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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

06.06.2017

Wie kalkuliere ich den Verkaufspreis einer Immobilie Teil I

Immobilien steige im Wert, so hört man es aus allen Ecken. Und schnell wird das Einfamilienhaus mittleren Standards aus dem Jahre 1969 zur Traumvilla, wenn es um den Verkaufspreis einer Immobilie geht. Doch wer seine Immobilie verkaufen will, muss wertsteigernde und -mindernde Faktoren bedenken, um den tatsächlichen Marktwert korrekt kalkulieren zu können. Doch welche sind das?

Wer seine eigenen vier Wände gewinnbringend verkaufen will, denkt schnell an einen Verkaufspreis Immobilie | Foto:(c) aytuncoylum/ fotolia.com Gutachter oder erfahrenen Makler, die den Marktwert einer Immobilie korrekt taxieren können. Dabei fließen die unterschiedlichsten Faktoren in die Kalkulation ein, denen sich auch Experten bedienen, um die Individualität einer Immobilie richtig einschätzen zu können. Und aktuell ist man, ohne Experten an seiner Seite, schnell bei 10 oder 20 Prozent Wertüberschätzung angelangt, da der Immobilienmarkt nach freien Objekten schier giert. Doch die Realität sieht anders aus und einige Fragen sind vor dem Verkauf zu stellen. Und diese stellen sich auch Gutachter und versierte Makler.

Preisbestimmende Fragen zum Verkaufspreis einer Immobilie

Als wichtigster Merkmal steht die Lage der Immobilie ganz oben. Liegt die Immobilie innerhalb der Stadt, in der Peripherie oder in einer eher dörflichen Region? Ist die Umgebung ein Wohn- oder Mischgebiet oder gar rein gewerblich gehalten?

Wie gestaltet sich die umliegende und nahe Infrastruktur, das heißt Anbindung an den Nahverkehr und Straßen, Einkaufsmöglichkeiten, sowie Schulen und Kitas.

Wie groß sind die Nutzfläche und die reine Wohnfläche?

Wie ist die Aufteilung der einzelnen Zimmer und Räume (Grundriss)?

Ist die Immobilie ein Bungalow, unterkellert, mit ein oder zwei Geschossen, oder gar eine Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung: wie hoch ist das Wohngeld und wie viele Wohnungseigentümer sind im Haus?

Bei einer frei stehenden Immobilie: wie groß ist das Grundstück und gibt es Besonderheiten (Hanglage, Eckgrundstück etc.)

Handelt es sich um ein Fertighaus, oder ist die Immobilie der Bauweise nach aus Mauerwerk, Stahlbeton oder Holz erbaut?

Die Bauweise ist ebenfalls entscheidend. Handelt es sich um ein Einfamilien- oder Reihenhaus, eine Villa oder eine Doppelhaushälfte?

Alle diese Fragen und deren Antworten ergeben eine grundlegende und erste Positionierung des Verkaufspreises einer Immobilie und somit einen ersten Anhaltspunkt für den Marktwert.Letztlich sind aber die Details einer Immobilie für den Verkauf entscheidend und geben eine Antwort darauf, wie viel Geld man für seine vier Wände am Immobilienmarkt erzielen kann.

Diese wertsteigernden Merkmale erhöhen den Verkaufspreis einer Immobilie

- Das Baujahr der Immobilie ist, je nach Bauart, ungemein wichtig. Neubauten verkaufen sich aufgrund geringer Instandhaltungsrückstände besser, als ältere und bereits länger genutzte Immobilien.

- Bei älteren Gebäuden ist der Sanierungsstand wichtig. Hier können kürzlich vollzogene Sanierungen an den relevanten Teilen wie Fassade und Dach, Zu- und Ableitungen und der Elektrik den Immobilienpreis nach oben kalkulieren.

- Die Raumhöhe ist größer als 2,80 Meter

- Die Räumlichkeiten sind gut geschnitten, der Grundriss allgemein üblich oder optimal. Je "normaler" die Aufteilung, umso besser.

- Eine Energieeffizienzklasse besser als B ist klar ein wertsteigerndes Merkmal. Hier punktet auch der Verbau einer modernen Heizanlage.

- Hochwertige Naßzellenbereiche und zeitgemäße sanitäre Einbauten wirken preiserhöhend.

- Im gesamten Wohnbereich ist eine Fußbodenheizung verbaut.

- Die Zugänge sind barrierefrei und es wurden keine innen liegenden Schwellen verbaut (für zum Beispiel Zuleitungen).

- Sowohl Außentüren und Fenster in gut dämmender Version sind wertsteigernd, als auch ein guter Einbruchdiebstahlschutz derselben.

- Eine gute elektrische Ausstattung (viele Steckdosen) sind ebenfalls positv zu bewerten, wie LAN-Anschlüsse.

- Gerade in Städten wirkt sich eine Garage, ein Stellplatz oder ein Carport positiv auf den Verkaufspreis aus.

- Eine Einliegerwohnung kann bei Käufern punkten, da eine zusätzliche Mieteinnahme für den Käufer die Finanzierung erleichtert.

- Eine gepflegte Außenanlage ohne alten und kranken Baumbestand und gegebenenfalls ein Whirl- oder Swimmingpool ergänzen die positiven Merkmale einer Immobilie.

Doch wie die Medaille zwei Seiten hat, so verfügt auch die Immobilie meistens über einige negative, den Verkaufspreis mindernde Merkmale. Gerade die wertmindernden Faktoren können den Preis beeinflussen und so den möglichen Käuferkreis einschränken. In Teil II wollen wir darauf näher eingehen und weitere Tipps geben, wie man als Immobilieneigentümer den Verkaufspreis einer Immobilie richtig kalkuliert und mit ein paar Handgriffen noch positiver gestaltet.

Foto:(c) aytuncoylum/ fotolia.com


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