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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

06.05.2018

Wann Vermieter dem Mieter kündigen können ? Teil I

Ein Urteil des Amtsgerichtes München stellte unlängst fest, dass es schwer ist dem Mieter eine schwere Pflichtverletzung nachzuweisen, sei der Schade auch noch so groß. Auch wenn es gefühlt ungerecht sein kann, wie die Mieterschaft mit dem Eigentum verfährt, der Gesetzgeber schützt den Lebensmittelpunkt des Mieters und macht Vertragsaufhebungen fast unmöglich. Wir wollen Antworten geben, wann Vermieter dem Mieter kündigen können und hilfreiche Tipps benennen, um vor Gericht Erfolg zu haben.


Mieter kündigen | Foto:(c) Sephelonor/pixabay.com

"Es ist mein Eigentum, dass ich vermiete und ein Mieter hat sorgsam und mit Respekt damit umzugehen"! Mit Recht denken so wohl die meisten Vermieter, gerade wenn es Privatvermieter sind. Doch der Gesetzgeber schützt den Mieter in besonderem Maße, ist es doch sein Lebensmittelpunkt und deshalb sind die Gründe, wann Vermieter dem Mieter kündigen können, spärlich gesät. Die wichtigsten Informationen haben wir einmal zusammengestellt.

Wann Vermieter dem Mieter kündigen können

Grundsätzlich, und das regelt § 573 des BGB, ist ein so genanntes "berechtigtes Interesse" seitens des Vermieters notwendig um dem Mieter kündigen zu können. Dabei gibt es drei Gründe, die hier zu benennen sind.

  • Eigenbedarf: Wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich selbst oder Angehörige benötigt kann er die Kündigung wegen Eigenbedarfes unter Fristwahrung aussprechen
  • Pflichtverletzung: Mieterseitig liegt eine schuldhafte und nicht unerhebliche, gar schwere Pflichtverletzung gegen den Mietvertrag vor
  • Wirtschaftliche Verwertung: Durch die Vermietung der Immobilie entsteht ein erheblicher Nachteil für den Vermieter, die er bei einer anderen wirtschaftlichen Verwertung nicht hätte.
  • Die Pflichtverletzung seitens des Mieters ist wohl die gängigste Situation mit der man sich als Vermieter herumschlagen muss. Deshalb hier kurz die Arten der Pflichtverletzungen die eine Kündigung erlauben:

  • Unterbleibende oder stetig verspätete Mietzinszahlung inklusive Betriebskosten. Beim Rückstand von zwei aufeinanderfolgender Mieten, oder einem Betrag von über einer Monatsmiete innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten, ist eine fristlose Kündigung erlaubt
  • Stetige und dauerhafte Unpünktlichkeit bei der Mietzahlung
  • Widerkehrende Verstöße gegen die Hausordnung trotz Mahnung durch den Vermieter
  • Haltung von Hunden oder Katzen obwohl diese im Mietvertrag eine Erlaubnis des Vermieters voraussetzt.
  • Eine Mietminderung, die dem Grunde nach unberechtigt ist
  • Wenn Gartenpflege und Schönheitsreparaturen vereinbart, aber nicht durchgeführt werden.
  • Eine personelle Überbelegung der Mieträume

  • Eine andere, als die zu Wohnzwecken erlaubte Nutzung der Räume.
  • Tipp: Eine Pflichtverletzung sollte nachweisbar sein. Fotos und Zeugen können ebenso helfen wie das Rufen der Polizei bei Ruhestörung. Ebenso sollten Vermieter zwei Wochen nach einer Abmahnung warten, bis sie fristlos kündigen. Aber Achtung: Liegt die Pflichtverletzung mehr als sechs Monate zurück kann diese nicht herangezogen werden.

    Im Kern muss eine Weiterführung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar sein. Diese Hürde ist bei erheblichen Pflichtverletzungen vor Gerichten sehr hoch und immer wieder scheitern Vermieter damit.

    Tipp: der BGH gab zur erfolgreichen Durchführung einer Kündigung wegen Pflichtverletzung einen heißen Tipp: Zwar sind Abmahnungen für eine außerordentliche Kündigung nicht zwingend erforderlich. Aber erst durch die Missachtung der Abmahnung und einem nicht geänderten Verhalten des Mieters kann die Weiterführung des Mietverhältnisses (erst) unzumutbar werden.

    An dieser Stelle wollen wir noch kurz ein Beispiel geben, das nicht jede gefühlte Pflichtverletzung am Ende zu einer erfolgreichen außerordentlichen Kündigung führen muss:

    In München wollte ein Mieter renovieren und bei seinen Bohrversuchen wurde ein Kaltwasserleitung so stark von ihm beschädigt, das am Ende Trocknungsmaßnahmen von fast 7.500 Euro die Folge waren. Daraufhin kündigte der Vermieter, sah er sich doch im Recht. Denkste, denn die Richter verstanden dies nicht als schwere Pflichtverletzung, sondern als Fahrlässigkeit, zumal die Versicherung am Ende für die Kosten aufkam, vgl. AG München, Aktenzeichen 424 C 27317/16.

    Doch wie läuft so eine Kündigung ab und worauf muss man dabei achten? Und wieso darf der Mieter wegen eines begründeten und nachweisbaren "Härtefall" trotz gerechtfertigter Kündigung doch im angemieteten Objekt verbleiben? Die Antworten finden Sie in Teil II.

    Foto:(c) Sephelonor/pixabay.com

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