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Wie man die richtige Hausverwaltung für seine Immobilie findet - Teil I



Viele Verwaltungsaufgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind anspruchsvoll und verlangen Fachwissen und Erfahrung. Deswegen lagern viele Eigentümer solche Aufgaben an eine professionelle Hausverwaltung aus. Bei der Auswahl sind unterschiedliche Kriterien zu beachten. Dieser ersteTeil des Ratgebers beschäftigt sich mit den unterschiedlichen Arten von Verwaltern und deren jeweiligen Aufgaben.


Wie man einen Hausverwalter auswählen sollte | Foto:(c) godoycordoba/pixabay.com

Für die Verwaltung einer WEG werden diverse Kenntnisse und Erfahrungen benötigt. Wenn die Eigentümerdiese mitbringen, können sie die Verwaltung in Eigenregieübernehmen. In der Praxis wird hingegen zumeist eine externe Hausverwaltung eingesetzt. Diese übernimmt unterschiedliche Aufgabenabhängig von der Art der Verwaltung.

Grundlage jeder Tätigkeit einer Hausverwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG,bildet das ?Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht?. Im Folgenden werdendie Tätigkeitsfelder von WEG-Verwaltern, Mietverwaltern und Sondereigentumsverwaltern vorgestellt.

Diese Leistungen erbringt eine externe Hausverwaltung

Ein Hausverwalter erledigt alle imZusammenhang mit einer Immobilie anfallenden Aufgaben. Hierzu gehörtdie kaufmännische Verwaltung ebenso wie die technischeVerwaltung. Er ist nicht für Hausmeister-Aufgaben zuständig,kann aber durchaus einen Hausmeister einsetzen, um entsprechendeAufgaben erledigen zu lassen.

Welche einzelnen Tätigkeiten einHausverwalter übernimmt, ist nicht vom Gesetzgeber festgeschrieben.Stattdessen handeln die Eigentümer und der Verwalter verschiedeneRegelungen aus, die in einem Verwaltervertrag festgehalten werden.Die Vereinbarungen müssen allerdings immer der ordnungsgemäßen Verwaltung Rechnung tragen.

Welche Aufgaben ein Hausverwalter übernimmt, hängt unter anderem von der Immobilie ab, für die erzuständig ist. So erwartet eine WEG andere Dinge von einem Hausverwalter als eineinzelner Eigentümer eines Mietshauses. Entsprechend spezialisieren sich einige Hausverwaltungen und sind beispielsweise nur für die Mietverwaltung zuständig. Bei der Auswahl sollten die Vermieter darauf achten, welche Schwerpunkte die jeweiligeHausverwaltung setzt.

Besonderheiten bei einem WEG-Verwalter

Bei einerWohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine Immobilie mitmehreren Einheiten, die unterschiedlichen Wohnungseigentümern gehören. In einem solchen Fall ist die Hausverwaltung lediglichdafür zuständig, sich um das Gemeinschaftseigentum der WEG zukümmern. Die einzelnen Einheiten unterstehen hingegen weiterhinden Wohnungseigentümern.

Die Aufgaben ähneln sich teilweise,haben jedoch einen jeweils anderen Anwendungsbereich. So kann dieHausverwaltung dafür zuständig sein, notwendige Reparaturmaßnahmen im Treppenhaus in die Wege zu leiten. Wenn jedoch ein Schaden ineiner einzelnen Wohneinheit auftritt oder ein Badezimmer renoviertwerden muss, ist der jeweilige Eigentümer in der Pflicht.

Vor allem wirtschaftliche Aufgaben, die für die Eigentümergemeinschaft als Ganzes relevant sind, werden von einer Hausverwaltung übernommen. Hierzu gehört beispielsweise dieErstellung von Wirtschaftsplänen und die Buchhaltung. Hier ist zuprüfen, ob alle Zahlungseingänge, die die Eigentümer oder Mieterleisten müssen, tatsächlich eingehen. Auch die Zahlungsausgänge muss eine Hausverwaltung regelmäßig kontrollieren.

Zudem kümmert sich ein Hausverwalter um die Nebenkostenabrechnung, was den Eigentümern sehr viel Zeitund Mühe erspart. Nicht zuletzt gehört die Planung und Durchführung von Eigentümerversammlungen zu den Aufgaben einer Hausverwaltung. Zu diesem Zweck sind Tagesordnungspunkte zu erstellen und die getroffenen Beschlüsse müssen protokolliert werden.

Hinweis: Alle in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse müssen auch nach Jahrennoch nachvollziehbar sein. Deswegen werden sie in einer Beschlusssammlung zusammengefasst. Hierfür ist der Hausverwalter verantwortlich.

Besonderheiten bei einem Mietverwalter

Ein Mietverwalter ist nicht für eine ganze Eigentümergemeinschaft verantwortlich, sondern vertritt die Interessen eines einzelnen Eigentümers innerhalb eines Mehrparteienhauses. In einem solchen Fall kümmert sich die Hausverwaltung um das komplette Objekt und ist auch für einzelne Mieteinheiten zuständig. Wenn es also innerhalb der Wohneinheiten Schwierigkeiten gibt, muss der Mietverwalter sich darum kümmern und gegebenenfalls Lösungen finden. Entsprechend ist er auch ein Ansprechpartner für die Mieter und die somit als Schnittstellez wischen dem Hauseigentümer und den Mietparteien.

In der Regel lagern Eigentümer aneinen Mietverwalter alle Mietangelegenheiten aus. So ist derVerwalter dafür zuständig, die Einheiten zu vermieten und passende,gesetzeskonforme Mietverträge aufzusetzen. Zudem ist er dafür verantwortlich, Mieterhöhungen durchzusetzen. Eine Vermittlungsprovision darf er hierfür allerdings nicht bekommen. Daes nur einen einzelnen Hauseigentümer gibt, werden keine Eigentümerversammlungen durchgeführt. Somit gehört deren Planungund Durchführung nicht zum Aufgabenbereich eines Mietverwalters.

Besonderheiten bei einem Sondereigentumsverwalter

Wenn Eigentümer sich nicht um dieVerwaltung ihrer Wohneinheiten kümmern wollen, können Sie diese Aufgabe ebenfalls an einer Hausverwaltung auslagern. In diesem Fallkommt eine sogenannte Sondereigentumsverwaltung zum Tragen. In derPraxis erweist sich das immer als sinnvoll, wenn der Eigentümernicht in seiner eigenen Wohneinheit wohnt, sondern diesevermietet. Dann ist die Sondereigentumsverwaltung der Ansprechpartner für die Mieter und kümmert sich um alle Angelegenheiten, die mitder Wohneinheit verbunden sind.

Zu den Aufgaben einer Sondereigentumsverwaltung gehört unter anderem, die Nebenkostenabrechnung für die Mieter zu erstellen. Es ist empfehlenswert, den WEG-Verwalter als Sondereigentumsverwalter einzusetzen. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die Eigentümer alle gewünschten Leistungen aus einer Hand bekommen undes nicht zu Zuständigkeitsstreitigkeiten zwischen zwei unterschiedlichen Verwaltern kommt.

Corona-Hinweis:Während der Kontaktbeschränkungen können Eigentümerversammlungen oftmals nicht durchgeführt werden. Dennoch soll es keinesfalls zu einem Zustand ohne Verwaltung kommen. Deswegen bleiben die Verwalter auf Beschluss der Regierung bis auf Weiteres im Amt und auch der aktuelle Wirtschaftsplan behält vorerst seine Gültigkeit. Zudem sollte man die Tipps für Mieter und Vermieter in Zeiten von Corona beherzigen.

Erfahren Sie im zweiten Teil dieses Ratgebers, was es in Bezug auf einen Verwaltervertrag zu beachten gibt, was ein Hausverwalter kostet und welche Kriterien bei der Suche nach einer geeigneten Hausverwaltung zu beachten sind.

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