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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

23.04.2017

Viele Fallen beim Immobilienkauf durch Preisexplosion

Wenn die Nachfrage extrem hoch und das Angebot sehr niedrig ist, entsteht Zeitdruck. Die Immobilienmarktlage, gerade in Ballungszentren, führt zu zügigen Vorverhandlungen, meist auf Kosten des Käufers. Ob Makler oder finanzierende Bank, Notare und Bauträger, bis hin zum Käufer, durch die Preisexplosion öffnen sich viele Fallen beim Immobilienkauf in die man tappen könnte.

Immobilienkauf | Foto:(c) Gina Sanders/ fotolia.com

Der Otto-Normal-Verbraucher baut nur einmal im Leben, oder kauft eine Immobilie. Umso wichtiger ist eine detaillierte und ausführliche Planung der einzelnen Schritte. Doch diese geduldige Mechanik ist mittlerweile auf höchstem Tempo angelangt. Oft werden ganze Horden bei der Erstbesichtigung durch die Immobilie geführt und bevor der Kaufinteressent einen Bausachverständigen hinzuziehen kann, ist die Immobilie bereits verkauft. Dieser Handlungsdruck führt in den meisten Fällen zu überteuerten Preisen.

Der Immobilienmarkt ist kein Nachfragemarkt mehr

Im Finanztest 03.2017 nahm sich Stiftung-Warentest diesem Problem an. Im Kern ist der Kunde aktuell kein König mehr und die Preisexplosion und der daraus resultierende Zeitdruck verändert den Nachfrage- zu einem "Anbietermarkt" und die Zeche zahlt der Käufer. Letztlich können sich Interessenten keine längeren Überlegungszeiten mehr leisten und Experten reden von "extremem Zeitdruck" bei den Verkaufsverhandlungen. Oft nehmen Kaufinteressenten einen Baufachmann zum ersten Besichtigungstermin gleich mit, da es selten eine zweite Möglichkeit seitens des Maklers auf einen Zweittermin gibt. Und die Kosten für ein Gutachten zahlt der Makler wohl kaum, sondern der Interessent.

Hinzukommend stellt sich oft die Frage, wie schnell der Interessent die Wohnung oder das Haus bezahlen kann, denn ohne Fremdkapital von der Bank werden die seltensten Immobilienkäufe getätigt. Und die Bank schließt keinen Finanzierungsvertrag vor dem Kaufvertrag, beziehungsweise einer entsprechenden Sicherung. Auch dies führt oft dazu, dass einem die begehrte Immobilie vor der Nase weg geschnappt wird.

Tipp: Sprechen Sie vor den Besichtigungsterminen mit dem Finanzierer. So können sowohl die maximale Höhe des Kreditrahmens abgestimmt werden und man kann weitaus schneller handeln, wenn die Traumimmobilie gefunden ist. Achten Sie darauf alle notwendigen Unterlagen bereits vor dem Besichtigungsmarathon zusammen zu stellen, umso besser halten sie mit den anderen Bewerbern Schritt.

Agieren Makler auch ohne Auftrag?

Ja, das tun sie allzu oft. Denn wenn der Immobilienmarkt leer gefegt ist und das eigene Portfolio kein Angebot bietet, greift der ein oder andere Makler schon mal gerne in die Trickkiste. Man nehme einfach die Daten aus den üblichen Angebotsseiten im Internet und bastelt daraus ein eigenes Exposé. Erst wenn dann Kaufinteressenten vor der Tür stehen, setzen sich diese Makler mit dem Eigentümer in Verbindung, doch dann kann das gewünschte Objekt schon weg sein.

Tipp: Entweder man beauftragt selbst einen Makler, oder man sollte den anbietenden Makler genau befragen, ob er einen so genannten Alleinauftrag für die Immobilie besitzt. Denn ab und an werden auch Teilaufträge an mehrere Makler vom Eigentümer vergeben und dann heißt es wieder schnell und zügig agieren.

Preisverhandlungen waren einmal

Die Zeiten, in denen man feilschen konnte, um den Kaufpreis der Immobilie zu drücken sind längst vorbei. Nur bei wenig begehrten Lagen oder sehr überhöhten Angeboten lässt sich noch verhandeln. Im Gegenteil, die Tendenz geht in die entgegen gesetzte Richtung. Wenn sich für eine Immobilie mehrere Kaufinteressenten finden, geht der Preis schnell weit nach oben. Aus den im Internet angebotenen 250.000 Euro werden zügig 280.000 Euro, letztlich obsiegt der Käufer, der den höchsten Preis bezahlt.

Laut Finanztest werden Immobilien immer öfter versteigert. Schöne 4-Zimmer-Wohnung in München für nen Euro, heißt es dann bei einem Versteigerungsprotal. Und ja, das ist rechtens, schließlich ist genau dieses Prinzip Teil der freien Marktwirtschaft. Das Problem hierbei ist die Möglichkeit des Verkäufers, trotz 1-2-3-Meins-Zuschlag, dennoch einen Rückzieher machen zu können. Denn in Deutschland braucht es nun mal eine besondere Form des Kaufvertrages, den Notarvertrag.

Tipp: Achten Sie bei solchen Angeboten auf Hinweise zum Mindestangebot und vereinbaren sie hurtig einen Besichtigungstermin, indem Sie dem Anbieter ein hohes Interesse am Objekt suggerieren.

Die Falle beim Notarvertragstermin

Das Objekt der Begierde ist gefunden, beim Kaufpreis ist man sich einig und der Termin beim Notar steht bereits. Und doch kann das Geschäft noch platzen. Denn bis zur eigentlichen Unterschrift kann sich der Verkäufer noch für ein höheres Preisangebot entscheiden und der Traum vom Eigenheim zerplatzt.

Eine Sicherheit in rechtlicher Form bietet maximal ein Vorvertrag, oder eine Reservierung, den man sich als Käufer unbedingt sichern sollte. Doch selbst dann und wenn bereits Geld geflossen ist, kann man sein blaues Wunder erleben. Letztlich ist nur die notarielle Beglaubigung der Wahrheit letzter Schluss und nicht allzu selten verlangen Immobilienverkäufer auf einmal mehr für das bereits gefundene Objekt, weil ja ach sooo viele höhere Angebote vorliegen. Und genau das ist real aktuell oft der Fall.

Achtung: Jedes Schriftstück im Zuge der Immobiliensuche, wie auch Reservierungsangebote und Vorverträge sollte man durch einen Fachanwalt prüfen lassen. Denn auch die grauen Schafe auf dem Immobilienmarkt werden immer dunkler.

Im Resümee heißt es heutzutage "Friss oder stirb" und diese Mentalität setzt die Käufer zunehmend unter Druck und schraubt die Immobilienpreise noch weiter in die Höhe. Wer nicht schnell reagiert und den Finanzierungsrahmen im Vorfeld abklärt, steht hinten an und muss sich den vielen anderen Bewerbern geschlagen geben. Diese Fallen beim Immobilienkauf durch die Preisexplosion haben einen Anbietermarkt geschaffen, der seine eigenen Regeln besitzt und leider ohne Ellenbogen kaum zum Ziel führt.

Foto:(c) Gina Sanders/ fotolia.com

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