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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

03.05.2017

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Vermieter nehmen es nicht allzu oft genau und sorgen durch unwirksame Klauseln im Mietvertrag für Streitereien. Ob Nebenkosten, Haustiere oder Schönheitsreparaturen, wer als Vermieter hier rechtlich unwirksame Bestimmungen in den Mietvertrag einbringt, bringt sich um vieles, vor allem Geld. Wir verraten worauf Sie achten sollten und was es zu vermeiden gilt.

Unwirksame Klauseln Mietvertrag | Foto: (c) Zerbor/ fotolia.com

Der Deutsche Mieterbund untersuchte unlängst Mietverträge auf unwirksame Inhalte hin und das Ergebnis war erschreckend: Fast 90 Prozent aller Verträge enthielten unwirksame Klauseln. Das Fatale für den Vermieter: Kommt eine Auseinandersetzung vor Gericht, oder ist der unwirksame Passus von vornherein nicht mit dem Gesetz konform, so gilt für den Passus das Bürgerliche Gesetzbuch, beziehungsweise deren Rechtsprechung. Und dass die meisten Regelungen des BGB mieterfreundlich sind, weiß eigentlich jeder Vermieter.

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Achtung: Jeder kennt sie, aber es gibt noch Mietverträge ohne Salvatorische Klausel. Diese ist unbedingt im Mietbetrag aufzunehmen, damit nicht der gesamte Vertrag als unwirksam gilt.

Die häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

  • Die Raucherklausel ist, sofern als vorgedruckte Klausel im Vertrag enthalten, generell unwirksam. Denn generell kann der Vermieter den Mieter schadenersatzpflichtig machen, wenn durch das Rauchen irreparable oder schwere Schäden entstehen. Rauchen kann also nicht generell verboten werden. Aber: über eine das Rauchen betreffende Schönheitsreparaturklausel kann der Mieter dazu verpflichtet werden, kleinere Schäden (Tapezieren etc.) selbst zu bezahlen.
  • Vermeiden sollte man unklare Nebenkosten im Mietvertrag. Die Formulierung "Der Mieter trägt sämtliche umlagefähigen Kosten, die erforderlich sind" ist eine unwirksame Formulierung, denn sie ist dem Gesetzgeber nicht klar genug. Im schlimmsten Falle können Mieter bei solch unklaren Formulierungen die Betriebskosten für Jahre zurückverlangen und als Vermieter ist dann der Weg der real möglichen Rückforderung lang und kostspielig.
  • Tipp: "Neben dem Nettomietzins trägt der Mieter die Betriebskosten gemäß §2 der Betriebskostenverordnung" ist als Formulierung die bessere Wahl.
  • Nicht jegliche Tierhaltung im Mietvertrag verbieten oder eine vorherige Zustimmung zur Tierhaltung verlangen, denn: Kleintiere, also Hamster, Kaninchen, Zierfische & Co darf jeder Mieter halten, denn dieses gehört zum so genannten "Vertragsgemäßen Gebrauch" einer Mietwohnung. Nur bei Hunden und Katzen kann eine entsprechende Klausel wirksam formuliert werden, wie auch bei von Natur aus gefährlichen Tieren.
  • Eine der häufigsten Klauseln, die unwirksam formuliert werden, sind die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen. Aber Achtung: Schönheitsreparaturen sind nach aktueller Rechtslage nur Tapeten- und Farbarbeiten, sowie angemessene Füllmasse zum Verschließen von Bohrlöchern. Eine pauschale Verpflichtung von Schönheitsreparaturen, oder sogar die Nennung von Teppichbodenerneuerungen, Parkettbodenerneuerung oder Außenanstriche im Mietvertrag sind generell unwirksam. Auch eine monetäre und pauschale Verpflichtung in Euro sollte man nicht in den Vertrag aufnehmen. Die Gerichte argumentieren gerne mit den Rücklagen, die ein Nettomietzins enthalten sollte und von denen der Vermieter die abgewohnte Wohnung auf Vordermann bringen kann. Letztlich muss die Wohnung sich am Ende nur in einem "vermietbaren Zustand" befinden, darüber hinaus gehende Verpflichtungen sind unwirksam.
  • Die Angst vor schwarzen oder pinken Wandanstrichen hat jeder Vermieter, zu recht. Dennoch kann dem Mieter während der Mietdauer nicht vorgeschrieben werden, welche Farbwahl er treffen muss, Stichwort "Private Entfaltungsmöglichkeit". Klauseln, die dies vorsehen, sind unwirksam. Nur beim Auszug kann der Mieter über eine Klausel verpflichtet werden, die Wände neutral und hell zu streichen. Die Formulierung " das weißen der Wohnung" ist ebenfalls nichtig. Nur lackierte Teile, wie Holzrahmen oder Heizkörper und -Rohre müssen die selbe Farbe haben, wie beim Auszug, wenn eine entsprechende Klausel dies vorsieht.
  • Starre Fristen und zeitliche Vorgaben für Schönheitsreparaturen oder Renovierungen sind unwirksame Klauseln und Formulierungen. Und auch diese finden sich in den meisten Mietverträgen. Schönheitsreparaturen sind nur notwendig, um die Mietwohnung wieder in einen vermietbaren Zustand zu bringen, also vor dem Auszug.
  • Tipp: Vermeiden Sie in diesem Zusammenhang den Gebrauch von Worten wie "mindestens", "regelmäßig" oder auch "spätestens". Zulässig dahingegen sind Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel", da sie eine Flexibilität für den Mieter beinhalten.
  • Auch so genannte Handwerkerklauseln finden sich in vielen Vertragswerken. Und auch diese sind unwirksam. Denn wenn der Mieter die Reparaturen fachmännisch ausführt, kann eine Klausel nicht verlangen, einen Fachbetrieb zu beauftragen.
  • Vertragsstrafen jedweder Art kann der Vermieter nicht einfach per Mietklausel verlangen, so bei Verstößen gegen die Hausordnung oder anderen Verpflichtungen im Mietvertrag. Nur bei Gewerbemietverträgen sind einige dieser Klauseln darstellbar. Ebenfalls ist eine Klausel unwirksam, die eine Mahngebühr für die verspätete Mietzahlung verlangt.
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    Viele unwirksame Klauseln schlummern in Deutschen Mietverträgen und leider ist es nicht allzu einfach, diesen Zustand zu ändern. Denn ohne das Einverständnis Ihres Vertragspartners, dem Mieter, kann eine Änderung nicht einfach vorgenommen werden. Darüber hinaus gibt es kein Gesetz, das den Mieter dazu verpflichtet, einer Änderung zustimmen zu müssen. Der Mieter ist also immer im Vorteil, da die aufgefallene unwirksame Klausel ohnehin im Streitfall nichtig ist und das BGB dann Gültigkeit erlangt.

    Als Tipp sollte man als Vermieter alle Mietverträge von einem Fachjuristen oder der vertrauten Hausverwaltung auf den Prüfstand stellen lassen. Und findet sich unwirksame Klauseln, sollte man sehr feinfühlig mit der Mieterschaft agieren und wohl am besten den Mietvertrag auf ein nachhaltig wirksames und ein dem aktuellen Gesetz entsprechendes Niveau bringen.

    Foto: (c) Zerbor/ fotolia.com

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