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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

20.07.2016

Wegweisendes Urteil gegen Vermieter von Ferienwohnungen

Wohnraum in Ballungsgebieten wie Berlin, Köln oder Hamburg ist knapp und das Verbot des Gesetzgebers Mietwohnungen an Touristen zu vermieten ist gültig. Nun wurde mit Spannung die Klage einiger Vermieter von Ferienwohnungen erwartet, denen sich auch Vermittlungsportale für Ferienwohnungen anschlossen. Das Verwaltungsgericht Berlin entschied sich gegen die Kläger und dies könnte generell richtungsweisend sein für das Geschäft mit Ferienwohnungen.

Klage gegen Zweckentfremdungsverbot abgewiesen

Der Berliner Senat hatte Klarheiten geschaffen und ein Zweckentfremdungsverbot für Mietwohnungen ausgesprochen. Diese gesetzliche Regelung von 2014 besagt, dass Mietwohnungen nur als ebensolche vermietet werden dürfen, nicht aber kurzfristig an Touristen. Letztlich begründete die Berliner Regierung diesen Schritt mit der Knappheit an Wohnraum und den ausreichenden Angeboten an Hotels in der Hauptstadt.

Klage als unbegründet abgewiesen

Geklagt hatte ein Eigentümer, der eine Mietwohnung als Ferienwohnung anbot, um ein so genanntes "Negativattest" zu erhalten. Mit diesem Attest können sich Eigentümer bescheinigen lassen, dass die Überlassung von Wohnraum an Feriengäste nicht gegen das unlängst eingeführte Zweckentfremdungsverbot verstößt. Aber genau dieses wollten die Richter am Landesgericht nicht unterstützen und wiesen die Klage ab.

Beihilfe bekam der Kläger durch den Justitiar der Internetplattform Wimdu, die ähnlich wie Airbnb auch Mietwohnungen und einzelne Zimmer an Reisende und Touristen anbietet. Dabei werben gerade diese Portale mit dem individuellen Charakter der Ferienwohnungen, im Gegensatz zu den üblicherweise einheitlich wirkenden Hotels.

Die Argumentation des Klägers berief sich auch auf verfassungsrechtliche Bedenken. Das Zweckentfremdungsverbot wäre ein klarer Verstoß gegen die Freiheit am Eigentum, der Berufsfreiheit und dem Gleichheitsgrundsatz. Doch dies sahen die Richter anders und wiesen die Klage ab.

Berlin und der Markt an Ferienwohnungen

Keine Stadt in Deutschland ist so interessant für nationale wie internationale Gäste wie die Hauptstadt. Und gerade dieser Umstand hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass Eigentümer von Wohnraum, also Wohnungen, die als Mietwohnung deklariert sind, wohnwirtschaftlich nutzbare Immobilien als Ferienwohnung vermieten. Letztlich war es lange ein gutes und renditeorientiertes Geschäft.

Da der Wohnungsmarkt in Berlin sehr angespannt ist und Wohnraum rar, führte die Berliner Regierung das Zweckentfremdungsverbot ein um die vorher angebotenen Ferienwohnungen dem öffentlich zugänglichen Mietermarkt zuzuführen.

In Städten wie Hamburg und Köln gilt ebenfalls das Verbot der Zweckentfremdung. In der Hansestadt wurde es bereits in den achtziger Jahren eingeführt, aber erst seit einiger Zeit wird der Zweckentfremdung entgegen gewirkt. Dabei, so der Vorsitzende eines Ferienwohnungsverbandes, suchen einige Vermieter Schlupflöcher, in dem sie kein Frühstück mehr anbieten und somit nicht unter das Verbot fallen. Und zudem habe sich die Anzahl der Vermieter von Ferienwohnungen in den letzten Jahren halbiert.

Stimmen und Meinungen zum Urteil gegen Ferienwohnungsvermieter

Die Entscheidung wurde vom Berliner Mieterverein begrüßt, da es nach Ansicht des Vereines "selten so lukrativ war für Vermieter an Mieter zu vermieten". Der Verein sieht in dem Zweckentfremdungsverbot keine Existenzbedrohung.

Der Bund der Berliner Haus & Grund-Vereine kritisierte das Gesetz bezüglich seiner Unterschiede, die es beinhaltet. Auch wenn der Bestandsschutz für Ferienwohnungen zwei Jahre, bis zum 30. März 2016, galt, so kann kein Unterschied verifiziert werden zwischen gewerblichen Mietverträgen und dem gewerblichen Vermieten von Ferienwohnungen. Denn bei Erstgenannten gibt es keine Verbote. Und letztlich wurden die vielen Regelungen und Verbote wie Mietpreisbremse, die Kappungsgrenze und die Umwandlungsverordnung kritisiert, da sie den Eigentümern von Immobilien nur das Leben schwer machen und somit Immobilieneigentum immer unlukrativer wird.

Im Kern wird die Abweisung der Klage vor dem Berliner Landesgerichte auf ein Negativattest für weitere Urteile richtungsweisend sein und Vermieter von wohnwirtschaftlich nutzbaren Wohnungen können wohl nur noch mit weinenden Augen zurück blicken, als es das Zweckentfremdungsverbot noch nicht gab.
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