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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

24.08.2016

Worauf man beim Erwerb einer Investitions-Immobilie achten sollte - 1

Wer Geld in eine zu vermietende Immobilie investiert sollte sich vorab einige Fragen stellen: Erbringt die Immobilie eine gute Rendite, ist sie gut vermietbar, wie ist die Bausubstanz und wie finanziere ich meine Investition. Dies sind nur einige Fragen, auf die es eine positive Antwort geben sollte. Wir wollen anhand einiger Tipps den Weg zur Investitions-Immobilie erleichtern und erklären, worauf man vor und bei dem Kauf unbedingt achten sollte.


Investition in eine ImmobilieKapitalanlagen gibt es viele, ob Aktien oder Sparbücher, Briefmarken, Bilder oder Immobilien. Und angesichts der unsicheren Lage an den Kapitalmärkten und wenigen Zinsen für sichere Anlagen protegieren viele die Immobilie als reine Kapitalanlage. Wer sich also auf eine vermietete Immobilie stützt um sein Geld langfristig und nachhaltig zu vermehren, sollte einiges beachten, gerade vor dem Kauf. Denn allein die niedrigen Zinsen für geborgtes Geld sind kein alleiniges Argument für vermietete Immobilien.

Ist die Investitions-Immobilie für mich die richtige Anlageform?

Grundsätzlich gelten Immobilien als solide und nachhaltig als krisensicher, denn Wohnen muss der Mensch immer. Doch eine Immobilie zu besitzen bedeutet auch Verantwortung zu übernehmen, für Instandhaltung und Modernisierung, für Administration und Finanzierung.

Grundsätzlich sollte man die Hände von Immobilien lassen, wenn man nicht über ausreichende finanzielle und sichere Mittel verfügt. Bei einkommensstarken Personen mit einem Jahreseinkommen über 60.000 Euro und einem entsprechend hohem Überschuss nach Abzug der Kosten kann eine vermietete Immobilie nicht nur finanzierbar sein, sondern sich auch steuerlich positiv auswirken.

Tipp: Allein auf die Investition von vermieteten Immobilien zu setzen ist keineswegs richtig. Generell sollte man sein Anlageportfolio gut mixen, um Liquidität, Sicherheit und Rentabilität in Ausgleich zu bringen.

Welche Form der vermieteten Immobilie eignet sich besonders?

Ob vermietetes Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, auf die mögliche Rendite kommt es an und wie man sie kalkuliert, erklärten wir bereits an anderer Stelle. Kurzum sollte der Kaufpreis nicht höher sein, als die mögliche 20-fache Jahresmiete, kalt, versteht sich. In Ballungszentren und prosperierenden Lagen sollte der Kaufpreis nicht die 24-fache Jahresmiete übersteigen. Denn Fakt ist, dass Nebenkosten und Verwaltungsausgaben schnell Renditefressend wirken können und eine saubere, vorab erstellte Kalkulation ist unabdingbar wichtig.

Die richtige Lage der Investitions-Immobilie

Auch wenn die Rendite stimmig ist und die Aussicht auf Vermehrung des eingesetzten Kapitals winkt, so entscheidet die Lage der vermieteten Immobilie das Für und Wider. Die Region, in der sich die Immobilie befindet ist für die Entwicklung der kalkulierten Miete emmens wichtig, aber auch für einen möglichen Wiederverkauf. Es geht also nicht nur um die Frage, ob die Infrastruktur positiv bewertet wird, sondern auch die Entwicklung der Region Mut auf die Investition macht.

Tipp: Sprechen Sie mit Einzelhändlern, Mietern und Vermietern über die Entwicklungsfähigkeiten der Region. Suchen Sie aktiv das Gespräch, um sich ein gutes Bild machen zu können.

Einer Frage sollte man sich stets stellen: Würde ich selbst in der zur Option stehenden Immobilie wohnen wollen? Letztlich sind neben den harten Fakten wie Infrastruktur, Schulen, Verkehrsanbindung etc. auch die weichen Kriterien zu prüfen, wie zum Beispiel die Mitmieter oder Nachbarn, letztlich ob man sich wohl fühlen würde, oder eben nicht.

Grundriss und Ausstattung der Investitions-Immobilie

Eine Fünf-Zimmer-Wohnung in einem eher von jungen Menschen und Studenten bewohnten Gebiet als Kapitalanlage zu erwerben ist nicht allzu schlau. Gut vermieten lassen sich Wohnungen, die zum regionalen Bedarf passen. Sind Grundriss und die Zimmeranzahl passend zum Mieterklientel, kann von einer nachfolgend guten Vermietbarkeit ausgegangen werden.

Ebenfalls sollten Tendenzen wie Single- und Paarhaushalte, je nach Region, in die Überlegungen einbezogen werden. Die Tendenz geht klar zur typischen 1,5 bis 2,5-Zimmerwohnung für Singles und Paare, zumindest in Ballungsräumen und Städten.

Bei der Ausstattung der vermieteten Wohnung sollte man auf zeitlose Einbauten setzen, die auch noch in 20 Jahren den Geschmack der Mieter treffen. Ob Parkett oder weiße Badezimmermöbel, Hauptsache sie sind wertstabil und zeitlos.

Tipp: Diverse Umfragen haben bestätigt, dass Mietwohnungen mit Balkon eine weitaus höhere Vermietbarkeit aufweisen, als Wohnungen ohne. Ebenso werden Wohnungen von der ersten bis zur dritten Etage vor denen im Erd- und Dachgeschoss bevorzugt nachgefragt.

Im zweiten Teil wollen wir auf das Alter und die Bausubstanz und mögliche Finanzierungsmöglichkeiten eingehen und hilfreiche Tipps geben, damit sich die Investitions-Immobilie als Kapitalanlage auch nachhaltig lohnt.

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