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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.06.2015

Kündigung und Abberufung einer Hausverwaltung

Hausverwaltung ist stets eine Frage des Vertrauens. Doch was kann ein Eigentümer oder eine Eigentümergemeinschaft tun, wenn dieses Vertrauen beschädigt wird, zum Beispiel durch buchhalterische gar rechtlich sensible Fehler? Welche wichtigen Gründe müssen vorliegen, um den Vertrag zu kündigen, oder die Hausverwaltung abzuberufen?

Wie wird eine Hausverwaltung abberufen? | Foto: (c) olly / Fotolia.com


Jeder Vertrag, den man als Eigentümer oder Eigentümergemeinschaft mit einer Hausverwaltung schließt kann rechtlich individuell gehalten werden, was sowohl die Inhalte der Leistungen, als auch die Dauer des Vertrages betrifft. Zwar darf eine Erstbegleitung der Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft gesetzlich nur für maximal drei Jahre vertraglich geschlossen werden (vgl. Wohnungseigentumsgesetz, §26) und erst im Anschluss darauf im Fünf-Jahres-Rhythmus, es gibt aber einige Unterschiede zwischen der ordnungsgemäßen Kündigung und der so genannten Abberufung.

Zur Klärung vorab:

Die Kündigung der Hausverwaltung bedeutet, dass das Vertragsverhältnis in Gänze aufgehoben wird. Bei der Abberufung darf die Hausverwaltung für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr tätig werden.

Es bedarf eines wichtigen Grundes einer Kündigung oder Abberufung, wenn der Hausverwalter auf eine bestimmte Zeit vertraglich bestellt wurde.

Doch welche, so genannten "wichtigen Gründe" müssen vorliegen, damit Rechtswirksamkeit der Kündigung oder Abberufung gewährleistet ist? Hier ein paar Beispiele:

wird zu verwaltendes Geld veruntreut, so macht sich die Hausverwaltung nicht nur unter Umständen strafbar, dies ist auch ein "wichtiger Grund" für eine Vertrags- und Vertretungsaufhebung.

Bei der so genannten "Vorteilsnahme" besteht ein Kündigungsgrund, also wenn die Verwaltung über ein selbst aufgebautes Netzwerk zum Beispiel Provisionen für Handwerkerleistungen erhält, die bei der Immobilie zu Einsatz kommen.

Für den monetären Geldfluss muss ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet werden, oder ein Treuhandkonto. Gibt es keine Trennung zwischen Kapital des Immobilieneigentümers und der Hausverwaltung könnte sich letzt genannter mit dem Geld aus dem Staub machen, also auch hier ein Kündigungsgrund.

Ist das Vertrauensverhältnis nach Treu und Glauben nachhaltig und belegbar gestört, eine weitere Zusammenarbeit nicht zumutbar, können sich Eigentümer auf das Urteil NZM 2002, 788 des Bundesgerichtshofes berufen.

Kommt es zum Streit zwischen einem Eigentümer einer WEG und dem Hausverwalter während einer Sitzung und beendet letzt genannter diese vorzeitig ist dies als "nicht voll erbrachte Leistung" des Versammlungsleiters zu werten und kann eine Kündigung nach sich ziehen.

Wird eine Eigentümerversammlung nicht vertragskonform zweimal hintereinander durch die Hausverwaltung einberufen, oder wurde die Wohngeldabrechnung zwei Jahre hintereinander nicht erstellt, ist eine Kündigung möglich.

Wurde der Verwalter mit Aufgaben durch die Eigentümergemeinschaft betraut und führt diese nicht durch, oder weigert sich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann er durch die Gemeinschaft gekündigt werden.

Sollte der Hausverwalter ohne Zustimmung der WEG den Versicherer wechseln, so kann dies ebenfalls zu einer Vertragsauflösung kommen.

Im Falle eines Konkurses oder einer Insolvenz der Hausverwaltung ist eine sofortige Abberufung möglich.

Im Kern geht es zwar stets um das Vertrauen zwischen Hausverwalter und Eigentümer, aber es gibt Regeln und Gesetze, an die sich der Berufene, also die Hausverwaltung halten muss. Ist grober Vorsatz, oder strafrechtlich Bedenkliches dabei im Spiel, ist sogar eine fristlose Kündigung möglich, sogar ratsam. Im Kern ist es stets sinnvoll, dass wichtige und nachhaltig tragende Entscheidungen mit den Eigentümern gemeinsam, dem eingesetzten Beirat und der Hausverwaltung transparent besprochen und beschlossen werden.

Foto: (c) olly / Fotolia.com

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