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Wann ist Kündigung bei Nichtzahlung der Miete möglich?



Privatvermieter, die Ihre Immobilie in Eigenregie verwalten sind teils unsicher, wann eine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete möglich ist. Das Mietvertragsrecht dafür gibt klare Vorgaben. Doch muss man als Vermieter den säumigen Mieter vorher abmahnen? Und was, wenn der Mieter nur einen Teil der Miete zahlt?

Vermieter Mieter Fragen | Foto:(c)Sophieja23/pixabay.com

Ein kleiner Schock fr den Vermieter: Wieder einmal hat einer der Mieter seine Miete nicht bezahlt. Und das schon das zweite Mal hintereinander. Wie soll man sich positionieren, wie handeln und kann man dem Mieter in diesem Falle fristlos kndigen?

Sumige Mieter sind leider keine Seltenheit, schon gar nicht in Zeiten von Corona. Leider. Und doch kommt es wohl immer auf die Verhaltensweise des Mieters an. Kann man sich einigen oder welche Grnde spielen fr die Nichtzahlung der Miete eine Rolle?

Letztlich aber muss die Miete, wie im Mietvertrag vereinbart, pnktlich beim Vermieter auf dem Konto sein. Bleibt sie aus, kann und sollte der Privatvermieter handeln.

Die gesetzlichen Regelungen zur Zahlung der Miete

Die Basis fr den Anspruch auf die monatliche Mietzahlung bildet § 535 BGB, der den Mieter zur Zahlung des Mietzinses gem Mietvertrag verpflichtet. Das sich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag finden muss, ist selbstverstndlich. Es sei denn, der Mietvertrag fr mndlich rechtswirksam geschlossen. Doch auch dann ist der Mieter verpflichtet zu zahlen.

Die Flligkeit der Mietzahlung ist in § 556b BGB geregelt. Demnach ist der Mietzins bis sptestens zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Moniert der Mieter, so dieser Paragraf, einen Mangel an der Mietsache, so kann er ein Zurckbehaltungsrecht gem 536a BGB ausben. Mit anderen Worten: Bei Sachmngeln an der Mietsache kann der Mieter eine Mietminderung ausben und Vermieter sollten dann wichtige Verhaltensregeln beachten.


Dennoch sind die Regeln, ob und wann der Mieter die Miete zahlen muss eindeutig im Brgerlichen Gesetzbuch verankert.

Wann ist eine Kndigung bei Nichtzahlung der Miete mglich?

Zuerst ein Hinweis: Ein Mietvertrag kann ordentlich durch den Mieter (bei unbefristeten Mietvertrgen und unter Beachtung der Kndigungsfristen, gekndigt werden. Zeitmietvertrge laufen zum vereinbarten Ablauf aus (Bsp. Gewerbemietvertrag). Doch auch eine auerordentliche und fristlose Kndigung ist von beiden Seiten mglich. Voraussetzung ist, dass eine Weiterfhrung des Vertragsverhltnisses aus einem ?wichtigen Grund? unzumutbar ist.


In § 543 BGB wird deutlich, dass dieser ?wichtige Grund? vorliegt, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten oder einen erheblichen Teil derer dem Vermieter schuldig bleibt. Ebenso ist eine auerordentliche und fristlose Kndigung mglich, wenn der Mieter ber zwei Monate hinaus (Bsp. Ein halbes Jahr) die Schuldsumme von zwei Monatsmieten erreicht. Dies kann auch durch nicht bezahlte Nebenkosten der Fall sein.

Achtung: Der ?wichtige Grund? muss klar und deutlich beweisbar und belegbar sein. Denn nur dann kann ein Vermieter argumentieren, dass eine Fortsetzung des Mietverhltnisses unzumutbar ist.

Ohnehin sollten Privatvermieter mit dem Begriff ?fristlos? vorsichtig umgehen. Sucht der sumige Mieter nachweislich stets Kontakt zum Vermieter, zahlt dann und wann, oder sprechen schwerwiegende soziale Komponenten fr eine Weiterfhrung, kann ein Gericht auch urteilen, dass eine Kndigung zwar rechtens ist, aber unter Beachtung der gesetzlichen Kndigungsfrist erfolgen muss. Eine Beratung des Vermieters durch einen Fachanwalt oder eine Hausverwaltung ist hier anzuraten.

Mahnung bei geschuldeter Miete notwendig?

Vermieter mssen den Mieter nicht durch eine Abmahnung auf das Sumnis oder die daraus resultierende Pflichtverletzung hinweisen, sofern es sich um eine auerordentliche und fristlose Kndigung wegen Nichtzahlung der Miete handelt. Dennoch ist es ratsam eine Mahnung an den Mieter zu richten, wenn dieser stets zu spt zahlt, um ihn so aufzufordern sein sumiges Verhalten abzustellen. Umso stichhaltiger ist die Beweislast vor Gericht.

Dennoch ist eine Mahnung generell aus zwei Grnden anzuraten: Erstens geht es um die Frage, ob man als Vermieter vor Gericht ?glaubhaft? verdeutlichen kann, dass eine Fortfhrung des Mietverhltnisses unzumutbar ist. Letztlich hat man als Vermieter alles versucht, um dieses vertrauensvoll fortzufhren. Zweitens geben Privatvermieter dem Mieter damit die Chance sich zu uern. Die Umstnde, warum ein langjhriger und vertrauter Mieter nicht zahlt, sind nicht sofort ersichtlich. Da kann eine Mahnung Wunder bewirken und Stein des Anstoes sein, das Problem gemeinsam zu lsen.

Sofortiger Rauschmiss nach sumiger Miete mglich?

Einige Privatvermieter meinen, man knne den Mieter so einfach vor Tr setzen. Es gab sogar Flle, in denen Vermieter die Wohnung aufbrachen und dann durch ein neues Trschloss den Zugang vereitelten.

Insoweit muss, nach fruchtloser Mahnung und Kündigung seitens des Vermieters, eine Räumungsklage erfolgen. Dazu stellt der Vermieter einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Dieses kommt dann, in der Regel nach zwei bis drei Monaten, auf den Mieter zu und beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung.

Solche Räumungsklagen sind oft ein langwieriger Prozess. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der offiziellen Räumungsklage seine Mietrückstände kann keine fristlose Kündigung mehr erfolgen. Ist der Mieter aber in den vergangenen zwei Jahren schonmal durch Nichtzahlung der Miete aufgefallen, ist die fristlose Kündigung durchsetzbar.

Kurzum: So einfach rauschmeißen kann man säumige Mieter nicht. Um seine Rechte als Vermieter dennoch durchzusetzen sollte spätestens nach zwei Monaten säumiger Zahlung ein Anwalt eingeschaltet werden.

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