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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

12.05.2018

Wann Vermieter dem Mieter kündigen können ? Teil II

Einen Mieter zu kündigen ist ein schweres Unterfangen. Doch bei schwerer Pflichtverletzung oder bei einem angezeigten Eigenbedarf ist dies möglich. Doch sind die Hürden in diesem mieterfreundlichen Land sehr hoch und vieles ist zu beachten, wenn es zum Beispiel um den Widerspruch des Mieters beim Härtefall geht. Die wichtigsten Informationen, wann Vermieter dem Mieter kündigen können haben wir kompakt zusammengestellt.

Mieter kündigen | Foto:(c) Sephelonor/pixabay.com


Das Bürgerliche Gesetzbuch lässt dem Vermieter kaum Spielraum, wenn es um die Kündigung eines normalen und unbefristeten Mietvertrages geht. Und doch wissen auch deutsche Gerichte darum, dass Mieter dann und wann die Pflichten des Mietvertrages schwer verletzten, so zum Beispiel bei Nichtzahlung der Miete, wie wir im ersten Teil unter anderem bereits beschrieben. Doch der Ablauf einer Kündigung bedarf, ob ordentlich oder außerordentlich, strenge Formen und die richtigen Fristen sind einzuhalten.

Der Ablauf der Kündigung

Alle Kündigungen, unabhängig ihres Grundes, müssen schriftlich erfolgen. Ist eine Pflichtverletzung der Grund für die fristlose Kündigung muss dem Mieter eine Frist von 2 Wochen für die Räumung des Mietobjektes gegeben werden. Wird die Wohnung nicht verlassen ist eine Räumungsklage einzureichen. Erst wenn diese vom Gericht positiv bewertet wird kann der Gerichtsvollzieher eingeschaltet werden.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes ist in ihrem Ablauf etwas komplizierter, Weitere Informationen erhalten Sie hier.

Eine Kündigung des Mieters aus wirtschaftlichen Gründen hat nur dann Erfolg, wenn der Zustand des vermieteten Objektes den Vermieter bei Sanierung, Verkauf oder Umbau hindert. Hier sollte sowohl ein Gutachter wie auch ein kompetenter Fachanwalt die Kündigung vorbereiten und begleiten, da die gesetzlichen Hürden enorm sind. Näheres dazu später.

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Die fristlose und außerordentliche Kündigung und ihre Form

Sofern keine Hausverwaltung oder Rechtsbeistand vorhanden liefert das Internet gute Vorlagen für das Kündigungsschreiben. Es sollten unbedingt Formfehler vermieden werden. Dabei sollte folgender Inhalt im Schreiben vorhanden sein:

- Name und Adresse des Mieters und die dazugehörige Objektnummer
- Name und Adresse des Vermieters
- Datum
- Kündigungsgrund, hier detailliert beschrieben
- Bezug und Nennung der vorgenommenen Abmahnungen
- Frist zur Räumung der Wohnung (auch wenn nicht gesetzlich geregelt sind zwei Wochen üblich und vor Gericht auch sinnvoll).
- Immer per Einwurfeinschreiben versenden

Die ordentliche Kündigung des Mietvertrages

Diese Form der Vertragskündigung ist bei Eigenbedarf möglich. Bewohnt der Mieter das Objekt weniger als fünf Jahre kann mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Bei über fünf Jahren sind sechs Monate und bei über acht Monaten Mietdauer neun Monate zu berücksichtigen.

Achtung: Die Kündigung wegen Eigenbedarfes sollte stets den Wahrheiten entsprechen. Die Mieter von heute kennen ihre Rechte gut und wenn der Sohn am Ende nicht in die Wohnung einzieht, wie bei der Begründung dieser Kündigungsart benannt, kann Schadenersatz die Folge sein.

Ebenso kann eine Kündigung ordentlich ausgesprochen werden, wenn die Räume vorübergehend vermietet werden. Entweder und wenn im Mietvertrag so vereinbart zum im Vertrag stehenden Zeitpunkt, beziehungsweise Frist oder der gesetzlichen Frist von drei Monaten.

Können Vermieter dem Mieter kündigen, wenn die Immobilie verkauft werden soll?

Die gesetzliche Basis den oder die Mieter vor dem Verkauf der Immobilie zu kündigen sind enorm streng und sollten von einem versierten Fachanwalt und Gutachter begleitet werden. Die Voraussetzung wäre, kurz gesagt, folgende: Der Verkauf der Immobilie erbringt nur einen Bruchteil des eigentlichen Verkehrswertes im vermieteten Zustand. Insoweit würde der Vermieter in der wirtschaftlichen Verwertung seiner Immobilie stark gehindert.

Tipp: Die Versuche die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu veräußern müssen nachgewiesen werden. Hier sollte man einen versierten und renommierten Makler beauftragen die Verkaufsversuche durchzuführen und zu dokumentieren.

Wichtig ist auf jeden Fall das mögliche Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten, wenn es um Eigentumswohnungen geht. Nimmt der Mieter nicht vom Vorkaufsrecht Gebrauch, sollte dies schriftlich nachgewiesen werden. Oft kann eine "Auszugsprämie" mit dem Mieter vereinbart werden. Letztlich sind unvermietete Eigentumswohnungen besser und zu einem höheren Preis zu verkaufen, da der Käufer die Wohnung dann sofort selbst nutzen kann oder sie im Anschluss daran teurer vermieten kann.

Kündigung der Einliegerwohnung

Viele Einfamilienhausbesitzer vermieten eine Einliegerwohnung im selben Objekt. Dann ist ein so genanntes "berechtigtes Interesse" nicht notwendig, wie es § 573 des BGB eigentlich erwartet. Doch Achtung: Im Mietvertrag sollte unbedingt stehen, dass die Räumlichkeiten nicht zum dauernden Gebrauch überlassen werden, oder um mit anderen Personen einen gemeinsamen Haushalt zu führen. Steht dies nicht im Mietvertrag der Einliegerwohnung gelten die üblichen Kündigungsvorschriften.

Gewerbemietvertrag kündigen

Für den Gewerbemietvertrag gilt generell, was vereinbart wird, ist vereinbart und die grundlegenden Fristen und die Dauer kann relativ frei verhandelt werden. Ist man als Vermieter jedoch ein unbefristetes Mietverhältnis eingegangen ist eine Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres einzuhalten. Eine Eigenbedarfskündigung ist bei Gewerbemietverträgen aber ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung aber nicht. Erwähnenswert sei hier aber, dass bei Gewerbemietverträgen auch Umweltaspekte eine Rolle spielen können. So kann die Nichtverwendung eines Fettabscheiders ebenso eine Vertragsverletzung darstellen, wie auch eine nicht korrekte Öllagerung oder -entsorgung.

Wenn der Härtefall eine Kündigung des Vermieters behindert

Nun meint man, "der Mieter hat so viel aufm Kerbholz und die Pflichtverletzung ist erheblich und nachweisbar, der wird schon ausziehen müssen". Aber weit gefehlt. Denn wenn der informierte Mieter trotz wirksamer Kündigung mit dem so genannten "Härtefall" kommt, kann es schwer werden. Der Mieter kann, sofern der Widerspruch schriftlich und begründet ist, in folgenden Fällen zum im Objekt verbleiben:

- Der betreffende Mieter ist alt, im Näheren über 70 Jahre
- Der Mieter ist psychisch und/oder körperlich krank, so bei Rollstuhlfahrern oder schweren Erkrankungen wie Krebsleiden etc.
- Bei mitbetroffenen Kindern liegen nach Kündigung Probleme beim Wechsel des Kindergartens oder der Schule vor.
- Der, beziehungsweise die Mieterin ist schwanger.
- Der Mieter kann eine bevorstehende Prüfung oder ein Examen nachweisen.
- Mieterseitig ist keine Ersatzwohnung zu finden.
- Der Mieter weißt ein sehr geringes Einkommen nach.
- Der Mieter ist seit Jahren in der Wohngegend verwurzelt.

Ist Ihnen etwas aufgefallen? Es scheint viele Gründe für einen Härtefall zu geben und genau das beschreibt die Hürden gut, wenn Vermieter dem Mieter kündigen wollen. Insoweit ein weiterer und guter Grund seine Immobilie nicht selbst und alleine zu verwalten, sondern eine gute Hausverwaltung zu beauftragen. Wer eine vermietete Immobilie sein eigen nennt, ist stets im Zustand des schwebenden Streites mit dem Mieter, vielleicht nicht heute, aber im morgen.

Tipp: Flattert der Widerspruch ins Haus sollte unbedingt ein Fachanwalt hinzugezogen werden. Solch ein Verfahren kann vor Gericht nicht nur viel Geld kosten, sondern auch viel Zeit. Gegebenenfalls sollte man mit dem betroffenen Mieter eine Auszugsprämie vereinbaren, die im Verhältnis steht oder auch den Umzug finanzieren, sofern es monetär zum Vorteil gereicht.

Foto:(c) Sephelonor/pixabay.com

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