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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.01.2015

Leitfaden zur Wohnungsübergabe für Mieter und Vermieter


Ob Einzug oder Auszug: Eine Wohnungsübergabe ist für Mieter wie Vermieter ein wichtiger Moment, der auch rechtliche Konsequenzen in sich trägt. Was muss der Mieter beim Übergabeprotokoll beachten, was muss vorher renoviert werden, und wie sichert der Vermieter seine Ansprüche im Falle von groben Mängeln am Objekt?


Die Grundlage für alle relevanten Regelungen zur Überlassung einer Immobilie zu Mietzwecken ist im Mietvertrag geregelt, beziehungsweise seinen schriftlichen Anlagen, sofern vorhanden. Sind Teile des Mietvertrages nichtig, so regelt das BGB notfalls die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Doch gerade zu Beginn des Mietverhältnisses, bei der Übergabe der Wohnung sollten beide Seiten ordnungsgemäß und schriftlich den Zustand des Mietobjektes protokollieren, in einem so genannten Übergabeprotokoll.

Dies ist vornehmlich für den Eigentümer oder Vermieter wichtig, um nachrangige Schadenersatzansprüche stellen zu können, falls der Mieter unsachgemäß, grob fahrlässig oder vorsätzlich Schäden am Objekt bei Auszug hinterlässt.

Zu welchem Zeitpunkt erfolgt das Übergabeprotokoll

Übergabeprotokoll für eine Wohnungsübergabe

Ob Einzug, oder Auszug, meist erfolgt das Übergabeprotokoll zusammen mit der Schlüsselübergabe. Jedoch kann und sollte auch eine Vorabnahme durchgeführt werden, um beim Einzug dem Vermieter noch Zeit zur Beseitigung festgestellter Mängel einzuräumen, bevor das Mietverhältnis beginnt. Gleiches gilt beim Auszug und verschafft dem Mieter Zeit, die vom Vermieter angemahnten Mängel vor Mietvertragsende auszubessern. Die Vorabnahme sollte immer schriftlich erfolgen.

Woran sollten Mieter beim Einzug denken?

Als Mieter sollte man bereits bei der ersten Besichtigung die Augen offen halten, gegebenenfalls den Vermieter oder auch Hausverwalter fragen, ob man Fotos machen kann, um den Zustand nachweislich festhalten zu können. Auch wenn das Objekt genau den Vorstellungen entspricht, sollte man sich Zeit lassen, alle möglichen Mängel notieren und noch vor Vertragsunterschrift mit dem Vermieter oder auch der Hausverwaltung besprechen.

Nachfolgende Mängel bedürfen besonderer Beachtung:

  • Schimmel, oder nasse Wände und Decken
  • Defekte Fenster und Türen, oder auch Zargen
  • Defekte Armaturen in Bad oder Küche
  • Dübellöcher in den Fliesen
  • Kratzspuren, oder abgeplatzter Lack in Badewanne, oder den Waschbecken
  • Stark abgenutzte Bodenbeläge

Sowohl für Mieter, als auch Vermieter gilt: Lieber genau protokollieren, um im Streitfall keinen Ärger zu bekommen.

Was ist für Mieter und Vermieter beim Auszug zu beachten?

Diesem Termin sehen wohl die meisten Mieter mit gemischten Gefühlen entgegen. Aber auch viele Eigentümer haben aufgrund schlechter Erfahrungen gerechtfertigte Ängste, in welchem Zustand das Objekt vielleicht nach Jahren übergeben wird.

Die meisten Vermieter oder Hausverwalter vereinbaren eine Vorabnahme mit dem ausziehenden Mieter. Auch wenn diese Vorabnahme mal eine Stunde dauern kann, beide Seiten sollten die Mängel protokollieren, sofern vorhanden. Alle Ausbesserungsarbeiten können schriftlich fixiert werden und der Mieter hat Zeit, diese durchführen zu können.

In der Regel sollte die Vorabnahme mindestens 14 Tage vor der Rückgabe der Mietwohnung erfolgen.

Irrglauben bei Mieter und Vermieter

Die Heizung wurde schwarz gestrichen, die Wände in einem hellen Rosa hinterlassen und das vom Mieter eingebrachte Laminat entspricht nicht den Vorstellungen des Eigentümers, Ärger scheint vorprogrammiert.

Idealerweise sollten Mieter das Objekt so zurückgeben, wie sie es beim Einzug übernahmen. Zwar sind helle Wandfarben völlig in Ordnung, so auch ein helles Rosa und keine Heizung sollte schwarz lackiert werden, doch gibt es in der gültigen Rechtssprechung viele Fallstricke, die man beim besten Willen nicht alle kennen kann. Auch kann ein Vermieter nicht davon ausgehen, dass eine Wohnung nach 10 Jahren im selben Zustand ist, wie bei Einzug. Letztlich sollte der Mietzins auch Instandhaltungsrücklagen enthalten, die die Kosten einer jahrelangen und normalen Abnutzung beinhalten.

Um rechtlich Klarheit zu schaffen sollten Eigentümer und Vermieter ihre Hausverwaltung vertrauen, die sämtliche Aufgaben vor Ein- und Auszug mit dem Mieter regeln. Ist keine vorhanden, so sollte man zum Beispiel über hausverwalterscout.de die richtige suchen, um sich vor all dem Ärger und weitern Kosten für Anwälte zu schützen. Denn auch wenn man sich im Recht "fühlt", ob als Mieter oder Vermieter, so urteilen manche Gerichte auch mal anders als geplant.

Resümee

Eine klare und schriftlich formulierte Dokumentation des Zustandes einer vermieteten Immobilie beugt Ärger im Nachhinein vor. Ob Vorabnahme oder Schlussübergabe, für beide Seiten sollte gelten, sich immer gütlich zu einigen und bereits im Vorfeld Fragen zu klären, bevor man den juristischen, meist mit viel Aufwand behafteten Weg geht.


Hinweis: Dieser Artikel stellt keine rechtliche Beratung dar und kann diese auch nicht ersetzen.

(Redaktion)

Bild: B&P Internetmanagement GmbH

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