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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

01.12.2017

Wie aus dem Dachboden Wohnfläche wird

Ob Einfamilienhausbesitzer oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, unausgebaute Dachböden gibt es viele, die nur auf ihren Ausbau warten. Hier schlummert noch viel Potential, dass Eigentümer beziehungsweise Vermieter nutzen können und sollten. Wie aus einem Dachboden Wohnfläche wird und was dabeizu beachten ist, verraten wir gerne.

Dachboden Ausbau | Foto: hanohiki/ fotolia.com


Tauben und Fledermäuse sind die einzigen Bewohner eines Dachstuhles des Mehrfamilienhauses, alteMöbel und ab und an ein paar Wäscheleinen das einzige, was sich aufden 180 Quadratmetern finden lässt. Doch warum wird dieser Platz nicht besser genutzt, als Dachgeschoßwohnung? Und auch wenn zum Ende des letzten Jahrtausends gerade in den Metropolen Deutschlands viele Dachböden von Mehrfamilienhäusern zum Heim neuer Mieter wurden, ist das Potential vieler Dachböden noch ungenutzt. Doch ist einiges vorab zu klären und zu beachten, bevor man am Dachgeschoß im Dornröschenschlaf partizipieren kann.

Prüfung, ob der Dachboden zur Wohnfläche werden kann

Auch wenn Platz im Übermaß vorhanden ist, so ist nicht in jedem Fall ein Dachausbau möglich. Eigentümermüssen sich im ersten Stepp mit dem zuständigen Bauamt auseinandersetzen und dort das Vorhaben präsentieren. Die Planungsunterlagen und Baugenehmigungen des Hauses, wie auch dieNutzungsart des Dachausbaus sind hierfür entscheidend.

Soll im Dach eine neue Wohnung entstehen, oder nur eine Erweiterung einer bestehenden, Stichwort Maissonette?

Bietet die tragende Konstruktion des Dachstuhles ausreichend Platz für einen Ausbau? Mindestens die Hälfte der Fläche muss über eine Kopffreiheit von mindestens 2,30 Metern verfügen.

Erlaubt die Statik des Hauses die Nutzung des Dachbodens als Wohnraum? Die Tragkraft des Bodens, für Badewannen zum Beispiel, muss ein Statiker kalkulieren.

Wie aufwendig ist der Ausbau bezüglich Dämmung und Fenstereinbauten? Hier sollte vor Bauanzeige oder Bauantrag ein Kostenvoranschlag eingeholt werden.

Rechnen sich Aufwand im Verhältnis zum Ertrag aus zukünftigen Mieteinnahmen? Hier lohnt eine Rentabilitätsrechnung, bei der die vertraute Hausverwaltung sicherlich behilflich ist.

Ja, um aus einem Dachausbau Wohnfläche zu gestalten ist Vieles vorab zu klären. Und doch ist nicht in jedemFall eine Baugenehmigung erforderlich, inklusive Prüfung der Behörden.

Wann sind Genehmigungen zum Ausbauvon Nutzflächen Makulatur?

Wie die Kommunen mit einem Dachausbau umgehen ist regional unterschiedlich. Jedoch bedarf es meistenskeiner Baugenehmigung, wenn eine bereits vorhandene Wohnung nach obenhin nur erweitert wird. Hier ist die Bauanzeige zwar Pflicht, abernur in Form einer gut vorbereiteten Anzeige. Auf jeden Fall aber mitdem zuständigen Bauamt in Kontakt treten, bevor man in die Bauplanung geht.

Eine Prüfung und Genehmigung ist dann notwendig, wenn eine komplett neue Wohneinheit entstehen soll. Auch eine Erhöhung des Kniestocks oder ein Umbau eines Flachdachs in einSteildach sind ohne das Okay des Bauamtes nicht möglich. Ebensoführen Gauben zu einer Genehmigungspflicht, wenngleich oft notwendig, um dem Komfort einer zeitgemäßen Mietwohnung zu entsprechen.

Beim Dachausbau nicht auf Profis verzichten

Erfahrung ist gefragt, wenn aus einemseit Jahrzehnten nicht zu Wohnzwecken genutzten Dachstuhls eine warmeMietwohnung werden soll. Wie bei jedem Bauvorhaben bedarf es vielergesetzlicher Vorgaben, gerade wenn es um die Energieeffizienz einer Dachgeschosswohnung geht. Und auch bei der Vorplanung sollten man auf Profis setzen.

Sind das Dachgebälk und die Bodenkonstruktion tragfähig und nicht vom Holzwurm befallen? Hier muss ein Dachdecker seine Kompetenzen einbringen. Und auch ein Architekt ist von Nöten, um die Fläche optimal zu planen, die Zuwegung der Wohnung nach den gesetzlichen Vorschriften zu konzeptionieren und letztlich die Sicherheit zu bieten, die ein solcher Ausbau erwartet.

Auch bei der Dimensionierung derHeizung, dem Verbau von unterschiedlichsten Dachfenstern und einer sinnvollen Planung von Elektroleitungen sind professionelleHandwerker die Pflicht, das Ziehen von Trockenbauwänden dann die Kür.

Was spricht gegen einen Dachausbau?

Sofern es keine behördlichenEinschränkungen gibt oder auch die Statik und Konstruktion demEigentümer einen Strich durch die Rechnung macht, spricht nicht wirklich etwas gegen einen Dachausbau. Bei 180 Quadratmetern Grundfläche und vielleicht 100 Quadratmetern zukünftigen Mietwohnraum kann in einer Stadt bereits ein Mietzins von 800 Euromöglich sein. In 25 Jahren, ohne Zinsen, Inflation und Wertsteigerung kommen so allein 240.000 Euro zusammen. Und auch wenn man für den Dachausbau an sich keine staatlichen Zuschüsse erwarten darf, so ist ein KFW-Kredit für wärmedämmende Fenster oder die Dämmung des Daches möglich.Wer also die Dämmmaßnahmen des Daches mit dem Ausbau verbindet,kann viel Geld sparen. Kurzum: Bauamt anrufen und mit dem Handwerksbetrieb des Vertrauens die ersten Überlegungen besprechen.Der Aufwand lohnt, gerade in den Zeiten des aktuell großen Wohnraummangels.

Foto: hanohiki/ fotolia.com

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