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Wie Vermieter die Betriebskostenpauschale erhöhen


Sie ist eine, wenn auch eher seltene Alternative zur Betriebskostenvorauszahlung. Aber für Kleinst- und Privatvermieter, aber auch kurze Zeitmietverträge ist die Betriebskostenpauschale eine gute Option. Ohne großen Verwaltungsaufwand können alle Nebenkosten der Immobilie mit dem Mieter pauschal abgegolten werden. Und das gute ist, dass man sie, entgegen langläufiger Meinung, auch erhöhen kann. Nur wie?

Betriebskostenpauschale erhöhen

Die Regel ist meist eine Vorauszahlung des Mieters, wenn es um die anteiligen Kosten wie Wasser, Grundsteuer, Hausmeisterkosten etc. geht. Anschließend erfolgt einmal im Jahr die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und der Mieter zahlt nach, oder bekommt Geld vom Vermieter zurück. Wie hier bereits erwähnt, kann die Betriebskostenpauschale aber eine echte Alternative sein, will man sich Verwaltungsaufwand sparen. Gerade bei kurzen Zeitmietverträgen oder als Vermieter von Einzelobjekten erspart man sich viel administrative Mühe.

Doch was kann man als Vermieter tun, wenn die realen Kosten höher waren, als die pauschale Zahlung des Mieters? Letztlich bleibt man doch auf diesen Kosten sitzen, oder?

Voraussetzungen für die Erhöhung der Betriebskostenpauschale

Sind die real zu zahlenden Betriebskosten höher, als die mit dem Mieter vereinbarte Pauschale hergibt, entsteht eine finanzielle Lücke. Davon ausgehend, dass Nebenkosten meist steigen, sollten Vermieter sehr darauf achten, was im Mietvertrag steht.

Dort nämlich sollten Vermieter eine Anpassung der Betriebskostenpauschale ausdrücklich vereinbaren. Diese Klausel muss alle Nebenkosten einzeln benennen, die unter Umständen zu einer Erhöhung der Pauschale führen könnten. Nebenkosten, die nicht erwähnt werden, sind von der Erhöhung ausgeschlossen.

Tipp: Im Mietvertrag sollte stehen, dass für folgende Nebenkosten eine Betriebskostenpauschale in Höhe von xxx Euro monatlich zu zahlen ist. Dann die Aufzählung der Nebenkosten (ohne Heizkosten, da verbrauchsabhängig zu kalkulieren) nennen und den Hinweis geben, dass bei realer Erhöhung der genannten Nebenkosten die betriebskostenpauschale erhöht werden kann.

Wie setze ich die Erhöhung der Betriebskostenpauschale durch?

Hier erwartet der Gesetzgeber klare Vorgaben, die der Vermieter erfüllen muss.
  • Die Erhöhung muss in Textform an den Mieter gestellt werden, siehe § 560, Absatz 1 S.1 des BGB. Ergo kann man dem Mieter einen Brief schreiben, es geht aber auch per Fax oder per E-Mail.

  • Der Vermieter muss Gründe für die Erhöhung der Pauschale angeben. Somit ergeht auch die Verpflichtung, dass man eine Abrechnung erstellen muss, damit die Erhöhung für den Mieter nachvollziehbar ist.

  • Dabei ist zu beachten, dass die Wirksamkeit der Erhöhung generell für die Zukunft gilt, genauer gesagt ab Zugang der Erklärung zum übernächsten Monat. Bekam der Mieter beispielsweise die Erhöhungserklärung am 07. Juli muss er erst ab September die höhere Betriebskostenpauschale zahlen.

    ACHTUNG: Wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend erhöht, ist eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale möglich, jedoch nur für den Anteil der Grundsteuer. Dies regelt das BGB im Paragrafen 560, Absatz 1 S. 1. Jedoch muss der Vermieter in diesem Einzelfall innerhalb von zwei Monaten nach Kenntnisnahme durch die Gemeinde die rückwirkende Erklärung an den Mieter senden.

    Wie kalkuliere ich die Betriebskostenpauschale

    Hier sollte man sich als Vermieter die Nebenkosten der letzten Jahre anschauen und einen gewissen Puffer aufschlagen, um eventuelle Erhöhungen finanziell aufzufangen. Oder man weist ausdrücklich darauf hin, dass die Pauschale erhöht werden kann, wenn die realen Kosten steigen. Hier aber unbedingt alle Nebenkosten im Mietvertrag nennen, um eine Erhöhung, rechtlich unantastbar, verlangen zu können.

    Hier aber noch ein Tipp: Es sollten stets Mietverträge benutzt werden, die auf dem aktuell neuesten Stand sind um auf Preissteigerungen der Nebenkosten rechtssicher reagieren zu können. Im Zweifel lohnt es, sich an eine Hausverwaltung zu wenden und den Mietvertrag mit Betriebskostenpauschale einmal korrekt erstellen zu lassen. Dabei sind die Kosten für eine einmalige Erstellung sehr überschaubar.

    Am Ende stellt die pauschale Abgeltung der Nebenkosten durch den Mieter für bestimmte Vermietergruppen eine gute Alternative zur Vorauszahlung dar. Wenn man auf eine Erhöhungsklausel achtet und die Nebenkosten, die steigen könnten, genau benennt und den Mieter in geeigneter Form dazu auffordert, bleibt man auch in Zukunft nicht auf den real höheren Kosten sitzen.


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