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Wenn Schlüsselabbruch oder Nachmietersuche zum Trugschluss werden


Trugschlüsse gibt es viele im Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern und sie halten sich hartnäckig. Wenn der Haustürschlüssel abbricht ist der Mieter doch schuld, oder? Und wenn er schneller aus dem Mietvertrag will, schlägt er ein paar Interessenten vor und gut is, stimmt´s? Mancher Irrglaube führt zu unnötigem Streit und wir klären auf, wer beim Schlüsselabbruch zahlen muss und ob eine Nachmietersuche wirklich die Kündigungsfristen ändert.

Mieter Vermieter Rechtliches | Foto: (c)  sdecoret/fotolia.com


Einige Meinungen halten sich wacker, wenn es um das Rechtsverhältnis zwischen Mietern und Vermietern geht. So meinen viele Vermieter, dass die Kosten für das Abbrechen eines Haustürschlüssels der Mieter übernehmen muss. Aber auf der anderen Seite denken viele ausziehenden Mieter, dass sie durch das Vorschlagen von Nachmietern die Kündigungsfrist reduzieren können. In beiden Fällen handelt es sich um einen Trugschluss.

Kündigungsfrist gilt auch bei Nachmietersuche des Mieters

Im vorliegenden Fall, der am Ende vor dem Landgericht Berlin landete, kündigte ein Mieter im September seine Mietwohnung. Der Vermieter bestätigte die Kündigung schriftlich und bezog sich auf das Ende des Mietvertragsverhältnisses, fristgerecht zum 31. Dezember.

Doch der ausziehwillige Mieter verlangte eine frühzeitigere Beendigung des Vertrags zum Ende des Monats Oktober, da er schließlich einen Nachmieter benennen könne und ergo hätte der Vermieter ja keinen Mietausfall.

Der Vermieter lehnte dies ab und berief sich auf die allgemeine Kündigungsfrist von Mietverträgen gemäß §573 c des BGB, die in diesem Falle bei drei Monaten lag.

"Nun...", dachte sich der Mieter, "...stelle ich eben die Mietzahlung ein". Gedacht, getan und als Resonanz zog der Vermieter mit der Zahlungsklage vors Gericht. Am Ende urteilte das Landgericht Berlin und bezog sich auf den obig genannten Paragrafen des BGB. Der Mieter, so die Richter, habe die Kündigungsfrist einzuhalten und die Miete bis Ende Dezember zu bezahlen.

Interessant war der Hinweis des unter AZ 67 S 39 / 16 genannten Beschlusses zum verhandelten Fall: Würde die Gesamtbelastung durch die Mietzahlung der alten und der neuen Wohnung existenziell bedrohlich, käme es zu einer anderen Bewertung. Hier sollten Vermieter also gut aufpassen und zügig für Klarheit sorgen, wenn Mieter wieder einmal einem Trugschluss unterliegen.

Wer zahlt denn nun beim Schlüsselabbruch?

Dieser Trugschluss hält sich ebenfalls hartnäckig und Vermieter denken oft, dass der Mieter beim Schlüsselabbruch zahlen muss. Es finden sich zuweilen Klauseln in Mietverträgen, die dies unterstreichen. Letztlich ist der Mieter ja verpflichtet die Mietwohnung und all das mitvermietete Zubehör sorgfältig zu behandeln. Und wenn die Schlüssel übergeben sind, gilt diese Sorgfaltspflicht. Das stimmt auch, aber Vorsicht!

Dem Grunde nach brechen Schlüssel durch eine Materialermüdung ab. Dies erfolgt meist nach einigen Jahren, aber es kann auch sein, dass ein Materialfehler bereits bei einem neuwertigen Schlüssel vorliegt. Und genau hier greift dann die Instandhaltungspflicht des Vermieters.

Und es kommt noch schlimmer: Ist der Schlüssel abgebrochen und der Zugang zur Mietwohnung somit nicht mehr möglich, muss der Vermieter sogar den Zugang zur Wohnung wiederherstellen und ergo auch die Kosten für den Schlüsseldienst übernehmen. Sofern, ja sofern der Schlüssel aufgrund eines Materialfehlers oder einer Materialermüdung abgebrochen ist.

Wenn der Vermieter Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen will, muss er beweisen, dass der Mieter den Schlüssel schuldhaft beschädigt hat. Dies dürfte, soviel ist klar, relativ schwerfallen.

In einem Fall, den das Amtsgericht Halle im März 2016 beurteilen musste, ging es um einen Briefkastenschlüssel. Der Schlüssel brach ab und musste für 75 Euro ausgetauscht werden. Der Vermieter beauftrage diesen Austausch und wollte das Geld erstattet haben. Am Ende landete der Fall vor Gereicht und die Richter urteilten deutlich: der Vermieter muss schon klar nachweisen, dass der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletzt habe, so zum Beispiel den Nachweis erbringen, dass der Schlüssel durch eine unsachgemäße Handhabung abbrach. Da der Vermieter dies aber nicht bei Gericht vortrug, bestehe auch kein Schadenersatzanspruch. Nachzulesen unter AZ 93 C 4044/08 des Amtsgerichtes Halle.

Wir meinen: es ist ohnehin schwer einem Mieter nachzuweisen, dass er einen Schlüssel falsch handhabt. Nur wenn die Kosten für den Schlüsseldienst hoch ausfallen, oder gar eine teure Schließanlage betroffen ist und der Schlüssel relativ neu ist, sollte man der Angelegenheit durch ein Gutachten auf den Grund gehen.

Foto: (c) sdecoret/fotolia.com


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