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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

14.01.2017

Wohnraum verfällt: Staat als größter Erbe von Wohnhäusern

Wenn Erben ihr Erbe ausschlagen oder keine Erben vorhanden sind fällt der Besitz generell an den Staat. Gut 10.000 Immobilien befinden sich im Besitz der Bundesländer, der Freistaat Bayern besitzt mehr als drei Viertel davon. Doch sind viele der Häuser überschuldet und unbewohnbar oder ihre Lage schmälert den Verkaufserlös. Wie gehen die Bundesländer mit dem Erbe von Wohnhäusern um, in Zeiten von Wohnraumknappheit?

Das kleine Häuschen in einem Dorf bei Bad Tölz steht auf 480 Quadratmetern Grund. Gepflegt ist es nicht, die Eigentümerin war zu alt und hatte weder finanzielle Staat als Immobilien-Erbe | Foto: (c) fotoping/ Fotolia.comMöglichkeiten, noch Hilfe das fast 100 Jahre alte Gemäuer zu erhalten. Nach ihrem Tod konnten keine Erben ausfindig gemacht werden und so "erbte" der Freistaat Bayern dieses kleine Häuschen. Zwar mag die Lage romantisch anmuten, aber hohe Instanthaltungsrückstände machen einen Verkauf unmöglich, der Gutachter sprach von einem "Abrisshaus".

Viele Immobilien gehen nach dem Tod der Eigentümer an das jeweilige Bundesland, wenn Erben fehlen oder das Erbe ausgeschlagen wird. Nach Angaben des Finanzministeriums befinden sich gut 10.000 Wohnimmobilien und private Liegenschaften im Besitz des Staates, davon allein 7.251 Wohnhäuser und mehr als 50 Prozent davon im Alleineigentum. Den größten Bestand an solchen Fiskalerbschaften hält Bayern mit gut 7.800 Immobilien.

Erbe von Wohnhäusern schwer in Geld umwandelbar

Eigentlich, so könnte man denken, kann der Staat viel Geld verdienen mit diesen Immobilien, wenn er sie denn verkaufen kann. Und genau da steckt eines von vielen Problemen. Meist sind die Immobilien alt oder haben einen großen Instandhaltungsrückstand. Gut 20 Prozent der Wohnimmobilien sind darüber hinaus auf dem Stand von vor 80 Jahren, gerade in ländlichen Regionen. Wirklich wohnen will dort keiner mehr, wie in dem kleinen, oben genannten, alten Häuschen.

Dieser unwirtschaftliche Sanierungsbedarf ist bundesweit in Teilen so groß, dass die rheinland-pfälzische Finanzministerin diese Immobilien als Schrott bezeichnete. "Es sei kein Fall bekannt, in dem eine Fiskalerbschaft in Form einer Immobilie werthaltig sei, da in der Regel ein unwirtschaftlicher Sanierungsbedarf bestünde und ergo eine Umwandlung zu nutzbarem Wohnraum zu teuer wäre", so die Finanzministerin.

Ebenso sind den Bundesländern Immobilien aus einem Nachlass ein Klotz am Bein, bei denen das Fiskalerbe nicht als Alleinerbe in den Bestand kommt. Oft handelt es sich um Teileigentum was hohe Verwaltungskosten mit sich bringt, da die Erbengemeinschaft gepflegt werden muss, rechtliche Streitigkeiten mal außen vor. Oder die Immobilien sind mit so hohen Grundpfandrechten belastet, dass sich von vorn herein ein Minus in der monetären Betrachtung ergibt.

Und wieder ist die Lage beim Erbe von Wohnhäusern entscheidend

In nur seltenen Fällen gehen Immobilien in guten Lagen in den Bestand des Staates. Ob Berlin, Bremen oder Hamburg, gerade in den Städten, so auch in München, sind Fiskalerbschaften eher die Seltenheit. Zum Großteil betrifft es Wohnhäuser im ländlichen

Bereich, dort wo die Bevölkerung schwindet. Ein Einfamilienhaus im Landkreis Kronach in Oberfranken bringt circa 85.000 Euro in die Haushaltskasse, ein vergleichbares Objekt in München 1,5 Millionen Euro.

Bedenkt man, dass bundesweit mehr als zwei Millionen Wohneinheiten leer stehen, ist dies bei der angespannten Wohnungsmarktlage ein Greul. Der Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft, Andreas Ibel, bringt es auf den Punkt: "Wir haben eigentlich genug Wohnraum in Deutschland, aber wir haben ihn an den falschen Stellen".

Bundesweit große Unterschiede mit Fiskal-vererbten Immobilien

In Berlin gab es Einzelfälle, ebenso in Hamburg. Der Stadtstaat Bremen meldete ebenfalls keine geerbten Wohnimmobilien und selbst Mecklenburg-Vorpommern, durch seine Weite und ländliche Struktur gekennzeichnet, ist im Besitz von nur einer Eigentumswohnung, so das Schweriner Finanzministeriums. In Bayern hingegen müssen sich die Verwaltungen mit tausenden Immobilien herum schlagen. Zahlen aus Niedersachsen sind nicht bekannt und in Baden-Württemberg geht man von circa 34 geerbten Immobilien pro Jahr aus.

Diese Divergenz ist insoweit nachvollziehbar, als dass keine bundeseinheitlichen Erhebungsverfahren bestehen. Manch ein Bundesland erfasst nur die Zahl der geerbten Grundstücke, unabhängig vom Bebauungsstand. In Zeiten der Wohnungsnot ist der verfallende Wohnraum eine traurige Bilanz der fiskalen Erbschaften.

Foto: (c) fotoping/ Fotolia.com

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