Login

Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

19.09.2017

Wenn die Eigenbedarfskündigung zur Geduldsprobe wird

Unbefristete Mietverträge können im Grunde nicht gekündigt werden, wenn der Mieter sich vertragskonform verhält. Nur eine Eigenbedarfskündigung kann ein Mietverhältnis auch ohne vertragswidriges Verhalten beenden. Nur welche Voraussetzungen müssen für den Anspruch auf Eigenbedarf gegeben sein und was tun, wenn der Mieter dennoch nicht ausziehen will?

Eigenbedarf Kündigung | Foto: (c) stockWERK/fotolia.com

In den meisten Fällen können sich Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfes kaum wehren. Und doch kommt es vor, dass die betroffenen Mieter trotz gerechtfertigter Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht ausziehen wollen. Das kann zu einer Geduldsprobe ausufern. Doch vorab ein kleiner Blick in die rechtlichen Voraussetzungen.

Berechtigtes Interesse des Eigentümers

Wenn der Vermieter Platz für seine nahen Angehörigen braucht und dies auch nachweisen kann, ist eine Eigenbedarfskündigung möglich. Unter nahen Verwandten verstehen sich Eltern, Kinder, Großeltern, Geschwister, Neffen und Nichten, Ehegatten und Partner, sowie Schwiegereltern. Dabei ist nicht nur die private Nutzung vorgeschrieben, auch eine gewerbliche Nutzung des dann freiwerdenden Wohnraumes ist möglich. Ob gewerblich oder freiberuflich genutzt, ist dabei irrelevant. In einem besonderen Fall benötigte das Au-Pair-Mädchen des Eigentümers, beziehungsweise Vermieters Wohnraum in der Nähe der eigenen Familie. Kurzum hielt der Bundesgerichtshof unter Aktenzeichen VIII ZR 127/08 die Eigenbedarfskündigung in diesem Fall für gerechtfertigt.

Und doch gibt es einige Hürden, die man als Eigentümer/Vermieter nehmen muss:

Im Kündigungsschreiben muss konkret erklärt werden, für wen die betreffende Wohnung zum genannten Zeitpunkt benötigt wird.

Es gelten klare Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren drei Monate Kündigungsfrist, bei bis zu acht Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren sogar neun Monate, bis die Wohnung wieder frei ist.

Nach der Umwandlung eines Mietshauses in eine Eigentümergemeinschaft kann die Gemeinde Sperrzeiten von drei bis 10 Jahren vorschreiben, in denen kein Eigenbedarf möglich ist. Diese Kündigungsbeschränkungen kann man bei der Gemeinde erfragen.

Der medizinische Zustand des Mieters kann hinderlich sein, beziehungsweise eine Kündigung wegen Eigenbedarfes eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen. So ist eine Eigenbedarfskündigung eines altershohen oder schwerbehinderten Mieters schwierig und auch bei Schwangerschaft und psychischen Erkrankungen können Mieter mit relativ guten Erfolgschancen einen Widerspruch einlegen.

Tipp: Benötigt man den Wohnraum für sich oder seine Familie, sollte man zeitnah das Gespräch mit dem betroffenen Mieter suchen. So kann die Übernahme der Umzugskosten ebenso helfen seine Ansprüche ohne Rechtsstreit zu erlangen, wie auch die Hilfe neunen Wohnraum für den Mieter zu finden.

Achtung: Keine falschen Tatsachen darstellen. Wird das Objekt wegen Eigenbedarfes erfolgreich geräumt und am Ende zieht doch ein völlig anderer Mieter ein, können die vorher gekündigten Mieter Schadenersatzansprüche stellen. Und das kann teuer werden.

Und wenn der Mieter trotz Eigenbedarfskündigung nicht räumt?

Nicht selten halten Mieter die Fristen, die das Gesetz bei Eigenbedarf kennt, nicht ein und verlassen die betreffende Wohnung nicht. Ergo muss der Eigentümer eine Räumungsklage erwirken und Gründe darlegen, warum der Mieter die Wohnung verlassen muss und die Kündigung rechtens ist. Und noch mehr. Als Vermieter kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden.

Im vorliegenden Fall verdonnerte der BGH unter Aktenzeichen VIII ZR 17/16 einen Mieter in München dazu eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer zu zahlen, der trotz gerechtfertigter Frist eineinhalb Jahre auf den Auszug warten musste. Dabei sahen die Richter in Karlsruhe es nicht als relevant an, ob die Kündigung wegen Eigenbedarfes vollzogen wurde, oder nicht. Vielmehr war relevant, wie hoch die Miete nach dem Auszug hätte sein können, denn letztlich hätte der Vermieter diese Mehreinnahme für sich erreichen können. Dass der betroffene Mieter die im Mietvertrag genannte Miete über den Auszugstermin hinaus weiter und pünktlich zahlte, war ebenfalls nicht relevant.

Im Kern ist eine Eigenbedarfskündigung unter gewissen gesetzlichen Vorgaben durchsetzbar. Wenn keine medizinisch relevanten Gründe vorliegen und die gesetzlichen Kündigungsfristen gewahrt bleiben, muss der Mieter ausziehen. Tut er dies nicht, muss der Vermieter eine Räumungsklage erwirken und kann gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung geltend machen.

Foto: (c) stockWERK/fotolia.com
Kostenlos und unverbindlich: Hier finden Sie die passende Hausverwaltung in Ihrer Nähe
PLZ:
So einfach geht's
  • Postleitzahl eingeben (2 oder 5 Stellen)
  • Kostenlose Anfrage stellen
  • Angebote erhalten und vergleichen!

Für Hausverwalter
Die einfache Mitgliedschaft

ist kostenlos und jederzeit kündbar. Melden Sie sich jetzt an und lernen Sie uns und unser Netzwerk kennen, stellen Sie sich und Ihre Firma vor und erfahren Sie mehr über die Möglichkeiten von HausverwalterScout.