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Wenn Gerüche aus der Mietwohnung zum richtungsweisenden Urteil führen


In einem Rechtsstreit wurde in München ein Mieter vom Gericht aufgefordert eine Wohnungsbegehung des Vermieters zu dulden, da zwei Wochen lang Gerüche aus der Mietwohnung drangen. Dieses Urteil ist wegweisend für viele Situationen, in denen Vermieter aus gutem Recht heraus ihre Wohnung in Augenschein nehmen wollen. Letztlich muss dem Eigentümer auch bei Jahrzehnte langer Anmietung ein regelmäßiges Überprüfen seines Eigentums zugebilligt werden.

Rechtsstreit Wohnungsbegehung

Eine kleine Ein-Zimmer-Wohnung in München erregte Aufmerksamkeit, als über einen Zeitraum von zwei Wochen starke Gerüche aus ihr drangen. Der Vermieter vermutete einen Wasserschaden oder auch Schimmelbefall im Mauerwerk. Daraufhin bat er den Mieter um eine Besichtigung, der dieser nicht nachkommen wollte und der Vermieter klagte daraufhin eine Besichtigung ein.

Der Fall und sein richtungsweisendes Urteil

Der Mietvertrag lief seit 2006 und im Jahre 2012 wurden letztmalig Reparaturarbeiten in der Ein-Zimmer-Wohnung durchgeführt. Als im Juni 2016 die Hausverwaltung dem Vermieter mitteilte, dass aus der besagten Mietwohnung starke Gerüche kämen und diese bereits zwei Wochen anhielten, machte sich der Eigentümer mit Recht Sorgen. Und weil eine Zuordnung des Geruches zu einem konkreten Tatbestand nicht möglich war, vermutete der Vermieter Schimmelbefall, Fäulnis oder im schlimmsten Fall Verwesungsgeruch durch einen Toten und verzichtete erstmal auf eine Besichtigung.

Als der Mieter jedoch bestritt, dass es zu einer Geruchsbildung über zwei Wochen kam und keinen Besichtigungstermin anbot, zog der Eigentümer vor das Amtsgericht München.

Im Namen des Volkes hat der Eigentümer Recht(e)

Die Richter sahen die Situation ganz klar und verpflichteten den Mieter in einem Urteil eine Besichtigung zu dulden und zwar innerhalb von fünf Werktagen nach Vorankündigung. Das Gericht erklärte, dass ?der Vermieter ein Besichtigungsrecht hat, wenn es ernsthafte Anhaltspunkte gäbe, dass ein Schaden (an der Immobilie) eintreten kann - und wenn wegen eines muffigen Geruches eine Schimmelbildung als Verdacht vorliegt?.

Und auch wenn die Gerüche nur zwei Wochen lang Bestand hatten und nunmehr nicht mehr vorhanden sind "lässt diese Dauer eine negative und nachhaltige Beeinträchtigung der Bausubstanz befürchten", so die Richter.

Doch die Begründung war weit umfassender: der Vermieter kann auch aus eher grundsätzlichen Überlegungen heraus eine Besichtigung verlangen, da die Mietverhältnisse nach dem BGB meist auf Dauer angelegt seien (unbefristete Mietverhältnisse). Und wenn ein Mietverhältnis über Jahre, gar Jahrzehnte besteht, kann dem Vermieter nicht verwehrt werden, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen.

Das Gericht ging noch weiter und erklärte, dass ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung beim Mieter verlangen kann und legte damit den Grundstein für viele gerechtfertigte Ansprüche, in denen Vermieter bislang vor der Tür des Mieters stehen bleiben mussten.

Das Gericht hielt diesen Zeitraum von fünf Jahren deshalb für angemessen, weil dies der Moment ist, zu dem übliche Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Nach fünf Jahren könne eine Abnutzung auftreten, die den so genannten "bestimmungsgemäßen und vertragsgemäßen Gebrauch" der Mietsache beeinträchtigen.

Weiterhin konstatierte das Gericht, dass eine "schonende Besichtigung" nach vorheriger Vorankündigung kaum und nicht über Gebühr den Mieter in seinem Lebensbereich einschränke.

Nähere Angaben zum rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichtes München unter Aktenzeichen 461 C 19626/15.

Als Fazit ist klar festzuhalten, dass die Gerichte die Immobilie und das Eigentum von Vermietern als schützenswert ansehen und somit das Recht einräumen eine Mietimmobilie alle fünf Jahre besichtigen zu können. Letztlich ist zwar die Mietwohnung das Zuhause für den Mieter, aber für den Vermieter ist und bleibt es eine Kapitalanlage, die es zu hegen und zu pflegen gilt, auch und gerade für den zufriedenen Mieter.

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