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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

04.08.2016

Wer trägt die Kosten für Mängel trotz Übergabeprotokoll ? Teil II

Jeder Vermieter ist zum Nachweis des Zustandes einer vermieteten Immobilie verpflichtet, wenn er Schadenersatzansprüche wegen Mängeln am Mietobjekt gegen den Mieter stellen will. Die Dokumentation erfolgt über ein Übergabeprotokoll, das den ZuMieter, Mängel, Übergabeprotokoll.stand detailliert wiedergeben sollte. Dabei existieren nicht festgestellte Schäden laut allgemeiner Rechtsprechung nicht. Doch wie verpflichtet man den Mieter zur Mängelbeseitigung und was ist mit den so genannten "versteckten Mängeln"?

Selten befindet sich die angemietete Wohnung nach Jahren der Anmietung noch im einwandfreien, ja vertragsgemäßen Zustand. Im Übergabeprotokoll haben beide Seiten, Vermieter und Mieter, den Zustand dokumentiert und wie in Teil I beschrieben in möglichst detaillierter Form. Doch wie kann man den Mieter dazu bewegen eine eventuelle Mängelbeseitigung vorzunehmen?

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Die Mängelbeseitigungspflicht im Übergabeprotokoll

In der Dokumentation sollte stets fest gehalten werden, welche Schäden der Mieter zu beseitigen hat. Doch Achtung! Beschreibungen wie "Das Wohnzimmer muss neu tapeziert werden" sind vor Gericht möglicherweise nicht beweissicher genug. Hier sollte der Zustand und die Maßnahme folgendermaßen festgehalten werden: "Im Wohnzimmer hat sich die Tapete rechts vom Fenster gelöst, ebenfalls an der Türzarge und die Decke ist dunkelbraun gestrichen. Deshalb muss der gesamte Raum mit Raufasertapete neu tapeziert und die Decke weiß gestrichen werden".

Alleine nur den Zustand beweissicher zu dokumentieren ist nicht ratsam. Verpflichtet sich der Mieter durch Unterschrift des Übergabeprotokolls zur Mängelbeseitigung ist dies zugleich ein Schuldanerkenntnis und er kann vor Gericht keine Einwände mehr vorbringen.

Tipp: Jeder Mieter ist an der zeitnahen Rückzahlung der Kaution interessiert. Legen Sie dem Mieter nahe, die Schäden zeitnah, also mit durchführbarer Fristsetzung, zu beseitigen, um schneller die Kaution auszahlen zu können. Dies fördert die Bereitschaft zur Unterschrift des Mieters ungemein.

Die Rechtssicherheit des Übergabeprotokolls

Für beide Vertragsparteien ist es ratsam den Zustand detailliert festzuhalten. Letztlich will keiner einen langwierigen Rechtsstreit provozieren. Sofern das Abnahmeprotokoll den Zustand des angemieteten Objektes ?zutreffend und abschließend? beschreibt, kann keiner im Anschluss behaupten, dass es anders sei.

Doch was ist mit Schäden, die ein Vermieter nicht beurteilen kann, weil der Mieter durch Einbauten, Umbauten oder Möblierungen eine Sichtung des Zustandes verhindert? Hier sollte der Vermieter den Zustand zum Zeitpunkt der Begehung zwar festhalten, jedoch ebenfalls, dass eine abschließende Beurteilung durch die oben genannten Gründe nicht möglich war und zu einem anderen Zeitpunkt der Zustand erneut festgehalten wird. Fehlt dieser Zusatz im Übergabeprotokoll hat der Vermieter schlechte Karten, wenn er versteckte Mängel in die Beweisführung bringen will.

Mit anderen Worten: Können Sie als Vermieter den Zustand nicht einwandfrei bestimmen, vertagen Sie die Schlussbegehung und Protokollierung, oder weisen Sie auf einen zweiten Termin schriftlich hin.

Das Übergabeprotokoll bei Gewerbemietverträgen

Bei Gewerbemietverträgen und oftmals möglichen Folgeschäden durch die Betriebsart sollte ein Gutachter heran gezogen werden, um den Zustand fachgerecht dokumentieren zu können. Dies hat der Bundesgerichtshof, vgl. BGH NJW 1983 ? 446, bereits hinreichend erklärt. Sollte man also als Vermieter von Gewerberäumen ein Übergabeprotokoll anfertigen, ist das Heranziehen eines Gutachters, je nach Betriebsart, anzuraten. Eine einfache Zustandsbeschreibung ist in diesem Falle kaum beweissichernd.

Tipp: Sowohl vor, als auch nach Mietvertragsende des Gewerbemietvertrages sollte auf eine sehr detaillierte und durch Fotos ergänzende Protokollierung geachtet werden. Zwar gilt auch hier der Grundsatz "Was an Mängeln nicht festgestellt und dokumentiert wurde, ist nicht existent", aber je weitreichender ein Betrieb die Räumlichkeiten individuell gestalten muss, umso intensiver sollte der Zustand einwandfrei erfasst werden.

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Bevor wir aber ein Fazit ziehen, wann und wie man als Vermieter rechts- und beweissicher den Zustand der Immobilie durch das Übergabeprotokoll dokumentiert ist bei der Abschlussbegehung durch Ditte Achtung geboten:

Oft wird der Zustand einer Wohnung durch die Verwaltung des Vertrauens durchgeführt, oder den Immobilienmakler. Hier ist anzumerken, dass das Verhalten des so genannten Dritten dem Vermieter rechtlich zugeschrieben wird. Ergo kann, sofern das Übergabeprotokoll nachlässig, gar fehlerhaft erstellt wurde, auch kein nachrangiger Schadenersatz gegen den Mieter gestellt werden. Der Vermieter kann bestenfalls Schadenersatzansprüche gegen den beauftragten Dritten geltend machen, so das Landesgericht Hamburg, vgl. ZMR 1999 - 406.

Im Resümee ist festzuhalten, dass das Übergabeprotokoll unbedingt vor und nach der Anmietung erfolgen sollte, um als Vermieter beweissichernd und unanfechtbar den Zustand der Mietimmobilie dokumentieren zu können. Unter dem Motto "Was nicht an Schäden protokolliert wurde, existiert auch nicht" sollte eine Wohnungsabnahme so detailliert erfolgen, wie nur möglich. Letztlich ist der Vermieter in der Beweispflicht, nicht der Mieter.

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