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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.03.2018

Wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört wird ? Teil II

Nicht nur wegen Mängel an den Mietwohnungen oder falscher Nebenkostenabrechnungen droht zuweilen Ärger mit der Mieterschaft. Wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört ist kann sich viel bewegen, leider und auch in juristischer Sicht. Vermieter haben in solchen Fällen viele Pflichten aber auch das Recht zur fristlosen Kündigung des Störenfrieds. Was kann man tun, bevor Mietminderungen ins Haus flattern, nur weil sich ein Mieter nicht rücksichtsvoll verhält?

Mieter Vermieter Streit | Foto: (c) mustafaunlu09/pixabay.com

Nicht alles ist per Gesetz im Mietrecht geregelt. Oft sind es übliche juristische Verfahrensweisen oder Gerichtsurteile, auf die sich Mieter und Vermieter stützen. Da ist es umso besser, dass das Bürgerliche Gesetzbuch in Punkto Hausfrieden keinen Frieden kennt, sondern Grundlagen bietet, nach denen sich gestörte Mieter und Vermieter entsprechend verhalten können. Wie in Teil I beschrieben haben Vermieter in diesem Zusammenhang aber auch Pflichten. Doch wie sieht es mit den Rechten aus?

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Diese Rechte haben Vermieter, wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört wird

Wir nehmen mal vorweg: Ist die Störung, die von einem Mieter ausgeht derart groß und nachhaltig, oder wird durch die Störung das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter logisch und unumkehrbar zerstört, ist eine fristlose Kündigung möglich. Anhand von Beispielen wollen wir etwas Klarheit schaffen:

  • Vor einer fristlosen Kündigung muss der Störenfried mietrechtlich abgemahnt werden. Dabei muss die Begründung detailliert verfasst sein und eine Frist gesetzt werden in der der Störenfried den Stein des Anstoßes beendet (zum Beispiel das Abschaffen des Haustieres, Beendigung einer gewerblichen Tätigkeit, keine lauten Partys in der Nacht oder Kündigung des Untermieters etc.). Folgt daraufhin und fristgerecht keine Besserung kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, siehe § 541 des BGB.
  • Bei schweren Störungen oder wenn eine sofortige Kündigung erforderlich erscheint (zum Beispiel strafrechtliche Belange) ist eine Abmahnung nicht erforderlich. In einem Gerichtsverfahren war die Abmahnung richterlich entbehrlich, da der Mieter Cannabis in großem Stil in der Mietwohnung anbaute und so das Vertragsverhältnis grundlegend erschütterte.
  • Stellt sich heraus, dass es mehrere Störenfriede im Hause gibt müssen alle eine Abmahnung erhalten, da § 562 Absatz 2 des BGB eine Abmahnung voraussetzt.
  • Wenn Fristen in der Abmahnung benannt sind sollten diese zeitnah am Störungsmoment liegen. Richter neigen dazu die Störung als unerheblich zu betrachten, wenn die fristlose Kündigung zu spät erfolgt.
  • Doch welche Rechte hat der sich gestört fühlende Mieter?

    Die Rechte des Mieters können zu Mietminderungen führen

    Genau hier sollten Vermieter gut aufpassen. Der Mieter hat generell gemäß § 535 des BGB das Recht vom Vermieter die Beendigung der Störung zu verlangen. Ursächlich geht es um die Pflicht des Vermieters eine Wohnung in einen vertragsgemäßen und geeigneten Zustand zu überlassen. Und bei einer Störung des Hausfriedens ist dieser Zustand teilweise nicht gegeben. Zusammengefasst: Nervt ein Mieter und ein anderer fühlt sich gestört, betrifft dies unweigerlich den Vermieter.

    Dabei kann der betroffene Mieter aber nicht bestimmen wie der Vermieter die Störung beseitigt, welche Konsequenzen er daraus zieht, denn in dem Weg ist der Vermieter frei. Ist jedoch nach Abmahnung und Fristsetzung keine Abhilfe geschaffen kann der Mieter eine fristlose Kündigung gegenüber dem Störenfried verlangen, so urteilten die Richter des Landesgerichts in Berlin, vgl. 11.01.1999 - Aktenzeichen 62 S 290/98. Grundsätzlich ist der Vermieter aber frei in der Abwägung zu welchen Mitteln und Methoden er greift.

    Und jetzt wohl die weitreichendste Keule, die der sich gestört fühlende Mieter schwingen kann: Gemäß § 536 kann die Mietsache durch die Störung des Mitmieters einen Mangel aufweisen und dann besteht das Recht zur Mietminderung. Wenn zum Beispiel ein Mieter einen anderen beschimpft und bedroht ist eine Mietminderung von 10 Prozent der Kaltmiete absolut verträglich. Bei dauerhaften Ruhestörungen die die Nachtruhe des gesamten Hauses über längere Zeit beeinträchtigen sind im Einzelfall auch 10 Prozent möglich. Und sind von dieser Ruhestörung mehrere Mieter betroffen kann das teuer werden, für den Vermieter.

    Das der Mieter mit § 862 (Besitzrecht) auch gegen den Störer vorgehen kann und auch das Deliktsrecht gemäß § 823 des BGB eine Alternative sein kann den Störenfried zu bändigen, sei nur am Rande erwähnt. Denn: Beim Besitzrecht ist Schadenersatzzahlung durch den Störenfried meistens sehr nahe.

    Die fristlose Kündigung als letztes Mittel

    Mal Klartext: Wie bisher beschrieben ist die Störung des Hausfriedens ein komplexes Thema aber auch eines, das das Vertrauen in ein gutes Verhältnis zu den Mietern stark beeinflussen kann. Deshalb sollte man stets sofort reagieren, wenn man davon Kenntnis bekommt und zuerst den Störenfried über eine Abmahnung zur Beseitigung der Störung bringen. Erst wenn dies keinen Erfolg hat kann und sollte man die fristlose Kündigung in Betracht ziehen, um sich und die anderen Mieter zu schützen. Doch dazu ein paar Hinweise, denn die Anforderungen an eine fristlose Kündigung sind hoch, wie man sich denken kann:

  • Als Vermieter hat man die Verhältnismäßigkeiten zu beachten, was eine Kündigung für Folgen hätte, oder auch die Fortführung des Vertrages mit dem Störenfried und die allgemeinen Verhältnisse im Mietshaus.
  • Die Störung muss nachhaltig und schwerwiegend sein. Eine einmalige Party bis tief in die Nacht und selbst mit Polizeianzeige reicht sicher nicht aus um mit der Kündigungskeule schwingen zu können. Die Störungen sollten schon wiederkehrend und nachweislich auftreten oder in den strafrechtlichen Bereich hineinragen, so zum Beispiel bei Bedrohungen oder wiederkehrenden Beleidigungen. Richter erwarten hier eine Fortsetzungs- oder Wiederholungsgefahr der Störung, bevor sie sich auf die Seite des Vermieters schlagen.
  • Am Ende können wir nur den Tipp geben stets die Kommunikation aufrecht zu halten, wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört wird. Ob Mietminderungen oder kraftraubende und teure Gerichtsverfahren sind meistens nur ein Ergebnis aus dem Verhalten dieser drei bekannten Affen (Nicht sehen, nichts hören, nichts sagen). Ein Mediationsgespräch mit den beteiligten Mietern kann oft helfen und den Haussegen wieder geraderücken. Wenn aber keine Lösung in Sicht ist sollte die Hausverwaltung oder der Rechtsbeistand hinzugezogen werden - und zwar sehr zeitnah.

    Foto: (c) mustafaunlu09/pixabay.com


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