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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

30.07.2017

Was Vermieter zur Mieterhöhung wissen sollten

Eine Immobilie renditeorientiert zu halten ist keineswegs einfach. Der allgemeine Verfall der Immobilie nagt ebenso an den Einnahmen, wie notwendige Sanierungen und teils zu niedrige Mieten. Doch wie und in welcher Höhe kann ich als Vermieter die Miete erhöhen und worauf müssen Vermieter achten, um die gerechtfertigte Mieterhöhung nicht einklagen zu müssen?

Miete erhöhen | Foto: (c) momius/ fotolia.com

Das Mehrfamilienhaus Baujahr 1912 mit nur 10 Wohneinheiten befindet sich seit Anbeginn im Eigentum des Vermieters und die meisten Mietverträge sind alt und deren Mietzinskalkulation ebenfalls. Doch der Wohnungsmarkt hat sich stark verändert und nicht nur die Mietpreisbremse und eine stete Verbesserung der rechtlichen Rahmenbedingungen für den Mieter erschweren den Besitz von Mietimmobilien. Daher denken viele Vermieter über eine Mieterhöhung nach.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch beschränkt die Mieterhöhung durch §558, Absatz 3. Demzufolge darf ein Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent erhöhen, aber stets im Rahmen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Ist die Kappungsgrenze jedoch bereits erreicht, muss der Vermieter drei Jahre warten, um eine neue Mieterhöhung durchführen zu können.

Soweit, so gut und letztlich ist jede Mieterhöhung auch eine Frage des Wollens. Doch in Zeiten, in denen die Nachfrage nach Mietwohnungen stetig steigt und die monetären Belastungen für Vermieter ebenfalls, ist ein Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die aktuellen Mieteinnahmen mehr als verständlich. Doch welche Hindernisse können sich ergeben, wenn eine Mieterhöhung erfolgen soll?

Mieterhöhung wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam

Ja, richtig gelesen. So einfach mal eine Mieterhöhung schriftlich fixieren und eine Mehreinnahme generieren ist nicht darstellbar. Der Gesetzgeber verlangt bei Mieterhöhungen eine Zustimmung des Mieters. Ist die Mieterhöhung zulässig, also gesetzlich konform, muss der Mieter im Laufe des Monats, in der die Ankündigung zur Mieterhöhung eintraf, zustimmen zuzüglich einer Frist zweier Monate.

Wird diese Zustimmung verweigert, bleibt dem Vermieter kein anderer Weg die Mieterhöhung einzuklagen.

Achtung: Vermieter, die eine Mieterhöhung gesetzeskonform durchführen wollen, müssen sich an spezifische Formen und Auflagen halten. Hier ist die Begleitung eines spezifischen Rechtsbeistandes oder einer Hausverwaltung absolut empfehlenswert.

Das Landesgericht Berlin ist sogar der Auffassung, dass der Mieter selbst nach seiner Zustimmung zur Mieterhöhung noch ein Widerrufsrecht besitzt, mithin 14 Tage, vgl. Aktenzeichen 63 S 248/16. Wenn also der Widerruf des Mieters zu seiner abgegebenen Zustimmung im Briefkasten liegt, hat er der Mieterhöhung nicht zugestimmt und diese muss dann eingeklagt werden. Hat er die bereits erhöhte Miete bezahlt, kann er den entsprechenden Mietanteil zurückverlangen.

Tipp: Vermieter sollten im Ankündigungsschreiben unbedingt auf dieses Widerrufsrecht hinweisen. Ist dies nicht der Fall, verlängert sich die Widerrufsfrist auf 12 Monate.

Die Mieterhöhung als Fernabsatzgeschäft

Als Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit 10 Wohneinheiten ist man gut beraten, die Ankündigung zur Mieterhöhung nicht über eine gesonderte Software zu versenden, in der nur der Mietername, die betreffende Wohnung (Wohnungsnummer), die Wohnungsfläche und die Mietzinshöhe ausgetauscht werden. Individualität im Anschreiben schützt vor den Grundlagen des Fernabsatzgeschäftes. Denn das obig genannte Widerrufsrecht von 14 Tagen gilt nicht für individuell gefertigte Mieterhöhungsankündigungen, so wie bei großen, gewerblich tätigen Unternehmen, die für die Durchsetzung einer Mieterhöhung ein organisiertes Betriebs- und Dienstleistungssystem vorhalten.

Im Kern macht ein Blick in den betreffenden Mietspiegel absolut Sinn, denn bei vielen kleinen Mehrfamilienhäusern sind die Mieten seit Jahren eingefroren und dies schmälert die Rendite für den Vermieter. Am Beispiel Berlins können sich Vermieter hier über den Spielraum des aktuellen Mietzinses informieren. Ist dieser noch nicht ausgeschöpft und die Mieterhöhung gewollt, sollte man sich zeitnah mit der Hausverwaltung seines Vertrauens in Verbindung setzen um eine rechtlich wirksame Mieterhöhungsankündigung an die Mieterschaft zu versenden.

Foto: (c) momius/ fotolia.com

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