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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

22.03.2018

Vorsicht bei Steuertricks für Immobilien

In keinem Land der Welt ist die Steuerlast so hoch wie in Deutschland. Und als Eigentümer einer Immobilie fühlt man sich gern im Recht, Hand aufs Herz. Umso raffinierter meint man das Finanzamt austricksen zu können. Ob das Verschweigen von Mieteinkünften durch Familienmitglieder, dem Angeben falscher Renovierungskosten, die nicht zum Objekt passen oder die Aufteilung des Kaufpreises beim Erwerb der Immobilie, Vermieter können wahre Kreativköpfe sein. Aber Vorsicht bei Steuertricks für Immobilien, denn die Finanzämter werden auch schlauer.

Immobilien Steuern | Foto:(c)nattanan23/pixabay.com


Das Wort "Steuerhinterziehung" wird nur allzu leicht und oft wie ein Kavaliersdelikt betrachtet. Und der ein oder andere Privatvermieter meint bei kleinen wie großen Dingen zu tricksen. Doch Vorsicht, auch das Finanzamt achtet auf Widersprüche, die nur allzu oft nicht im Einflussbereich des Eigentümers selbst liegen müssen.

Reales Beispiel, warum Steuertricks für Immobilien gefährlich sind

Der Fall liegt ein Jahr zurück. Ein Berliner Vermieter vermietete eine Wohnung an einen Verwandten, in diesem konkreten Fall an seine Mutter. Der Mietvertrag enthielt keine Vereinbarung zu möglichen Nebenkosten, beziehungsweise sah diese gar nicht vor und über mehrere Jahre wurden keine Nebenkosten von der Mutter an den Sohn bezahlt. Als dann aber der Streit an den Nebenkosten entfachte und ein Mieter über die Nebenkostenverteilung in Grübeln kam, landete der Fall vor Gericht.

Nichts Falsches gemacht zu haben sahen sich Vermieter und seine Mutter als Mieterin im Recht. Letztlich wäre es ja eine reine Familienangelegenheit, ob man Nebenkosten zahlen muss, oder nicht. Jedoch sah das das Verwaltungsgericht anders und kennzeichnete den vorliegenden Mietvertrag als Scheinvertrag. Letztlich, so das Gericht, müssen die Verträge genau so ausgestaltet sein, wie bei Fremden üblich. Letztlich zog dies nach sich, dass der Mietvertrag nicht mehr steuerlich betrachtet werden konnte.

Weitere Steuertricks von Vermietern die ins Auge gehen können

Es scheint zu verlockend, denn bei 12 Wohneinheiten kann man die kleine 2-Zimmer-Wohnung an den alten Freund des Hauses ja "schwarz" vermieten und wer soll schon darauf kommen? Und ja, so wandern einige hundert Euro netto in die Brieftasche, jahrelang. Doch auf einmal kommt Post vom Finanzamt mit dem Vorwurf der Steuerhinterziehung. Doch woher wissen die das?

Schnell scheint Klarheit, denn der "alte Freund der Familie" hat einen Raum als Büro steuerlich geltend gemacht. Und daraufhin prüfte das Finanzamt intern und kam dem Vermieter auf die Schliche. Es ist höchst wahrscheinlich, dass der Fiskus solche Mogeleien irgendwann mitbekommt. Und das ärgerliche sind nicht nur die Nachzahlungen an Steuern, die monetäre Strafe dafür und die erhöhten Kosten für den Steuerberater. Das Finanzamt hat zukünftig den Schuldigen immer im Blickfeld und so ist eine umfassende Steuerprüfung auch nur noch eine Frage der Zeit.

Info: Finanzämter überprüfen immer wieder mal die Angaben zum Vermieter des Steuerpflichtigen, um so eine gewisse Übersicht zu erhalten, ob die Mieteinnahmen in sich stimmig angegeben wurden. Ebenso erhält der Fiskus alle Daten über Käufe und Verkäufe von Immobilien. Erwirbt jemand ein Mehrfamilienhaus in Bestlage mit 10 Wohnungen und über längere Zeit werden aber nur Mieteinnahmen für acht Wohnungen angegeben, fragt das Finanzamt gerne auch direkt nach, was mit den zwei leeren Wohnungen ist.

Auch den Neu- oder Anbau verfrüht abzuschreiben oder die absetzbaren Kosten beim Immobilienkauf falsch zuzuordnen sind zwei der gerne vollzogenen Tricks. Und bei den Renovierungskosten kennen manche Vermieter gar kein Pardon. Da werden die Kosten, die vielleicht beim selbst genutzten Einfamilienhaus anfallen, auf das Vermietobjekt gezogen, dem schlauen Steuerberater und der vertrauten und involvierten Handwerksfirma sei Dank.

Und der Trick der nicht korrekten Kaufpreisaufteilung ist wohl so alt wie das Steuergesetz selbst. Um den abschreibefähigen Betrag zu erhöhen wird der Kostenanteil des Gebäudes im Kaufpreis erhöht, denn nur das Gebäude kann abgeschrieben werden. Wenn Einigung zwischen Käufer und Verkäufer besteht, eigentlich kein Ding, sollte man meinen. Besteht aber nur der Hauch eines Verdachtes auf ein Kuddelmuddel zulasten des Fiskus wird ein Bodensachverständiger hinzugezogen und die Steuerhinterziehung ist kein Vorwurf mehr.

Die Rechtsgrundlage

Der Fiskus nennt ein Verschweigen von Mieteinnahmen eine "schuldhafte Steuerverkürzung", umgangssprachlich kommt es der Steuerhinterziehung gleich. Diese schuldhafte Steuerverkürzung ist ein Straftatbestand und kann, je nach Lage, auf bis zu fünf Jahren Haftstrafe verfolgt werden. Und auch wenn die in der Abgabenordnung unter § 370 ff benannte Steuerhinterziehung meistens nur eine Geldstrafe nach sich zieht, besteht das Risiko als vorbetraft sein Dasein als Vermieter fristen zu müssen.

Auf den Punkt gebracht lohnen sich diese Steuertricks für Immobilien nicht. Wer eine erfahrene Hausverwaltung an seiner Seite weiß und einen erprobten Steuerberater hat ausreichende Mechanismen zur Verfügung um seine vermietete Immobilie optimal steuerlich zu betrachten, ohne Stress mit dem Finanzamt zu bekommen. Die richtigen Investitionen zur richtigen Zeit sind allemal besser als der Vorwurf der Steuerhinterziehung, oder?!

Foto:(c)nattanan23/pixabay.com
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