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Vom Streit um die Hausordnung und den Leerstand


Gleich zwei interessante Streitigkeiten fanden ihren Weg vor die Gerichte: In Augsburg wurde einem Mieter gekündigt, der die Hausordnung selbst missachtete und die Bemühungen des Vermieters auf Konfliktlösung ausschlug. Und in Hamburg griff die Stadt mit aller Härte durch, weil ein Vermieter trotz Wohnungsnot den Leerstand ausreizte.

Irgendwie kann Immobilien- und Mietrecht spannend sein und aufschlussreich Gerichtsurteile Mietrecht |  Foto: (c) Zerbor/ fotolia.comobendrein. Das BGB bietet ja nun mal nur den gesetzlichen Rahmen und Experten und Fachanwälte gehen ohnehin davon aus, dass der Großteil aller Rechtsstreitigkeiten durch bereits bestehende Urteile der Gerichte, allen voran dem BGH, geregelt werden. Nun aber haben zwei Urteile für Furore gesorgt, zumal selten der Vermieter gerechtfertigt einen Mieter kündigen kann und selten Vermieter für Leerstand bestraft werden.

Wenn die Hausordnung zum Damoklesschwert des Mieters wird

Querulanten, die kennt jeder Vermieter. Hauptsache streiten und dann auch noch die Mietergemeinschaft mit hineinziehen. Doch mit dem Urteil des Amtsgerichtes Augsburg hatte der Querulant eines Mehrfamilienhauses wohl nicht gerechnet.

Zuerst beschwerte sich der Herr des Streites über den Lärm anderer Mieter, wenngleich unberechtigt und darüber waren sich die anderen Mieter und der Vermieter einig. Im Gegenzug ließ er keine Möglichkeit aus, selbst mit steten Lärmbelästigungen aufzufallen, obwohl die Hausordnung klare Verhaltensregeln setzt. Und genau diese Regeln waren gesetzeskonform.

Doch der betreffende Mieter ging weiter und weiter und störte den Hausfrieden stets und ständig. Alle Versuche des Vermieters die bestehenden Konflikte durch vernünftige Gespräche zu lösen, wurden ausgeschlagen. Und als der querulantische Mieter auch noch unberechtigt die Miete einbehielt, kündigte der Vermieter fristgerecht und am Ende traf man sich wieder vor dem Richter.

Unter Aktenzeichen 25 C 974/16 des Amtsgerichtes Augsburg wurde die Kündigung als rechtswirksam erklärt und das Mehrfamilienhaus dürfte wieder seinen Frieden gefunden haben. Letztlich beurteilte das Gericht die Weigerung zur Aussprache mit dem Vermieter und das Nichtmitwirken an einer Konfliktlösung als eine Pflichtverletzung. Und genau diese Pflichtverletzung rechtfertigte die Kündigung. Irgendwie logisch, denn Mieter haben vertragliche Pflichten und wer diese sogar schuldhaft und in diesem Falle sogar erheblich verletzt, hat mit den Konsequenzen zu leben. Aber genau das ist den typischen Querulanten unter den Mietern eher kaum bewusst. Gott sei Dank ist diese Spezies doch selten anzutreffen.

Leerstand in Zeiten von Wohnungsnot ist ein No-Go

Hamburgs Vermieter, vor allem jene, die allzu lange Mietwohnungen leer stehen lassen, sollten sich nicht mit dem Bezirksamt anlegen. Und wenn man bedenkt, dass alleine 5000 Wohnungen an der Alster leer stehen, müssen wohl auch andere Eigentümer zukünftig mit Repressalien rechnen.

Im unlängst strittigen Fall ließ ein Vermieter sechs Mietwohnungen über mehr als vier Jahre leer stehen. Das Bezirksamt wusste davon und drohte dem Mann mit einem Zwangsgeld von 18.000 Euro. Doch selbst diese relativ hohe Strafe konnte den Vermieter nicht davon überzeugen, seine Wohnungen dem angespannten Wohnungsmarkt zu offerieren.

Das war offensichtlich der Behörde zu viel und sie griff durch. Zeitnah wurde ein Treuhänder eingesetzt der nunmehr, ganz offiziell, die Schlüsselgewalt über die Mietwohnungen besitzt. Darüber hinaus werden nun alle sechs Objekte, natürlich auf Kosten des uneinsichtigen Vermieters, saniert und anschließend zwangsvermietet.

Doch damit nicht genug: Die Stadt hält die Hoheit über die Mietwohnungen, sucht die Mieter aus und der eigentliche Vermieter kann diese nicht kündigen. Und die Zwangssanierung? Die zahlt am Ende auch der Vermieter, auch wenn diese sich bei circa 50.000 Euro einpendeln dürfte.

Letztlich beruft sich das Bezirksamt in Hamburg auf das in 2013 verschärfte Wohnraumschutzgesetz. Dieses erlaubt der Stadt leerstehende Objekte, je nach Einzelfalllage, zu sanieren und anschließend zu vermieten. Wie auch in anderen Bundesländern, Städten und Gemeinden haben die zuständigen Behörden in Hamburg "... die Aufgabe, auf die Instandsetzung, die Erfüllung von Mindestanforderungen und die ordnungsgemäße Nutzung von Wohnraum hinzuwirken..." und darüber hinaus "...erforderliche Maßnahmen zu treffen".

Das Wohnraumschutzgesetz wurde aufgrund der Wohnraumknappheit verschärft und bietet der Stadt nunmehr die geeigneten Instrumente, um durchzugreifen. Vor den real existierenden Problemen, gerade in Hamburg eine Mietwohnung zu finden, ist dieses Recht der Stadt wohl richtig.


Foto: (c) Zerbor/ fotolia.com

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