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Wohnflächenberechnung: Streitfall für Mieter und Vermieter? Teil 2


Wohnflächenverordnung, oder DIN 277/283 und noch die Frage, ob der Balkon in der Wohnflächenberechnung voll oder nur zur Hälfte einkalkuliert werden darf? Jedenfalls ist der Streit mit dem Mieter vorprogrammiert, sofern etwas mit der Wohnflächenberechnung nicht stimmt. Doch was zählt man dazu, was nicht und welche Folgen haben Vermieter zu erwarten, wenn sie falsch kalkulieren?

Die Wohnflächenberechnung ist mithin der wichtigste Indikator für den Mietzins, das wissen Vermieter wie Mieter gleichwohl. Doch einfach mit einem Geodreieck durch die Mietwohnung zu robben und zu meinen ?das wird schon gut gehen? ist bei den gesetzlich gebotenen Verordnungen schlichtweg falsch. Wie in Teil I beschrieben, muss man sich schon auf eine Berechnungsart stützen, auch im Mietvertrag. Doch was muss ich als Vermieter gemäß der Wohnflächenverordnung, WoFlV, zum vermieteten Wohnraum dazuzählen und was ist generell außen vor?

Diese Bereiche gehören zur Wohnfläche

Laut § 2 der WoFlV umfasst die Wohnfläche die Grundflächen aller Räume, die zur (angemieteten) Wohnung gehören.

Hierbei muss man sich für die Rohbaumaße oder die Fertigmaße entscheiden. Unter Letzterem versteht sich der Baukörper zusätzlich Scheuerleisten und Heizkörpern. Von der berechneten Grundfläche sind stets alle Säulen oder Pfeiler, Mauervorlagen oder Treppen abzuziehen.

Folgende Räume sind zu 100 Prozent zu kalkulieren: Raumteile mit mindestens zwei Metern Höhe, sowie Wintergärten oder Schwimmbäder die beheizt sind. Zu 50 Prozent sind Raumteile zwischen einem und zwei Metern Höhe, Wintergärten und Schwimmbäder mit voll geschlossener Wandumrandung, Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten ansetzbar. Nur Räume oder Raumteile, die unter einem Meter Höhe aufweisen werden nicht in die Wohnflächenberechnung aufgenommen.

Diese Bereiche gehören nicht zur Wohnfläche

Generell sind alle so genannten ?Zubehörräume? von der Wohnflächenberechnung auszuschließen. Dazu gehören Abstellräume, der Keller, die Waschküche, Dachböden (sofern nicht beheizt und zu Wohnzwecken genutzt), Trockenräume, Schuppen und Garagen.

Ferner werden auch geschäftlich genutzte Räume, sofern als solche im Mietvertrag ausgewiesen, nicht zur Wohnfläche gezählt. Bei Teilgewerblichen Objekten muss der Wohn- und der Geschäftsbereich gesondert berechnet und im Mietvertrag ausgewiesen werden.

Ebenso, und das sollte klar sein, dürfen die Räume nicht zur Wohnfläche addiert werden, die nicht dem gültigen Bauordnungsrecht entsprechen, sowie alle nicht mit der Wohnung verbundenen Außenräume, wie Ställe, Scheunen, Vorratslager und sonstige Abstellräumlichkeiten.

Aber auch Treppen, die mehr als drei Steigungen aufweisen, inklusive deren Treppenabsätze, Tür-, Wand-, oder Fensternischen, die nicht bis zum Bodenniveau reichen und weniger als 13 Zentimeter tief sind gehören nicht zur Wohnfläche.

Welche Spielräume gibt es bei der Wohnflächenberechnung?

Vorab ist klar zu stellen, dass eine Wohnung nur ohne Mangel vermietbar ist, zumindest ohne das man das Veto des Mieters befürchten muss. Bei preisfreiem Wohnraum besteht bis zu einer Abweichung von maximal 10 Prozent der tatsächlichen Wohnfläche in der Regel kein Mangel an der angemieteten Wohnung, darüber hinaus durchaus. Bei preisgebundenem Wohnraum definiert sich eine über 10 Prozent ragende Abweichung sogar als ?erheblicher? Abweichung, was innerhalb eines Gerichtsverfahrens durchaus ein Unterschied ist.

Achtung: Oft steht im Mietvertrag zum Beispiel ?7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche?. Wird dieser monetäre Faktor benannt wird jede Abweichung zur tatsächlichen Größe als unberechtigt betrachtet und führt unmittelbar zum Recht auf Mietminderung. Deshalb sollte und kann man die Angabe der Quadratmeter im Mietvertrag weg lassen. Dies ist gesetzlich möglich. Jedoch ist eine Nennung der Wohnfläche innerhalb der Betriebskostenabrechnung, sofern vorhanden, unerlässlich.

Rechtsfolgen bei falscher Wohnflächenberechnung

Neben dem Zank mit dem Mieter und einem möglichem Dominoeffekt der Mietergemeinschaft hat der Mieter bei einer Abweichung von mehr als 10 Prozent das Recht die Miete zu kürzen und noch schlimmer, zu viel gezahlte Miete anteilig zurück zu verlangen, wenngleich dies gemäß Urteil des BGH vom 24.03.2004, VII ZR 295/03 nur drei Jahre rückwirkend erfolgen darf. Wichtig ist dabei, dass das Recht auf zu viel gezahlte Miete dann erlischt, wenn die tatsächliche Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen wurde.

Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Wohnflächenberechnung vielen rechtlichen Regelungen unterliegt. Generell ist eine Abweichung von maximal 10 Prozent zulässig, wenngleich nur in der Regel. Und auch wenn man die Quadratmeterzahl der Wohnfläche nicht im Mietvertrag benennt, so sollten sich Vermieter schon an die tatsächlichen Werte halten. Letztlich ist eine vertrauensvolle Bindung zur Mietgemeinschaft wichtiger, als ein paar mehr Euro auf dem Mieterkonto.
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