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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

06.04.2018

Urteile des BGH zum Eigenbedarf und Mieterhöhung

Gleich zwei Urteile im ersten Quartal 2018 sorgen für Klarheit. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Sperrfrist von drei Jahren bei der Eigenbedarfskündigung nach Immobilienkauf und eine Mieterin muss eine Mieterhöhung von 145 Prozent akzeptieren, so das Amtsgericht München. Die Urteile des BGH zum Eigenbedarf sind richtungsweisend, das Urteil zur Mieterhöhung nach Modernisierung stärkt gefühlt die Vermieter.

BGH Urteil Mieterhöhung und Eigenbedarf | Foto: blickpixel /pixabay.com


Auch wenn das Bürgerliche Gesetzbuch die Grundlagen für das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern regelt schafft der Bundesgerichtshof durch seine Urteile immer wieder Klarheiten in gesetzgebender Form die fortan gelten. In einem aktuellen Urteil wurde die gesetzlich bereits vorhandene Sperrfrist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf bestätigt. In einem anderen aktuellen Fall aus München zeigt sich, dass Mieter selbst hohe Mietsteigerungen hinnehmen müssen.

Käufer muss Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung einhalten

Die Idee ist einfach: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz GbR, erwirbt eine Immobilie und einer der Gesellschafter kündigt wegen Eigenbedarfes. Dieses "Münchener Modell" war nur allzu oft Gang und Gebe, bis der Gesetzgeber dagegen vorging, aber dazu später.

Der vorliegende Fall geschah in Frankfurt a. Main, wo einer der Käufer als Makler die Kündigung einer 160 Quadratmeter großen Wohnung damit begründete, dass nur das betreffende Objekt seinem Bedürfnis nach Repräsentation entspräche und so der Eigenbedarf gerechtfertigt sei.

So klagte der Makler über alle Instanzen, die die ausgesprochene Kündigung aber als unwirksam betrachteten. Die Richter in Karlsruhe schafften nun Klarheit und bezogen sich auf die Sperrfrist von drei Jahren in denen eine Kündigung ohnehin nicht möglich wäre. Dabei bezog man sich auf das BGB, § 577a, in dem die Kündigungsbeschränkungen bei einer Wohnungsumwandlung beschrieben werden. Bei der Änderung des Gesetzes wurden auch Personengesellschaften oder mehrere Käufer bedacht, die aber allesamt einer Sperrfrist von vollen drei Jahren unterliegen.

Verwundert äußerten sich die Karlsruher Richter darüber, dass ein Makler, der auf viele Wohnungen zurückgreifen könne, die Eigenbedarfskündigung überhaupt ausspräche wenn andere Objekte leer stünden.

Eine Mieterhöhung von 145 Prozent kann gerechtfertigt sein

Gerade viele Privatvermieter halten Mietverträge die Jahrzehnte alt sind und die Mieten sind in all den Jahren nur wenig gestiegen. Und in den meisten Fällen wurden diese Wohnungen jahrzehntelang nicht saniert und sind aktuell noch auf dem Stand von vor 30 oder sogar 50 Jahren. Doch irgendwann kommt der Zeitprunkt wo man als Vermieter agieren muss, um das Gesamtobjekt auf einem modernen und aktuellen Standard zu halten um die Vermietbarkeit auch langfristig zu sichern.

Im vorliegenden Fall, mit dem sich die Richter am Amtsgericht München beschäftigen musste, bewohnte eine Rentnerin eine 100 Quadratmeter große Wohnungen und das seit 50 Jahren. Die Wohnung selbst war bis dato mit knapp 520 Euro Kaltmiete als preiswert zu betrachten. Als das Mietshaus 2011 den Eigentümer wechselte kündigte dieser 2015 umfangreiche Modernisierungen an. Im Folgenden sollten Außenbalkone und ein Außenfahrstuhl ebenso verbaut werden, wie eine moderne Zentralheizung und Isolierverglasungen. Und auch die gesamten Stromleitungen sollten von zweiphasig auf dreiphasig erneuert werden. Das solch eine Modernisierung, bzw. Sanierung am Ende zu einer Mieterhöhung führt, dürfte klar sein und so zeigte der Vermieter, bzw. Eigentümer eine Mieterhöhung um 145 Prozent, mithin eine Gesamtmiete von 1.300 Euro pro Monat, entsprechend an.

Die Mieterin wollte diese, zugegeben sehr hohe Mieterhöhung, nicht akzeptieren und beschritt den Klageweg. Aus ihrer Sicht, so argumentierten ihre Rechtsvertreter, handele es sich um eine Luxussanierung.

Die Richter am Amtsgericht schauten genau hin und schnell war klar, dass der Standard der Mietwohnung vor der Modernisierung kaum dem aktuellen und am Markt üblich nachgefragten Standard entspräche. Zwei Gasöfen beheizen die große Wohnung, die Fenster sind nur zweifach verglast, die Stromleitungen zweiadrig und ohne Schutzleiter und das Badewannenwasser wurde mit einem Gasdurchlauferhitzer erwärmt. Dies alles entspräche, so die Richter, nicht dem heute gewohntem Wohnniveau. Ergo, so das Gericht, seien die Sanierungen bzw. Modernisierungen keine Luxussanierung, denn selbst im danach vorliegenden Zustand seien die Mietwohnungen mittlerer Standard, so das Urteil unter Aktenzeichen 453 C 22061/15.

Der Gegenargumentation der Mieterin, es handele sich darüber hinaus um einen Härtefall aufgrund der hohen Mietsteigerung wollte das Gericht ebenso nicht folgen. Zwar sei es "durchaus bedauerlich", dass die Mieterin sich die neue Miete nicht leisten könne, aber es geht im vorliegenden Fall um die nachhaltige Vermietbarkeit der Immobilie, die beim alten Standard nicht gegeben sei.

Aus Expertensicht neigen Privatvermieter oft dazu die Immobilie jahrzehntelang nicht auf die aktuellen Bedürfnisse der Mieterschaft abzustellen, bzw. diese zu ändern. Die Angst vor Auseinandersetzungen mit alten Mietern wird gern umgangen und gerade das sollten Vermieter eben nicht tun. Zusammen mit einer erprobten Hausverwaltung sollte alle 20 Jahre ein vernünftiges Modernisierungskonzept erstellt werden. Im Anschluss macht eine Kommunikation mit der Mieterschaft durchaus Sinn und beugt Streitereien vor. In vielen Fällen zahlen Mieter gerne etwas mehr, wenn der Wohnkomfort steigt. Letztlich, und das betrachteten die Richter in München ebenso, gibt es einen grundrechtlich verankerten Eigentumsschutz und dessen sollte man sich auch bewusst sein.

Foto: blickpixel /pixabay.com

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