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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

23.02.2018

Wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört wird ? Teil I

Wohl über kaum etwas machen sich Privatvermieter weniger Gedanken als über den Hausfrieden des Mietshauses. Dabei kann es durchaus teuer werden, wenn sich Mieter untereinander streiten, weil manche meinen sich so verhalten zu dürfen, wie sie wollen. Dabei gibt es Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme und das auch im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Was ist ein Besitzschutzrecht, welches Verhalten stört den Frieden und wie sollten Vermieter reagieren?

Mieter Vermieter Streit | Foto: (c) mustafaunlu09/pixabay.com


Im Mietshaus, das seit dem Bau im Jahre 1912 im Familienbesitz ist wohnen 12 Mietparteien und eigentlich sind alle nett zueinander und zu den Eigentümern. Doch seit dem Neueinzug eines Störenfrieds quillt der Streit durch alle Etagen, durch alle Fugen des Mauerwerks. Und Familie Maier, die schon seit 28 Jahren die große 5-Zimmer-Wohnung bewohnen haben den Eigentümer eine Mietminderung angedroht. Und Schuld, da sind sich alle einig, ist der neue Störenfried, der fast täglich auf dem Balkon grill, nächtelang Partys gibt und deren Fahrräder den Hausflur verstopfen. "Komisch", denken sich die Vermieter, "eigentlich wirkte er bei der Wohnungsbewerbung so nett und ruhig " und nun kommt wohl ne Menge Ärger auf uns zu?. Solch eine Situation erlebt jeder Immobilieneigentümer einmal in seiner Zeit als Vermieter. Doch es gibt Regeln, das Grundgesetz, den Mietvertrag und die Hausordnung. Aber der Reihe nach.

Der Hausfrieden per Definition

Als Hausfrieden bezeichnet sich eine gegenseitige Rücksichtnahme aller Mieter eines Hauses durch die ein geordnetes und friedliches Zusammenleben ermöglicht wird. Dabei hat sich jeder der Mietparteien so zu verhalten, dass seine Nachbarn nicht über ein übliches Maß hinaus gestört fühlen.

Für die Mieter untereinander ist hier der §862 des BGB maßgeblich. Er definiert den Anspruch auf einen Hausfrieden insoweit, als das der sich gestört Fühlende auf Unterlassung klagen kann, wenn die Störung nicht beendet wird.

Für Vermieter sind die § 543 und § 569 des BGB zu beachten. In Ihnen ist geregelt, dass ein Vermieter die fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens aussprechen kann, wenn dem Vermieter gegebenenfalls eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Kurzum und ohne im juristischen Fachjargon zu bleiben bedeutet dies Folgendes: Als Mieter hat man das Recht in Ruhe in seinen angemieteten Wänden zu leben und ergo ist dieser "Besitz" zu schützen. Der Vermieter hat darüber hinaus eine Mitwirkungspflicht diese Ruhe des Mieters zu schützen. Kann er diesem nicht nachhaltig nachkommen, weil ein Störenfried den Hausfrieden stört, kann der Vermieter fristlos kündigen, bevor der sich gestört fühlende Mieter eine Mietminderung in Aussicht stellt.

Doch wann liegt eine Störung des Hausfriedens vor?

Auch wenn die obig genannten Gesetze eine gewisse Grundlage bieten ? um diese Frage zu beantworten stellt sich erst einmal die Frage, wann ein Mieter die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtahme nachhaltig verletzt. Liegt dies schon vor, wenn Kinder jeden Nachmittag im Wohnzimmer Turnübungen machen, oder der Kinderwagen schon wieder im Hausflur steht? Oder erst dann, wenn ein Mieter den anderen Mieter mehrfach bedroht und sogar handgreiflich wird? So einfach ist die Einzelbetrachtung dann doch nicht. Wir listen einmal die gängigsten Delikte auf, die nach Ansicht der üblichen Rechtsprechung den Hausfrieden stören:

- Familiäre Konflikte innerhalb der Wohnung, die lautstark und nachhaltig andere Mieter stören.
- Beleidigungen und tätliche Angriffe gegenüber Mitmietern
- Stalking oder Mobbing
- Randalieren durch Mitmieter oder deren Besucher
- Starke und nachhaltige Geruchsbelästigungen
- Lärmbelästigungen in zeitlich unangepasster wie intensiv starker Form

Alle diese Faktoren stören ohne Zweifel den Hausfrieden des Mietshauses. Und führen diese zu mehrfachen oder sogar nächtlichen Polizeieinsätzen, kann sich der betroffene Mieter in seinem Besitzstandrecht eingeschränkt fühlen und der Vermieter die Notbremse ziehen. Doch dazu später.

Je intensiver die Störung ausfällt, je nachhaltiger sie ist und je mehr sie in den strafrechtlichen Bereich hineinragt, umso eher sollte der Hausfrieden schnellstens wiederhergestellt werden.

Tipp: Meistens bewohnen Vermieter nicht das vermietete Mehrfamilienhaus und sind nicht direkt betroffen. Da aber Mietminderung durch die sich gestört gefühlten Mieter ins Haus stehen kann, sollten Vermieter eng und kooperativ mit der Mieterschaft zusammenarbeiten und alle Verfehlungen des Störenfrieds protokollieren. An dieser Stelle macht sich eine gut funktionierende und schnell agierende Hausverwaltung wieder einmal bezahlt.

Welche Pflichten hat der Vermieter bei Streitigkeiten innerhalb der Mieterschaft?

Hier sind drei Szenarien möglich

1. Wenn es sich bei den Mietern um direkte Nachbarn handelt ist der Vermieter nach Kenntnisnahme zum Einschreiten verpflichtet. Hier sollte und muss er im ersten Stepp als "Vermittler" auftreten und die Ursache der Streitigkeit ist ebenso festzustellen wie die möglichen Auswirkungen auf den so genannten "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache"?. Dies kann im Zweifel auch andere Mieter des Hauses betreffen, die sich durch den Nachbarschaftsstreit gestört fühlen. Sich als einen unbeteiligten Dritten zu bezeichnen bleibt dem Vermieter hier verwehrt.

2. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen sich zwei Mieter von unterschiedlichen Vermietern streiten ist ein Einschreiten nur pflichtig, wenn der Hausfrieden auf dem betreffenden Mietgrundstück ausgefochten wird oder der vertragsgemäße Gebrauch gestört wird.

3. In einigen Fällen wird der Hausfrieden auch von mehreren Mietern gestört. Hier muss der Vermieter ermitteln, wer den Streit in überwiegender Form verursacht hat. Sollte der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung zustehen darf er aber dem überwiegenden Verursacher nicht wahllos kündigen. Hier muss man das Verhalten aller Beteiligten unbedingt berücksichtigen, vergleich Urteil des Landesgerichtes Mannheim vom 13.06.1979, Aktenzeichen 4 S 13/79.

Im Resümee sollten Vermieter bei dem ersten Indiz der Störung des Hausfriedens reagieren und, das ist empfehlenswert, die Hausverwaltung und ggf. einen Fachanwalt hinzuziehen. Doch welche Konsequenzen können als Rechte des Vermieters hergeleitet werden und welche Konsequenzen sind zu erwarten, wenn der Hausfrieden des Mietshauses gestört wird? Antworten geben wir gerne in Teil II.

Foto: (c) mustafaunlu09/pixabay.com

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