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Wann kann ein Vermieter Schadenersatzansprüche fordern?



Nicht selten schädigen Mieter durch unsachgemäße Behandlung die Mietsache. Und teils werden vertraglich zugesicherte Modernisierungen durch den Mieter nicht ausgeführt, oder nicht sachgerecht. Es gibt viele Fälle, in denen der Vermieter Schadenersatzansprüche fordern kann. Anhand einiger Beispiele klären wir die Rechtslage und Möglichkeiten des Schadenersatzes.

Vermieter Mieter Fragen | Foto:(c)Sophieja23/pixabay.com


"Wer anderen einen Schaden zufügt... ", wir kennen das. Teils gehen Mieter nicht pfleglich mit der Mietsache um und ?schädigen? diese und damit den Vermieter. Wer einen Schaden, also eine Verschlechterung des Rechtsguts, schuldhaft verursacht, muss gemäß § 249 BGB den Zustand wiederherstellen, wie er vor dem Schadenereignis war. In der Regel durch einen finanziellen Ausgleich. Jedoch braucht es dafür einen zweifelsfrei kausalen Zusammenhang zwischen der Handlung und dem Schaden.

Da es sich beim Verhältnis Mieter-Vermieter um ein privatrechtliches Vertragsverhältnis handelt beschreiben die nachfolgenden Beispiele im Grunde den Schaden an der Mietsache. Aber auch der Vermögensschaden kann den Vermieter treffen.

Wann kann ein Vermieter Schadenersatzansprüche fordern?

Hat ein Mieter einen Schaden an der vermieteten Wohnung verursacht ist er zum Ersatz verpflichtet. Trägt die Mieterin stets Hackenschuhe, obwohl mietvertraglich auf das hochwertige Parkett hingewiesen wurde und entstehen dadurch erhebliche Schäden Abseits des normalen Gebrauchs, so sind Schadenersatzansprüche möglich. Auch ein Farbtopf voll Lack, der sich über den Teppich ergießt, ist eine Schädigung der Mietsache.

Achtung: Richter unterscheiden strickt von der Abnutzung durch üblichen Gebrauch und einer tatsächlichen Schädigung der Mietsache in erheblicher Form. Letzteres sollte klar beweisbar sein. Insoweit können Klauseln im Mietvertrag zur "üblichen Nutzung" hilfreich sein um später Ansprüche geltend machen zu können.

Bei Ausgleich des Schadens, den finanziell oft eine Versicherung übernimmt, gibt es einen so genannten Zeitabzug. Letztlich unterliegt jedes Wirtschaftsgut einer Abnutzung, auch durch das Wohnen selbst. Vermieter müssen ohnehin alle Jahre den mitvermieteten Teppich austausche oder das Parkett abschleifen. Dafür erhält der Vermieter den Mietzins, aus der er eine Instandhaltungsrücklage für Immobilen bilden kann.

Ebenso darf der Ersatz, auch finanziell, nicht hochwertiger sein als zum Zeitpunkt des Schadens. Hier gilt, umgangssprachlich, ein Bereicherungsverbot.
Nun zu den realen Beispielen aus der Praxis, die die Möglichkeiten von Schadenersatzansprüchen gegen den Mieter verdeutlichen:

Mieter unterlässt vertraglich wirksame Renovierung

Leider beinhalten viele alte Mietverträge noch unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Ist der Mieter aber vertraglich wirksam verpflichtet und unterlässt nach dem Auszug die Renovierung der Mietsache, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen.

Dafür muss der Vermieter den Schaden gegenüber dem Mieter erklären, um welchen Schaden es konkret geht, muss ihn beziffern, eine Frist zur Umsetzung setzen und Schadenersatz aus dem Mietvertrag heraus fordern. Kommt der Mieter dieser Forderung nicht nach kann der Vermieter eine Fachfirma zu ortsüblichen Preisen mit der Renovierung beauftragen.

Wurde der Schlüssel bereits an den Vermieter zurückgegeben ist der Vermieter verpflichtet dem ehemaligen Mieter erneut Zugang zu verschaffen, um die Arbeiten auszuführen. Denn nicht allein durch den finanziellen Ausgleich (Beispiel Abzug von der Kaution) ist ein Schadenersatz möglich. Auch ein tatsächliches Renovieren muss dem Mieter angeboten werden.

Tipp: Umso wichtiger ist es ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll beim Auszug zu fertigen. Dieses sollte detailliert erfolgen und erst nach vollumfänglicher Prüfung der Mietsache von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden.

Der Mieter renoviert nicht fach- und sachgerecht

Was passiert, wenn der Mieter die Mietsache schlecht renoviert hat, obwohl er gemäß Vertrag oder Nichtigkeit der Schönheitsreparaturklausel gar nicht dazu verpflichtet war? Viele Mieter wollen nur die kleinen Macken kaschieren und stellen sich dabei sehr dilettantisch an.

Da wird es komplizierter. Der Vermieter muss nachweisen, dass durch die schlechte Renovierung ein Mehraufwand entsteht, weil zum Beispiel eine Fachfirma die Tapeten komplett abreißen und neu streichen muss., da der Mieter eine falsche Farbe (Lacke etc.) benutzte. Dann wäre ein Schadenersatz möglich.

Teils kommt es vor, dass der Mieter eine Renovierungspflicht hat, aber die Renovierung durch völlig falsche Behandlung durchgeführt wird. Mal wird das Fensterbrett aus Edelholz oder Fliesen im Bad einfach in weiß überlackiert oder Flügeltüren mit Intarsien einfach mit Lack zugeschmiert. Auch dann wäre ein Schadenersatz möglich.

Geplante Modernisierungsarbeiten werden vom Mieter verhindert
Ist eine Modernisierungsmaße geplant oder gar notwendig, muss der Mieter den Handwerkern Zugang zur Mietsache einräumen. Unterlässt oder verweigert er dies, kann der Vermieter, sofern der Mieter den Zugang gewähren musste, auf Schadenersatz klagen und den Mehraufwand oder eventuelle Preissteigerungen geltend machen.

Mietwohnung wird nach Auszug nicht vollständig geräumt

Nicht nur tatsächliche Schädigungen der Mietsache können Ersatzforderungen nach sich ziehen. Wenn ein Mieter die Wohnung nach Auszug verlässt aber Möbel oder Müll hinterlässt, kann er die Kosten der Entrümpelung und Entsorgung beim Mieter einfordern. Dasselbe gilt, wenn sich noch Einbauten oder Umbauten in der Wohnung befinden, die ohne Absprache oder mit der Aufforderung diese wieder zu beseitigen, noch vorhanden sind. Auch dann muss der Vermieter erstmal den Mieter auffordern und eine entsprechende Frist setzen.

Zusage durch Mietinteressenten aber keine Unterschrift

Der Mietinteressent hat bereits zugesagt und die Mietvertragsverhandlungen sind bereits im Grunde abgeschlossen. Und doch folgt keine Unterschrift, aus welchen Gründen auch immer. Dann könnte der Vermieter die Kosten für eine weitere Vermarktung der Mietwohnungen (Kosten für Annonce etc.) als Schadenersatz verlangen.
Letztlich gibt es auch gegenüber einem Vermieter gewisse Schutz- und Rücksichtnahmepflichten während einer Vertragsverhandlung. In solchen oder ähnlichen Fällen sollte aber vorab ein Rechtsanwalt oder eine kompetente Hausverwaltung involviert werden, um die Chancen eines berechtigten Schadenersatzanspruches zu prüfen.

Und, zu Guter Letzt, ein wichtiger Tipp für Privatvermieter: Ohne eine Privathaftpflichtversicherung des Mieters werden häufig sogar berechtigte Schadenersatzforderungen nicht befriedigt. Und manch ein Mieter hat schlichtweg nicht genug Geld, um für den Schaden aufzukommen. Der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung durch den Mieter sollte mietvertraglich verlangt werden und ein Nachweis sollte seitens des Vermieters eingeholt werden.

Foto:(c)Sophieja23/pixabay.com
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