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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

24.03.2016

Was Vermieter vom Finanzamt als Rückerstattung erwarten können

Bald ist es wieder soweit und die Einkommensteuererklärung für das vorangegangene Jahr ist zu erstellen. Dabei fallen für eine Immobilie oft hohe Kosten an, wie die Grundsteuer, Anzeigen für Wohnungen, Handwerkerkosten, Maklergebühren und vieles mehr. Doch bei welchen Ausgaben kann der Vermieter eine Rückerstattung erwarten und wo braucht es gute Argumentationen um Steuern zu sparen?

Vorab ist klar zu stellen, dass alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zum Einkommen addiert werden, selbst wenn man über weitere Einnahmen aus Hinweise, wie man als Vermieter Steuern sparen kann | Foto: (c) Klaus Eppele / Fotolia.comKapitalerträgen, Renten oder nicht-selbständiger Arbeit etc. verfügt. Doch man kann als Vermieter viele Kosten, die dem Erhalt der Einnahme aus Vermietung und Verpachtung dienen bei der Einkommensteuererklärung angeben. Diese Kosten reduzieren die Gesamteinnahmen des Steuerpflichtigen pro Jahr und wirken sich positiv auf den individuellen Steuersatz aus. Doch schauen wir uns die einzelnen Kostenpositionen einmal genauer an:

Die Grundsteuer

Jedes Jahr muss man als Eigentümer einer Immobilie eine Grundsteuer zahlen. Diese wird nach dem Wert der Immobilie, also Grundstück und Substanz (Haus) mit einem Hebesatz durch die Gemeinde festgelegt. Diese Kosten sind in voller Höhe ansetzbar und vermindern das Einkommen des Steuerpflichtigen, beziehungsweise des Vermieters.

Vermarktungskosten

Ohne eine Anzeigen zu schalten, wenn eine Wohnung wieder vermietbar ist, können auch keine Mieteinnahmen entstehen. Anzeigenkosten, also Erstellung und Inseratskosten können zu 100 Prozent angesetzt werden. Dies gilt auch für die Maklercourtage, da sie im eigentlichen und engeren Sinne dem Erhalt von Mieteinnahmen dient.

Zinsen für Kredite

Sofern eine Immobilie über ein Hypothekendarlehen finanziert wurde, ist zwar nicht die Tilgung als Kostenpunkt ansetzbar, jedoch die Zinsen. Dies gilt ebenfalls für Bausparverträge, bei denen die Bausparkasse Zinsen verlangt.

Kontoführungsgebühren für das Mietkonto

Mieteinnahmen sollten streng von den Privatkonten getrennt werden. Die Kosten für das Mietkonto sind ebenfalls von der Steuer absetzbar und zwar in voller Höhe.

Handwerkerleistungen bei Renovierungen und Reparaturen

Ob Renovierungskosten nach Auszug eines Mieters, oder die Reparatur des Daches: Sämtliche Handwerkerkosten, die dem Erhalt der Immobilie dienen können in diesem Zusammenhang steuerlich geltend gemacht werden. Dabei liegt der Höchstbetrag bei 6.000 Euro pro Jahr bei einer Beteiligung des Finanzamtes an den Lohnkosten von 20 Prozent. An den Materialkosten beteiligt sich das Finanzamt nicht.

Aber auch die Handwerkerkosten für die Modernisierung des Badezimmers, oder der Küche können beim Fiskus geltend gemacht werden. Wichtig ist nur, dass die Bezahlung der Handwerker über das Konto abgewickelt wird. Barzahlungen akzeptiert das Finanzamt nicht.

Möblierung von Mietwohnungen

Bei möblierten Wohnungen können die Anschaffungskosten für die Möbel bei der Steuererklärung angegeben werden. Doch Achtung: Anschaffungen bis 410 Euro können einmalig angesetzt werden. Darüber hinaus können nur Anteile der Anschaffungskosten pro Jahr vom Fiskus berücksichtigt werden. Beim Bundesfinanzministerium erhält man Tabellen die genau festlegen, welche Möbel in welchem Zeitraum abgeschrieben werden können.

Die Hausnebenkosten in der Steuererklärung

Ob Müllabfuhr, der Strom- und Wasserverbrauch für die Mietergemeinschaft, der Hausmeister oder die Sach- und Haftpflichtversicherung, diese umlagefähigen Kosten erhält der Vermieter vom Mieter über die Betriebskostenabrechnung. Jedoch können diese Hausnebenkosten als Werbungskosten wiederum geltend gemacht werden.

Bürokosten

Ist keine Hausverwaltung vorhanden, oder ein Dritter, der das Objekt vermarktet, kann der Eigentümer Bürokosten wie Telefonie oder Schreibbedarf und auch die Anschaffung spezieller Software von der Steuer absetzen. Dies gilt gleichsam für die Einrichtung des Büros mit Möbeln oder Technik. Hierbei ist jedoch die Abschreibung zu beachten.

Mitgliedverbände

Sollte man als Eigentümer in einem Eigentümerverband engagiert sein, so sind die Mitgliedsbeiträge ebenfalls steuermindernd.

Anwälte und Steuerberater

Wenn bei einer Mietstreitigkeit ein Anwalt hinzu gezogen werden muss, sind die Kosten hierfür von der Steuer absetzbar. Gleiches gilt bei Gebühren für eine Räumungsklage. Ebenso sind die Kosten des Steuerberaters beim Fiskus ansetzbar.

Resümee

Einige, mit dem Erhalt der Immobilie zusammen hängende Kosten können steuerlich berücksichtigt werden. Als Vermieter sollte man strickt darauf achten, das sämtliche Kosten für den Erhalt der Immobilie quittiert und für das Finanzamt nachvollziehbar sind. Je nach Größe des Objektes macht es zudem Sinn, sich einen Steuerberater zu nehmen, um das höchst Möglichste vom Fiskus zurück zu holen.

Hinweis: Der Artikel ist nicht als steuerliche Beratung anzusehen und ersetzt diese auch nicht.

Foto: (c) Klaus Eppele / Fotolia.com

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