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Wohnflächenberechnung: Streitfall für Mieter und Vermieter? Teil I


Nur allzu oft wird die zu vermietende Wohnfläche falsch berechnet und dies kann zu schwerwiegenden Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Welche Rahmenbedingungen stellt die Wohnflächenverordung, welche Bereiche gehören nicht in die Kalkulation und welche Folgen kann eine falsche Wohnflächenberechnung nach sich ziehen? Diese Fragen wollen wir beantworten und praktische Tipps geben, wie Vermieter auch ohne vorhandenen Grundriss kalkulieren können.

Wohnflächenberechnung

Der Mieter wohnt seit Jahren in seiner Mietwohnung eines Mehrfamilienhauses und alle sind zufrieden miteinander. Doch eines Tages flattert eine Mietminderung beim Vermieter ins Haus und innerhalb von einigen Tagen ziehen die restlichen Mieter nach. Die Wohnflächenberechnung ist falsch, so der aufgebrachte Mieter. Dabei war der Vermieter sehr engagiert nach der Übernahme der Immobilie mit dem Zollstock durch alle Wohnungen gegangen, um die Wohnfläche korrekt zu berechnen.

So verrückt es klingt, dies ist leider kein Einzelfall. Denn der moderne Mieter hinterfragt und prüft nach, gerade wenn es um die angemietete Fläche geht. Letztlich ist die Wohn- und Nutzfläche die Grundlage für die Kalkulation des Mietzinses und Fehler haben oft fatale Folgen.

Zankapfel der Wohnflächenberechnung: Dachschräge, Erker und Balkon

Nicht jede Wohnung hat einen Grundriss mit quadratischen oder rechteckigen Räumen und ist in jedem Bereich gleich hoch gestaltet. Dachschrägen und Balkone, Erker und schräg zulaufende Räume erschweren eine korrekte Berechnung der Wohnfläche, denn nicht nur auf die Höhe der Räume kommt es an, sondern auch auf die Verwendung des angemieteten Raumes.

Zwar ist der Begriff "Wohnfläche" gewissermaßen Auslegungssache, aber sie ist ein wertbildender Faktor für die Kalkulation des Nettomietzinses und der Nebenkosten, denn letztere sind ebenso anhand der Wohnfläche zu verteilen.

Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung

Zurzeit bestehen noch drei gültige Verfahren, auf denen die Kalkulation beruhen kann: Die DIN 277, DIN 283 und die so genannte Wohnflächenverordnung, kurz WoFlV, die 2004 in Kraft trat. Dabei löste die WoFlV die "Berechnungsverordung über wohnwirtschaftliche Berechnung", kurz II.BV und die weitaus ältere DIN 277/283 ab.

Auch wenn die letztgenannte DIN noch anwendbar ist, definiert sie sich nicht als Wohnflächenberechnung an sich. Nach der Altregelung II.BV wurden Balkone und Terrassen noch zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung einkalkuliert, nach DIN 283 werden Wintergärten mit Ganzjahresnutzung, also inklusive Heizung, voll kalkuliert.

Es kommt also darauf an, welche Berechnungsgrundlage man als Vermieter im Mietvertrag wählt. Dabei wird für geförderten und preisgebunden Wohnraum die WoFlV herangezogen und bei freien, nicht preisgebundenen Wohnraum kann die WoFlV vertraglich ausgeschlossen werden.Dabei ist generell zu beachten, dass für Verträge, die vor dem 01.01.2004 geschlossen wurden die II.BV gilt, Mietverträge nach diesem Datum richten sich nach der WoFlV, egal ob die Immobilie nun frei finanziert, oder preisgebunden ist.

TIPP: Beraten Sie sich vor Mietvertragsschluss über die Berechnungsart der Wohnfläche mit Ihrer Hausverwaltung. Letztlich ist dies enorm wichtig, um bei Rechtsstreitigkeiten oder Mietserhöhungen gemäß der neuen Regelungen (Mietpreisbremse) gesetzlich konform agieren zu können.

Wie bemesse ich als Vermieter die Wohnfläche

Der Zollstock ist sicher das gängigste Instrument, jedoch nur dann, wenn die Räumlichkeiten keine Wandschrägen aufweisen und alle Räume über einen quadratischen Grundriss verfügen. Wer also nicht auf alte, unter Umständen unrichtige Grundrisse vertrauen will, sollte sich einen Laser-Entfernungsmesser zulegen und alle Messungen detailliert dokumentieren.

Sollte der Grundriss aufgrund zu komplexer Anforderungen nicht so einfach ausmessbar sein, oder es sich um ein verwinkeltes Einfamilienhaus handeln, empfiehlt sich das Heranziehen eines Architekten. Letztlich sind in Mehrfamilienobjekten die Wohnungen auf einem Strang meist gleich geschnitten und die einmalige und monetär Überschaubare Investition lohnt sich allemal.

Doch was genau gehört denn nun zur "Wohnfläche" und welche Bereiche der Mietwohnung nicht? Und habe ich als Vermieter gewisse Spielräume, bevor man sich um 0,5 Quadratmeter mit dem Mieter streiten muss? Antworten gibt es in Teil II von "Streitfall für Mieter und Vermieter: "die Wohnflächenberechnung".
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