sie eine Hausverwaltung beauftragen oder sich für eine Selbstverwaltung entscheiden. Hierbei ist zu beachten, dass gewisse Voraussetzungen den Einsatz einer Hausverwaltung dringend ratsam machen. Zudem ist es wichtig, eine professionelle und seriöse Hausverwaltung zu wählen. Die Suche sollte daher gezielt erfolgen und die Zusammenarbeit über einen Hausverwaltervertrag schriftlich fixiert werden.

Der erste Teil dieses Ratgebers ging der Frage nach, welche Arten von Hausverwaltungen es gibt und welche Aufgaben diese übernehmen. Dieser

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Was macht eine Hausverwaltung? | Foto(c) 936518/ pixabay.com

zweite Teil stellt nun einige Überlegungen vor, die Eigentümer anstellen sollten. Hierzu gehört, ob sie eine Hausverwaltung beauftragen oder sich für eine Selbstverwaltung entscheiden.

In einigen Situationen ist die Zusammenarbeit mit einer Hausverwaltung aber dringend angeraten. Außerdem stellt dieser Artikel verschiedene Strategien bei der Suche nach einer Hausverwaltung vor und erklärt, worauf ist beim Abschluss eines Hausverwaltervertrags zu achten gilt.

Hausverwaltung oder Selbstverwaltung?

Eigentümer müssen sich entscheiden, ob sie eine Hausverwaltung beauftragen oder eine Selbstverwaltung übernehmen. Im letzten Fall wird zwischen einer echten Selbstverwaltung und einer Verwaltung durch einen internen Verwalter unterschieden. Die echte Selbstverwaltung meint, dass die Verwaltung durch alle Eigentümer erfolgt. Hierfür wird in der Regel ein Geschäftsverteilungsplan herangezogen, der jedem Eigentümer konkrete Aufgaben und Pflichten zuweist.

Es ist wichtig, eine echte Selbstverwaltung optimal zu organisieren, um Konflikten und Streitigkeiten vorzubeugen. Im Rahmen der Selbstverwaltung wird zumeist ein Miteigentümer bestimmt, der für verschiedene Rechtsgeschäfte zuständig ist. Hierzu gehört beispielsweise die Kommunikation mit Kreditinstituten und die Beauftragung von Handwerkern.

Achtung: Für einen solchen Miteigentümer besteht ein größeres Haftungsrisiko. Deswegen ist es empfehlenswert, sich eine Rechtsberatung bei einem Fachanwalt zu suchen und gegebenenfalls Schutzmaßnahmen zu ergreifen.

Als interner Verwalter kann eine Hausverwaltung aus dem Kreis der Eigentümer bestellt werden. Es ist ratsam, eine solche Verwaltertätigkeit schriftlich zu fixieren. Außerdem ist zu prüfen, ob die Tätigkeit erlaubnispflichtig ist. Nicht zuletzt besteht die Möglichkeit, eine externe Hausverwaltung zu beauftragen. Das ist vor allem bei großen WEG empfehlenswert.

Notwendige Voraussetzungen für eine Hausverwaltung

Es gibt verschiedene Voraussetzungen, die dafürsprechen, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sowohl Kapitalanleger als auch Selbstnutzer in einer Wohneigentümergemeinschaft vertreten sind. Hier ist dann ein hohes Konfliktpotential gegeben, dass durch einen externen Dienstleister leichter aufgelöst werden kann. Außerdem ist eine externe Hausverwaltung sinnvoll, wenn ein Mehrheitseigentümer existiert. Bei der Selbstverwaltung fühlt dieser sich ansonsten nicht deutlich genug vertreten oder die Minderheitseigentümer haben das Gefühl, dass keine gleichberechtigte Interessenabwägung erfolgt.

Die Selbstverwaltung einer Immobilie ist immer dann sinnvoll, wenn sich die Miteigentümer verstehen und grundsätzlich dieselben Ziele verfolgen. Sind Streitigkeiten und Konflikte aus den Eigentümerversammlungen bekannt, spricht viel für eine externe Hausverwaltung. Außerdem ist vor der Selbstverwaltung die Hürde geschaltet, dass ihr sämtliche Eigentümer zustimmen müssen. Da eine solche Einigkeit selten ist, stellt die Selbstverwaltung die Ausnahme von der Regel dar.

Nicht zuletzt ist es für eine Selbstverwaltung notwendig, dass der Verwalter spezielle Kenntnisse und Erfahrungen mitbringt. Das ist bei Sonderfällen wie sanierungsbedürftigen Immobilien meist nicht der Fall. Deswegen bietet es sich hier an, auf einen professionellen, externen Dienstleister zu setzen. Außerdem ist es wichtig, dass sämtliche Maßnahmen bei der Planung wie die Finanzierung und die Auftragsvergabe von allen Eigentümern mitentschieden werden, um Probleme zu vermeiden.

Die Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung

Die Selbstverwaltung einer Immobilie geht mit vielen Aufgaben und Verpflichtungen einher. Miteigentümer müssen genau einschätzen, ob sie sich das zutrauen und ob sie die hierfür notwendigen Ressourcen zur Verfügung haben. Gerade wenn es zu Streitigkeiten kommt, die vor Gericht landen, sind eine große Expertise und viel Zeit gefragt. Nicht zuletzt gibt es eine Zulassungspflicht für WEG-Verwalter. Diese betrifft beispielsweise die Erlaubnispflicht und die Fortbildungspflicht, eine Berufshaftpflicht sowie die seit 2018 vorgeschriebene Vermögensschadenhaftpflicht.

Da eine Hausverwaltung äußerst anspruchsvoll ist, legen viele Eigentümer sie in externe Hände. Hierfür ist es erforderlich, eine geeignete Hausverwaltung zu finden. Es bietet sich ein online Anbietervergleich an. Das gilt unabhängig davon, ob erstmals eine Hausverwaltung gesucht wird oder ob ein Wechsel stattfinden soll. Bei der Suchmaschine der Wahl sollte zunächst der Begriff “Hausverwaltung” mit dem jeweiligen Ort eingegeben werden. So ist sichergestellt, dass regionale Angebote angezeigt werden. Das ist praktisch, da die Verwalter dann in der Nähe sind und keine langen Anfahrtswege zurücklegen müssen. Sobald geeignete Kandidaten gefunden wurden, müssen sich diese der Eigentümergemeinschaft vorstellen, bevor eine Auswahl stattfinden kann.

Einen Vertrag mit einer Hausverwaltung abschließen

Sämtliche Vereinbarungen mit einer Hausverwaltung sollten schriftlich festgehalten werden, damit sich alle Beteiligten jederzeit darauf berufen können. In einem Vertrag für Hausverwalter beziehungsweise Mietverwalter müssen verschiedene Punkte aufgenommen werden. Hierzu zählen unter anderem der Vertragsgegenstand und die Vertragsdauer. Es muss klar geregelt sein, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Fristen die Vertragsparteien kündigen können. Die Aufgaben sollten konkret festgeschrieben sein, damit es zu keinen Missverständnissen kommt. Provisionen sollten ausgeschlossen und notwendige Vollmachten erteilt werden.

So ist es erforderlich, dass die Hausverwaltung eine Bankvollmacht besitzt, um alle Finanzen einer Eigentümergemeinschaft regeln zu können. Auch die Vergütung und eine eventuelle Krankheits- oder Urlaubsvertretung sollten in den Vertrag aufgenommen werden. Nicht zuletzt ist es ratsam, zu vereinbaren, wie nach Ende des Vertrags vorzugehen ist. Grundsätzlich können Musterverträge für Hausverwalter genutzt werden, diese sollten aber immer auf die individuellen Gegebenheiten angepasst werden.

Im dritten Teil dieses Ratgebers geht es um die Sicht der Hausverwalter. Wie finden diese geeignete Kunden und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um als Hausverwalter tätig werden zu dürfen? Unter anderem wird hierbei die Ausbildung zum Hausverwalter in den Blick genommen.

Foto(c) 936518/ pixabay.com

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