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Magazin für Hausverwalter, Vermieter und Eigentümer

27.07.2018

Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete macht Immobilienkauf unattrak

Die Zeitung Finanztest hat Kaufpreise und Mieten deutscher Städte miteinander verglichen. Dabei variieren die Preise teils erheblich innerhalb einer Metropole. Teils das fünfundzwanzigfache der Jahresmiete müssen Immobilienkäufer bereits ausgeben und die Mieteinnahmen ziehen tendenziell nicht mit. Ist der Immobilienkauf unattraktiver geworden?

Lohnt Immobilienkauf? | Foto: (c) dimitrisvetsikas1969/pixabay.com


Das die Preise für Immobilien, ob Grundstück oder Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, stetig steigen, ist wahrlich kein Geheimnis. Wie die Experten der Zeitschrift Finanztest jedoch, auf Grundlage der Daten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, errechneten, sind die Unterschieden von Stadt zu Stadt ebenso groß, wie innerhalb einer Metropole. Noch wichtiger: die ausgewerteten Immobilienkäufe des Jahres 2017, mithin 350.000, verdeutlichen die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete und dies macht den Immobilienkauf unattraktiver. Genaue Daten gibt es hier.

Große Unterschiede bei den Immobilienpreisen in Deutschland

Am Beispiel von Eigentumswohnungen wird der Unterschied zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete sehr deutlich. Betrachtet wurden hier die Preisänderungen und Neuvertragsmieten für den Zeitraum Ende 2016 bis Ende 2017.

In Berlin haben die Preise für Eigentumswohnungen um 15,6 Prozent zugelegt, Deutschlandweit Spitzenreiter. Hingegen verteuerten sich die Neuvertragsmieten um (nur) 7,6 Prozent. Auch Frankfurt am Main, mit 12,5 Prozent Preissteigerung und nur 5,1 Prozentpunkte mehr an Mieteinnahme, bestätigt diese Diskrepanz. In Hamburg und Stuttgart mussten 11,4 beziehungsweise 11.3 Prozent mehr für eine Eigentumswohnung berappt werden, wohingegen die Neuvertragsmieten nicht mal um die Hälfte zulegten.

Nur in Düsseldorf und Leipzig ist der Unterschied mit 7,3 zu 5,8 Prozent und 6,6 zu 4,4 Prozent nicht allzu groß. Und München? Nun ja, hier muss man schon mal 10.000 Euro für einen Quadratmeter hinlegen und in Leipzig, bei gleicher Ausstattung, nur ein Fünftel. Die Preise klaffen auseinander, aber auch die möglichen Mieteinnahmen und das macht den Immobilienkauf unattraktiver.

Die Lage, und immer wieder die Lage

Interessant ist die Betrachtung der einzelnen Städte selbst. Hier entscheidet die Ausstattung ebenso, wie die Lage innerhalb der Stadt. Demzufolge lässt sich für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung, Baujahr ab 2000 und frisch saniert, folgende innerstädtische Diskrepanz beim Kaufpreis abbilden, so Finanztest:

In Berlins bester Lage zahlt man gut und gerne 6.520 Euro, bei gehobener Ausstattung. In guter Lage gelegene Eigentumswohnungen kosten bei einfacher Ausstattung hingegen nur 3.270 Euro, mithin also die Hälfte. Wer für den selben Preis in München kaufen will, bekommt für 6.520 Euro nur eine Eigentumswohnung mittlerer Ausstattung und kaum in bester Lage. Für 3.270 Euro ist in der bayrischen Landeshauptstadt ohnehin kein Blumentopf zu gewinnen.

Im Vergleich zeigt Leipzig, wie groß die Unterschiede sind. Sehr gute Ausstattung und beste Lage sind schon für 3.115 Euro zu haben. Das entspricht Berlin in mittlerer Lage und einfacher Ausstattung.

Warum wird der Immobilienkauf unattraktiver?

Das liegt auf der Hand. Wer Geld für eine vermietete Immobilie auf den Tisch legt, möchte eine Rendite, in Form von Mieteinnahmen. Wenn es aber nur noch Wohnungen am Immobilienmarkt gibt,die teils das 25-fache der Jahresmiete, ohne Betriebskosten, kosten, sinkt die Rendite und das wenige an Geldvermehrung geht für zukünftige Instandhaltung drauf. Teilweise steigen die Unterschiede zwischen Kaufpreis und Jahresmiete in Städten wie Berlin, München, Hamburg und Frankfurt am Main bereits auf das 30-fache an, wenngleich es dann an der besten Lage liegt.

Wenn bereits solche Preise aufgerufen werden müssten die Mieteinnahmen in den nächsten Jahren nochmals zulegen um die Investition zu bestätigen. Doch davon, so viele Immobilienexperten, sind wir weit entfernt. Die Mieten stagnieren vielerorts, weil selbst gutverdienende Familien ihre finanziellen Grenzen haben. Und überdies muss weitaus mehr Fremdkapital beim Kauf einkalkuliert werden, eine zusätzliche Hürde, gerade für private Investoren.

Lohnt sich der Immobilienkauf aktuell?

Ja, nach wie vor, denn die Kreditzinsen sind weiterhin niedrig und Baugold bleibt attraktiv, letztlich wird das Wohnen immer nachgefragt. Es ist eher die Frage zu stellen, welchen Zeitraum man bei der Rendite betrachtet. Wer eine Million investiert und 50.000 Euro Mieteinnahme, mithin ein zwanzigstel, einnimmt, hat den Kaufpreis in 20 Jahren wieder raus. Rechnet man die Instandhaltung mit ein, kommt man nach gut 25 Jahren in den grünen Bereich, je nach individueller Betrachtung der Immobilie. Mit anderen Worten: es dauert eben etwas länger, bis sich die Investition rechnet.

Immobilienkäufer sollten perspektivisch denken und handeln. Wer kaufen will, sollte sich die Lage genau anschauen und zukünftige Entwicklungschancen betrachten. Wie entwickelt sich die Infrastruktur der Umgebung, was plant die Stadt? Kann aus der momentan mittleren Lage aufgrund von Zu- und Abzügen eine gute Lage werden? Am Beispiel des Bezirkes Wedding in Berlin, der Jahrzehnte lang als schlechte Lage daherkam und sich nun positiv entwickelt mit Preissteigerungen von über 120 Prozent seit 2016 lässt sich der Beweis antreten, dass sich der Kauf von Immobilien lohnt und auch Vermieter mit klugen Auswahlkriterien an Lage und Ausstattung ihre Kapitaleinlagen in gute Renditen verwandeln können.

Kurzum: die Rahmenbedingungen haben sich für Immobilienkäufer verschlechtert, die aktuellen angebotenen Preise sind im Verhältnis zu möglichen Mieteinnahmen relativ hoch, zu hoch. Doch Investments in aufstrebenden Mittelstädten können Abhilfe schaffen. Oder man schaut genau hin, wenn die Preise und Mieten schon eine Straße weiter ganz anders daherkommen.

Foto: (c) dimitrisvetsikas1969/pixabay.com

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