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Wer trägt die Kosten für Mängel trotz Übergabeprotokoll ? Teil I


Nach Kündigung des Mietvertrages gehört eine Schlussbegehung der Wohnung zum Standartprocedere. Vermieter und Mieter halten im Übergabeprotokoll den Status der Wohnung fest und notieren mögliche Mängel. Doch kann der Mieter auch im Nachhinein für Mängel trotz Übergabeprotokoll heran gezogen werden, wenn diese Mängel zum Zeitpunkt der Begehung nicht aufgefallen sind?


Mängel trotz ÜbergabeprotokollEin Übergabeprotokoll sollten Vermieter stets als einen gewichtigen Bestandteil des Vertrages mit dem Mieter betrachten und es sollte stets zur Pflicht gehören, nicht zur Kür, wenn sich die Wege zwischen Vermieter und Mieter trennen. Doch oft fallen einem erst nach der beidseitigen Unterzeichnung Mängel auf und es stellt sich die Frage, wer dafür aufkommt.

Das Übergabeprotokoll zur Schlussbegehung


Im Übergabeprotokoll wird der Zustand der Räumlichkeiten fest gehalten um mögliche vom Mieter verursachte Schäden festzustellen und gegebenenfalls Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Aber auch wenn es für den Mieter keine Pflicht ist, das Übergabe-, oder auch Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, so ist es anzuraten. Letztlich stellt es für beide Vertragsparteien ein so genanntes "negatives Schuldanerkenntnis" dar. Negativ deshalb, weil alle Schäden, die nicht vermerkt werden, als "nicht existent" anzusehen sind.

Tipp: Als Vermieter sollte man so detailliert wie möglich vorgehen, also Raum für Raum abnehmen, um so selbst zu verhindern, dass man etwas vergisst. Dabei sollten alle Elemente wie Türen, Fenster, Wasserhähne, Spülungen, Elektrogeräte etc. ebenso auf ihre Gebrauchsfähigkeit geprüft werden, wie Bodenbelag, Fliesen und Wände auf ihren Zustand. Verfassen Sie vorab ein Dokument mit allen relevanten und zu überprüfenden Bestandteilen der Wohnung.

Trotz Übergabeprotokoll bestehen Mängel am Objekt

Wie vorab erklärt gelten Schäden, die nicht im Protokoll benannt werden, als nicht existent. Im Kehrschluss bedeutet dies, dass man als Vermieter nach beidseitiger Bestätigung des Zustandes der Wohnung durch die Unterschrift keine Ansprüche mehr gegen den Mieter stellen kann. Die Begründung findet sich in diversen Gerichtsurteilen, in denen der Vermieter stets als beweispflichtig für eventuelle Schäden am Mietobjekt gehalten wird, vgl. Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf DWW 1988 - 251 und des OLG Hamm ZMR 1988 - 300.

Im Kehrschluss bedeutet dies, dass Vermieter den Zustand VOR Mietvertragsbeginn in Form eines Übergabeprotokolls festhalten sollten, um so zu beweisen, dass sich das zu vermietende Objekt in einem vermietbaren und einwandfreien Zustand befindet. Wird bei Auszug des Mieters bei der Übergabe fest gestellt, dass der Mieter, nunmehr nachweislich, den Mangel herbeiführte, kann dies als Beweis bei einem eventuell bevorstehenden Gerichtsverfahren angeführt werden.

Die Rechtslage ist somit klar, da der Vermieter stets in der Beweispflicht steht und das Übergabeprotokoll ergo die Grundlage für mögliche Schadenersatzansprüche gegen den Mieter bildet. Der BGH hat in seinem Urteil (NJW 1983 ? 446) den Nutzen des Übergabeprotokolls als"beweissichere Dokumentation des Zustandes" bestätigt.

Achtung: Als Vermieter sollte man den Zustand sowohl vor, als auch bei Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Übergabeprotokoll dokumentieren.

Auf die Details des Übergabeprotokolls kommt es an

Je detaillierter die Abnahme und damit die Dokumentation erfolgt, umso klarer kann die Beweisführung seitens des Vermieters durchgeführt werden. Kommentare wie "die Wohnung ist in keinem ordnungsgemäßen Zustand" oder "Küche ist verschmutzt" sind keinesfalls ausreichend. Hier sollte man sich Zeit nehmen und Raum für Raum den Zustand genau beschreiben. Formulierungen wie "Im Badezimmer sind zwei Fliesen über dem WC gesprungen" oder "Das Fensterbrett im Wohnzimmer weist zwei jeweils fünf Zentimeter lange und tiefe Kratzspuren auf" beschreiben den Zustand genau.

Tipp: Bereichern Sie als Vermieter die Dokumentation mit Fotos zu den Schäden. Dass Fotos zu jedem Schaden erstellt wurden, sollten Sie im Übergabeprotokoll festhalten.

Ebenfalls sollten Tag und Uhrzeit der Schlussbegehung auf dem Protokoll erscheinen, sowie mögliche Zeugen mit Namensnennung, die an der Begehung beteiligt waren.

Tipp: Nehmen Sie einen unparteiischen Zeugen mit, der im Notfall und falls der Mieter die Unterschrift verweigert, den Zustand beweiskräftig bestätigen kann.

Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass man bei Gericht keine Beweisaufnahme beantragen kann. Dies ist, so das Landesgericht Berlin im Urteil GE 1994- 119, ein "unzulässiger Ausforschungsbeweis" und es befreit den Vermieter keinesfalls von seiner "konkreten Nachweispflicht"

Im zweiten Teil betrachten wir die Mängelbeseitigungspflicht des Mieters, den Umgang mit so genannten "versteckten Mängeln" und die Beweisführung bei Gewerbemietverträgen.
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