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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

11.06.2017

Wie kalkuliere ich den Kaufpreis einer Immobilie Teil II

Fast jeder Eigentümer kalkuliert den möglichen Kaufpreis einer Immobilie emotional und dadurch zu hoch. Was dem einen seine Villa ist dem anderen ein Schuppen. Und doch gibt es wertsteigernde, aber auch wertmindernde Faktoren, die den Verkaufspreis einer Immobilie beeinflussen. Wie ermittelt man den realen und am Immobilienmarkt durchsetzbaren Wert der eigenen vier Wände und gibt es Möglichkeiten den Wert positiv zu beeinflussen?

Kaufpreis Immobilien kalkulieren | Foto: (c) photobuay/fotolia.com

Das Haus oder die Eigentumswohnung soll verkauft werden, so viel ist klar. Doch was gibt der reale und regionale Immobilienmarkt her und welche Faktoren bestimmen den Kaufpreis einer Immobilie? Die wichtigsten Fragen, die man sich als Verkäufer zur Einschätzung des Verkaufspreises stellen sollte und die wertsteigernden Faktoren betrachteten wir bereits im ersten Teil. Doch welche wertmindernden Faktoren können den Verkaufserlös nach unten ziehen?

Diese Merkmale wirken sich wertmindernd auf den Kaufpreis einer Immobilie aus

Bei Immobilien aus den 1950´er, 1960´er und 1970´er Jahren wurden oft schlechte Baumaterialien verbaut und oft verfügen diese Immobilien über höhere Instandhaltungsrückstände, gerade wenn es um die Dämm- und Isolierwerte geht.

Bei Objekten mit einer Energieeffizienzklasse C und schlechter ist aufgrund geringerer Dämmwerte ein Punktabzug fällig.

Bei Dach, Fassade, Heizanlage und Elektrik lassen sich Instandhaltungsrückstände diagnostizieren.

Die Aufteilung der Räumlichkeiten ist unmodern und zu individuell. Auch ungewöhnliche und individuelle Anbauten wie Erker, spezielle Fenster oder Dachgauben wirken sich negativ aus.

- Die Raumhöhe liegt unter 2,60 Metern.

- Fehlende Stauräume und Gäste-WC wirken verkaufsmindernd.

- Es wurden alte Heizanlagen oder Nachtspeicheröfen verbaut.

- Elektroleitungen und Heizrohre wurde auf dem Putz verlegt.

- Ein verschnittenes und schattiges Grundstück ist ebenso ein wertminderndes Merkmal, wie eine ungepflegte Außenanlage mit alten und kranken Bäumen.

- Im Kern müssen sowohl die positiven, als auch die negativen Eigenschaften einer Immobilie für eine dem Markt angemessene Kalkulation des Verkaufspreises heran gezogen werden.

Doch warum kommt es beim Verkaufspreis einer Immobilie oft zu Fehleinschätzungen?

In erster Linie betrachtet jeder Mensch seine eigenen vier Wände emotional, also ergo auch die Merkmale subjektiv. Dies führt verständlicherweise zu einem gefühlten Verkaufspreis, der oft weit über dem realen Marktwert liegt.Und die aktuelle Lage am Immobilienmarkt tut ihr Übriges dazu bei. Die Wohnungsnot, die stete Medienpräsenz dieses Themas und allgemein explodierende Preise führen zur Überschätzung des Verkaufspreises der eigenen Immobilie.

Hinzu kommt, dass sich viele verkaufswillige Eigentümer auf den üblichen Onlineportalen Vergleiche einholen. Doch liegen die Kaufpreise auf den Immobilienportalen gut 10 bis 15 Prozent über dem marktüblichen Niveau. Auch selbst als Wohnraum genutzte Kellerflächen oder Dachgeschosse führen gefühlt zu einem Mehrwert, obwohl dies reine Nutzfläche sind und als solche kalkuliert werden müssen. Addiert man zu all diesen Faktoren noch hinzu, dass sämtliche Renovierungen am Haus Geld und eigene Arbeit kosteten, die man natürlich 1 zu 1 bezahlt sehen will, ist man schnell über dem regional üblichen Marktwert.

An dieser Stelle sollte man den so genannten Bodenrichtwert nicht überschätzen. Wie gesagt ist dieser nur ein "Richtwert", der sich in die eine, oder andere monetäre Richtung bewegen kann.

Und noch ein paar Tipps für den zügigen Verkaufserfolg der eignen Immobilie

Bevor Sie einen Gutachter beauftragen, sollten Sie anhand der positiven und negativen Merkmale eine eigene Kalkulation erstellen und alle relevanten Für und Wider bedenken. Wer die Grundlegenden Faktoren seiner Immobilie objektiv betrachtet und eine Checkliste mit wertmindernden, wie wertsteigernden Faktoren notiert, kommt dem realen Marktwert letztlich nahe. Diese Vorbereitung kann hilfreich sein, bevor man sich einem findigen Makler anvertraut, der aus dem älteren Einfamilienhaus gedanklich eine Villa macht, nur um eine Unterschrift unter dem Alleinauftrag zu erhalten. Denn nichts ist gefährlicher, als ein überhöht angebotener Preis und ein heiß gelaufenes Objekt, das keiner haben will. Die Taxierung durch einen Gutachter ist jedenfalls eine gute Investition.

Und auch wenn am Ende die harten Fakten den Verkaufspreis bestimmen, so schwingen stets Emotionen mit, wenn man sich als Käufer für eine Immobilie entscheidet. Kann ich diese Tatsache als Verkäufer positiv beeinflussen?

Einige Tipps, damit der Kaufpreis einer Immobilie auch zügig umsetzbar ist

- Die Immobilie sollte einen sehr gepflegten Eindruck beim Kaufinteressenten hinterlassen. Vor den Besichtigungsterminen sollten alle Räumlichkeiten von Unrat und persönlichen Gegenständen befreit werden. Je moderner und unaufdringlicher man den allgemeinen Geschmack trifft, umso besser.

- Die Außenanlagen sollten ebenfalls gepflegt sein, der Rasen gemäht und selbst das bepflanzen von Blumen kann den Eindruck der Immobilie nur verbessern.

- Alle Bäder und auch die Küche sollte blitzblank gereinigt sein, denn ein sauberes Haus verkauft sich immer besser.

- Sämtliche Unterlagen des Hauses sollten zum Besichtigungstermin geordnet vorhanden sein. Vom Grundriss, über die Beschreibung der Heizungsanlage bis zu relevanten Rechnungen über Sanierungen oder die Küche. All diese Nachweise positionieren den Verkäufer zu einem vertrauensvollen und nachhaltigen Geschäftspartner.

- Auch das Erstellen eines Exposés ist hilfreich. Gut bebildert mit allen harten Fakten und den positiven Merkmalen der Immobilie kann ein Exposé die Kaufbereitschaft positiv beeinflussen.

- Selbst wenn es schmerzt, im ersten Moment: eine Investition in eine neue und preiswerte Küche, das weißen aller Räume und selbst das Austauschen von alten Bodenfliesen im Gäste-WC kann den Verkauf auch monetär positiv beeinflussen und den Verkauf beschleunigen.

- Natürlich möchte man den maximal möglichen Verkaufspreis erzielen. Doch ein überhöhtes Angebot reduziert den Kreis der Kaufinteressenten sehr und schreckt viele ab. Man selbst betrachtet sein Eigenheim als ein Schloss, der Käufer als einen Schuppen zum Schlafen. Mit realistischen Kalkulationen können sich beide treffen, beim regional marktüblichen Preis. Viel Erfolg!

Foto: (c) photobuay/fotolia.com


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