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Wann ist Kündigung bei Nichtzahlung der Miete möglich?



Privatvermieter, die Ihre Immobilie in Eigenregie verwalten sind teils unsicher, wann eine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete möglich ist. Das Mietvertragsrecht dafür gibt klare Vorgaben. Doch muss man als Vermieter den säumigen Mieter vorher abmahnen? Und was, wenn der Mieter nur einen Teil der Miete zahlt?

Vermieter Mieter Fragen | Foto:(c)Sophieja23/pixabay.com

Ein kleiner Schock für den Vermieter: Wieder einmal hat einer der Mieter seine Miete nicht bezahlt. Und das schon das zweite Mal hintereinander. Wie soll man sich positionieren, wie handeln und kann man dem Mieter in diesem Falle fristlos kündigen?

Säumige Mieter sind leider keine Seltenheit, schon gar nicht in Zeiten von Corona. Leider. Und doch kommt es wohl immer auf die Verhaltensweise des Mieters an. Kann man sich einigen oder welche Gründe spielen für die Nichtzahlung der Miete eine Rolle?

Letztlich aber muss die Miete, wie im Mietvertrag vereinbart, pünktlich beim Vermieter auf dem Konto sein. Bleibt sie aus, kann und sollte der Privatvermieter handeln.

Die gesetzlichen Regelungen zur Zahlung der Miete

Die Basis für den Anspruch auf die monatliche Mietzahlung bildet § 535 BGB, der den Mieter zur Zahlung des Mietzinses gemäß Mietvertrag verpflichtet. Das sich eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag finden muss, ist selbstverständlich. Es sei denn, der Mietvertrag für mündlich rechtswirksam geschlossen. Doch auch dann ist der Mieter verpflichtet zu zahlen.

Die Fälligkeit der Mietzahlung ist in § 556b BGB geregelt. Demnach ist der Mietzins bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Moniert der Mieter, so dieser Paragraf, einen Mangel an der Mietsache, so kann er ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 536a BGB ausüben. Mit anderen Worten: Bei Sachmängeln an der Mietsache kann der Mieter eine Mietminderung ausüben und Vermieter sollten dann wichtige Verhaltensregeln beachten.


Dennoch sind die Regeln, ob und wann der Mieter die Miete zahlen muss eindeutig im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert.

Wann ist eine Kündigung bei Nichtzahlung der Miete möglich?

Zuerst ein Hinweis: Ein Mietvertrag kann ordentlich durch den Mieter (bei unbefristeten Mietverträgen und unter Beachtung der Kündigungsfristen, gekündigt werden. Zeitmietverträge laufen zum vereinbarten Ablauf aus (Bsp. Gewerbemietvertrag). Doch auch eine außerordentliche und fristlose Kündigung ist von beiden Seiten möglich. Voraussetzung ist, dass eine Weiterführung des Vertragsverhältnisses aus einem ?wichtigen Grund? unzumutbar ist.


In § 543 BGB wird deutlich, dass dieser ?wichtige Grund? vorliegt, wenn der Mieter zwei aufeinander folgende Mieten oder einen erheblichen Teil derer dem Vermieter schuldig bleibt. Ebenso ist eine außerordentliche und fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter über zwei Monate hinaus (Bsp. Ein halbes Jahr) die Schuldsumme von zwei Monatsmieten erreicht. Dies kann auch durch nicht bezahlte Nebenkosten der Fall sein.

Achtung: Der ?wichtige Grund? muss klar und deutlich beweisbar und belegbar sein. Denn nur dann kann ein Vermieter argumentieren, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist.

Ohnehin sollten Privatvermieter mit dem Begriff ?fristlos? vorsichtig umgehen. Sucht der säumige Mieter nachweislich stets Kontakt zum Vermieter, zahlt dann und wann, oder sprechen schwerwiegende soziale Komponenten für eine Weiterführung, kann ein Gericht auch urteilen, dass eine Kündigung zwar rechtens ist, aber unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen muss. Eine Beratung des Vermieters durch einen Fachanwalt oder eine Hausverwaltung ist hier anzuraten.

Mahnung bei geschuldeter Miete notwendig?

Vermieter müssen den Mieter nicht durch eine Abmahnung auf das Säumnis oder die daraus resultierende Pflichtverletzung hinweisen, sofern es sich um eine außerordentliche und fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete handelt. Dennoch ist es ratsam eine Mahnung an den Mieter zu richten, wenn dieser stets zu spät zahlt, um ihn so aufzufordern sein säumiges Verhalten abzustellen. Umso stichhaltiger ist die Beweislast vor Gericht.

Dennoch ist eine Mahnung generell aus zwei Gründen anzuraten: Erstens geht es um die Frage, ob man als Vermieter vor Gericht ?glaubhaft? verdeutlichen kann, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Letztlich hat man als Vermieter alles versucht, um dieses vertrauensvoll fortzuführen. Zweitens geben Privatvermieter dem Mieter damit die Chance sich zu äußern. Die Umstände, warum ein langjähriger und vertrauter Mieter nicht zahlt, sind nicht sofort ersichtlich. Da kann eine Mahnung Wunder bewirken und Stein des Anstoßes sein, das Problem gemeinsam zu lösen.

Sofortiger Rauschmiss nach säumiger Miete möglich?

Einige Privatvermieter meinen, man könne den Mieter so einfach vor Tür setzen. Es gab sogar Fälle, in denen Vermieter die Wohnung aufbrachen und dann durch ein neues Türschloss den Zugang vereitelten.

Insoweit muss, nach fruchtloser Mahnung und Kündigung seitens des Vermieters, eine Räumungsklage erfolgen. Dazu stellt der Vermieter einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Dieses kommt dann, in der Regel nach zwei bis drei Monaten, auf den Mieter zu und beauftragt einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung.

Solche Räumungsklagen sind oft ein langwieriger Prozess. Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der offiziellen Räumungsklage seine Mietrückstände kann keine fristlose Kündigung mehr erfolgen. Ist der Mieter aber in den vergangenen zwei Jahren schonmal durch Nichtzahlung der Miete aufgefallen, ist die fristlose Kündigung durchsetzbar.

Kurzum: So einfach rauschmeißen kann man säumige Mieter nicht. Um seine Rechte als Vermieter dennoch durchzusetzen sollte spätestens nach zwei Monaten säumiger Zahlung ein Anwalt eingeschaltet werden.

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