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Worauf man beim Erwerb einer Investitions-Immobilie achten sollte - 2


Ob Kaufpreis und mögliche Mieteinnahme, die richtige Lage der vermieteten Mietwohnung und deren Ausstattung und Größe ? es gibt viele Faktoren, die man beachten sollte, bevor man eine Investitions-Immobilie erwirbt. Als Kapitalanlage taugen nur Mietwohnungen, die darüber hinaus sowohl vom Baujahr, als auch der Bausubstanz punkten und letztlich müssen auch die zuständige Hausverwaltung und der Finanzierungsweg einer Belastung standhalten. Wir klären auf, worauf man bei dem Investment in eine vermietete Immobilie achten muss.

Immobilieninvestment

Ja, die Lage ist bei Immobilien ebenso entscheidend, wie der Kaufpreis und mögliche, auch in der Zukunft liegende Mieteinnahmen, so wie in Teil I beschrieben. Aber was nützt die preiswerte Wohnung in bester Lage, wenn sie in ihrer Bausubstanz eher einem Schuppen ähnelt, als einer gut zu vermieteten Eigentumswohnung? Welche Fakten muss ich als Investor sammeln und wie stelle ich einen Finanzierungsplan auf?

Das Alter und die Bausubstanz als Kriterium der Investitions-Immobilie

Jede Immobilie besitzt eine gewisse Halbwertszeit, wenn es um die Bausubstanz geht. Im Kern bedeutet dies, dass bei einem 25 Jahre alten Haus sehr zeitnah umfangreiche Sanierungen am Dach oder der Fassade anstehen werden. Und als Käufer einer solchen Immobilie, wenn auch nur in Teilen als Miteigentümer, kommen zeitnah hohe Kosten auf einen zu.

Tipp: Bei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage ist eine Überprüfung der Protokolle der Eigentümerversammlungen unabdingbar. Aus ihnen lassen sich vergangene Sanierungen ebenso erlesen, wie Versammlungsergebnisse in punkto zukünftiger Sanierungen.

Überprüfen sollte man die Bausubstanz bezogen auf Dacheindeckungen, Fassaden, Rohrleitungssysteme und Heizungsanlage, sind sie doch am kostenintensivsten, wenn es um deren Erneuerung geht.

Im Innenbereich sind sanierungsbedürftige Immobilien stets preiswerter, als bereits modernisierte. Je nach Typ kann eine vermietete Eigentumswohnung in unsaniertem Zustand dann interessant sein, wenn man handwerklich geschickt ist und selbst Hand anlegen kann. Jedenfalls sollte man den Zustand, wenn allein nicht möglich, von einem Fachbetrieb prüfen lassen und die Kosten für die Sanierung auf den Kaufpreis aufschlagen, bevor man die mögliche Rendite kalkuliert. So ergibt sich ein korrekteres Bild und eine klare Antwort auf die Frage, ob sich die Investitions-Immobilie auch lohnt.

Und achten Sie bei der Besichtigung des Objektes auch auf die Kleinigkeiten wie Sauberkeit der Gemeinschaftsräume, die Pflege der Außenanlage, möglich verbeulte Briefkästen und das äußere Erscheinungsbild der Immobilie. Dies sind Indikatoren für eine gute, oder schlechte Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft und ergo ein Indiz für die Vermietbarkeit.

Auf die richtige Hausverwaltung kommt es an

Vermietet Immobilien, gerade Eigentumswohnungen, bedürfen einer soliden und nachhaltigen Verwaltung. Und gerade wenn man nicht in der Nähe des Objektes lebt ist eine vertrauenswürdige Hausverwaltung unverzichtbar, handelt sie doch im Interesse des oder der Eigentümer.

Die Verwaltung sollte regionale Kompetenz besitzen, also am Ort ansässig sein. Ebenso ist eine gute Erreichbarkeit genauso wichtig, wie eine ausreichende Anzahl verwalteter Objekte, als Indiz für Erfahrung und Kompetenz. Erfragen Sie bei anderen Miteigentümern die Erfahrungen mit dem bestellten Verwalter und führen Sie ein persönliches Gespräch mit ihm, um Klarheit zu erhalten.

Finanzierungsplan und ?Möglichkeiten für die Investitions-Immobilie

Eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren ist eine ganz andere Sache, als bei einem vermieteten Objekt. Letztlich betrachtet die Bank nicht nur Eigenkapital und Zinsbindung, sondern auch kalkulierte Mieteinnahmen auf Plausibilität und Durchsetzbarkeit. Daher ist ein Finanzierungsplan von Nöten.

Wieviel Eigenkapital will man aufbringen, ohne andere Anlagen zu kündigen. Und macht es Sinn bei der heutigen Zinslage und einer steuerlichen Betrachtung der Investition viel davon aufzubringen? Hier raten Steuerberater und Banker klar dazu, das Eigenkapital bei maximal 30 Prozent zu kalkulieren und den Rest, auf mindestens 15 Jahre Zinsfestschreibung, zu finanzieren. Denn je nach individueller Steuerlast und Einnahmesituation kann sich eine Investitions-Immobilie auch steuerlich positiv bemerkbar machen.

Darüber hinaus sollten die Nebenkosten wie Notar, Makler und Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis gerechnet werden, bevor man die Rendite errechnet.

Bei der Kreditanfrage, die nach der eingehenden und vorgenannten Prüfung des Objektes erfolgt, sind neben aussagekräftigen Einkommensunterlagen auch Grundriss, Lage und baulicher Zustand der Immobilie beizubringen. Die Bank als finanzierender Miteigentümer hat selbst ein Interesse die vermietete Immobilie auf Herz und Nieren zu prüfen. Und am Ende ist das auch gut so und schützt vor voreiligen Investitionen.

Bei der zu erwartenden Miete sollte man sich am Mietspiegel orientieren oder ähnliche Objekte zur Kalkulation heranziehen. Gibt es bereits einen Mieter, sollte man mögliche Mieterhöhungen überprüfen, wie auch den Mietvertrag an sich. Diesen verlangt die Bank ohnehin in jedem Fall bei einer Finanzierung.

Tipp: Bei allen positiven Argumenten für ein Invest in Immobilien: eine finanzielle Grätsche ist unbedingt zu vermeiden. Es sollte stets auf Unvorhergesehenes geachtet werden, wie Mietausfälle oder private Änderungen der Einkommenssituation. Wer sich eine Investitions-Immobilie schlichtweg nicht wirklich ?leisten? kann, sollte es einfach lassen. Und das ist im Kern auch das Resümee dieser Ausführungen.

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