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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

18.05.2016

Wann genau müssen Vermieter die Heizung anstellen?

Das Wetter macht, was es will. Diesen Satz kennen wir alle und somit auch Jahreszeiten, in denen wir eigentlich nicht die Heizung aufdrehen wollen, es aber müssen. Da flattert schon mal ein Brief eines Mieters ein, der im Sommer friert und den Vermieter zwingen will, die Heizungsanlage anzustellen. Doch wann genau müssen Vermieter die Heizung anstellen?

Rechtslage zur Heizperiode

Klar, als Vermieter hat man mit dem Mieter den Deal, dass man eine Wohnung in vermietbarem Zustand gegen Geld zur Verfügung stellt. Aber nur weil der Wettergott in der warmen Jahreszeit am Temperaturrad dreht und es einige Tage etwas kühler wird, ist die bereit gestellte Wohnung doch im vermietbaren Zustand, oder?

Die gesetzliche Grundlage der Heizperiode

Weder das Bürgerliche Gesetzbuch, noch das Mietvertragsrecht enthält eine klare Regelung zur Heizperiode. Dies macht insoweit Sinn, als dass man sich auch regional innerhalb Deutschland nicht auf das Wetter verlassen kann. Gemäß der allgemeinen Rechtslage aber wird die Zeit vom 01. Oktober bis zum 30. April als die Norm akzeptiert, vgl. Urteil des Landesgerichts Düsseldorf BlGBW 55, 31 und des Amtsgerichts Düsseldorf ZMR 56, 332.Betrachtet man den vorgeschriebenen und gesetzlich verankerten vermietbaren Zustand, den eine Mietwohnung bieten muss, ergibt sich hieraus die Verpflichtung entsprechend zu heizen und die Heizungsanlage zu warten - sonst droht Mietminderung.In den meisten Formmietverträgen ist eine Heizperiode vom 15. September bis zum 15. Mai enthalten und ist dann entsprechend einzuhalten.

Die Ausnahmen der allgemeinen Rechtslage zur Heizperiode

"Da zieht man sich halt wärmer an" ist die Begründung des Vermieters auf die Forderung eines Mieters, der im Mai nach drei Tagen mit einer Außentemperatur von 12 Grad Celsius das Anstellen der Heizungsanlage fordert.

Doch Vorsicht:in diversen Rechtsurteilen wurden Vermieter gerichtlich dazu gezwungen die Heizanlage auch außerhalb der üblichen Zeit, also im Frühjahr und Sommer, anzustellen. Laut Urteil des Amtsgerichts Schöneberg/Berlin vom 04.02.1998, 5 C 375/97 muss der Vermieter auch außerhalb der Heizperiode für eine warme Wohnung Sorge tragen.

Wann genau ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet?

Auch hier hat sich langläufig durchgesetzt, dass nur ein einziger kalter Tag nicht ausreicht. Sollten es aber zwei bis drei Tage so sein, das die Zimmertemperatur unter 18 Grad Celsius misst und es ist absehbar, dass der witterungsbedingte Zustand anhält, ist die Heizanlage wieder zu betätigen.Und dies sollten Vermieter auch tun, denn der Mieter kann Schadenersatzansprüche stellen, beziehungsweise die Miete mindern. In einem Einzelfall aus Dresden, wenngleich innerhalb der Wintermonate, wurde der Vermieter sogar gerichtlich dazu verpflichtet die Heizanlage durch einen Fachbetrieb überprüfen und reparieren zu lassen, vgl. Oberlandesgericht Dresden, Urteil vom 31. Juli 2007, 5U284/07.

Achtung:Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber unter 16 Grad Celsius muss die Heizanlage unverzüglich aktiviert werden, da, so in einem Urteil des LG Kassel, WuM 64, 71 erklärt, eine Gefährdung der Gesundheit droht.

Und wenn man bedenkt, dass sich die zu kalkulierende Minderungsquote immer auf die Bruttomiete bezieht, also den Nettomietzins inklusive sämtlicher Vorauszahlungen (vgl. Urteil des BGH vom 20. Juli 2005, VIII ZR 347/04) sollte man als Vermieter eine gewisse Sensibilität walten lassen, bevor einem der Mieter mit dem Rechtsanwalt droht.

Wie warm müssen die Wohnungen im Winter sein?

In der obig bereits genannten Heizperiode sollte folgende Zimmertemperatur in den nachfolgenden Räumen vom Vermieter geboten werden:Badezimmer 23 Grad, Kinderzimmer 20 Grad, Wohnzimmer 21 Grad, Küche und Schlafzimmer 18 Grad und Flur 15 Grad Celsius.Dabei muss die Durchschnittstemperatur nicht 24 Stunden zur Verfügung gestellt werden, sondern nach üblicher Rechtsprechung in den Tagesstunden von 06:00 Uhr bis 24:00 Uhr bestehen. An besonders kalten Tagen muss der Vermieter die Heizanlage sogar durchgängig laufen lassen, denn nachts muss eine Mindesttemperatur von 17 Grad Celsius erzielt werden, so konstatierte das Amtsgericht Köln - WuM 80, 278.

Wichtig:Bei Etagenheizanlagen, also zum Beispiel bei Gasthermen in den Wohnungen, ist der Vermieter verpflichtet die Heizanlage regelmäßig überprüfen zu lassen. Ferner muss eine Warmwassertemperatur von mindestens 40 Grad Celsius ganzjährig zur Verfügung gestellt werden.

Im Kern sollten Vermieter also stets die Außentemperatur im Auge behalten und nicht einfach nur den Messgeräten der Heizanlage vertrauen, egal zu welcher Jahreszeit. Ebenso sollte man in den Mietverträgen auf Klauseln zu Gradzahlen verzichten, die der lang läufigen Rechtslage nicht entsprechen.
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