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Unterschied zwischen Kaufpreis und Miete macht Immobilienkauf unattrak



Die Zeitung Finanztest hat Kaufpreise und Mieten deutscher Stdte miteinander verglichen. Dabei variieren die Preise teils erheblich innerhalb einer Metropole. Teils das fnfundzwanzigfache der Jahresmiete mssen Immobilienkufer bereits ausgeben und die Mieteinnahmen ziehen tendenziell nicht mit. Ist der Immobilienkauf unattraktiver geworden?

Lohnt Immobilienkauf? | Foto: (c) dimitrisvetsikas1969/pixabay.com


Das die Preise fr Immobilien, ob Grundstck oder Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus, stetig steigen, ist wahrlich kein Geheimnis. Wie die Experten der Zeitschrift Finanztest jedoch, auf Grundlage der Daten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, errechneten, sind die Unterschieden von Stadt zu Stadt ebenso gro, wie innerhalb einer Metropole. Noch wichtiger: die ausgewerteten Immobilienkufe des Jahres 2017, mithin 350.000, verdeutlichen die Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Miete und dies macht den Immobilienkauf unattraktiver. Genaue Daten gibt es hier.

Groe Unterschiede bei den Immobilienpreisen in Deutschland

Am Beispiel von Eigentumswohnungen wird der Unterschied zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete sehr deutlich. Betrachtet wurden hier die Preisnderungen und Neuvertragsmieten fr den Zeitraum Ende 2016 bis Ende 2017.

In Berlin haben die Preise fr Eigentumswohnungen um 15,6 Prozent zugelegt, Deutschlandweit Spitzenreiter. Hingegen verteuerten sich die Neuvertragsmieten um (nur) 7,6 Prozent. Auch Frankfurt am Main, mit 12,5 Prozent Preissteigerung und nur 5,1 Prozentpunkte mehr an Mieteinnahme, besttigt diese Diskrepanz. In Hamburg und Stuttgart mussten 11,4 beziehungsweise 11.3 Prozent mehr fr eine Eigentumswohnung berappt werden, wohingegen die Neuvertragsmieten nicht mal um die Hlfte zulegten.

Nur in Dsseldorf und Leipzig ist der Unterschied mit 7,3 zu 5,8 Prozent und 6,6 zu 4,4 Prozent nicht allzu gro. Und Mnchen? Nun ja, hier muss man schon mal 10.000 Euro fr einen Quadratmeter hinlegen und in Leipzig, bei gleicher Ausstattung, nur ein Fnftel. Die Preise klaffen auseinander, aber auch die mglichen Mieteinnahmen und das macht den Immobilienkauf unattraktiver.

Die Lage, und immer wieder die Lage

Interessant ist die Betrachtung der einzelnen Stdte selbst. Hier entscheidet die Ausstattung ebenso, wie die Lage innerhalb der Stadt. Demzufolge lsst sich fr eine 70 Quadratmeter groe Eigentumswohnung, Baujahr ab 2000 und frisch saniert, folgende innerstdtische Diskrepanz beim Kaufpreis abbilden, so Finanztest:

In Berlins bester Lage zahlt man gut und gerne 6.520 Euro, bei gehobener Ausstattung. In guter Lage gelegene Eigentumswohnungen kosten bei einfacher Ausstattung hingegen nur 3.270 Euro, mithin also die Hlfte. Wer fr den selben Preis in Mnchen kaufen will, bekommt fr 6.520 Euro nur eine Eigentumswohnung mittlerer Ausstattung und kaum in bester Lage. Fr 3.270 Euro ist in der bayrischen Landeshauptstadt ohnehin kein Blumentopf zu gewinnen.

Im Vergleich zeigt Leipzig, wie gro die Unterschiede sind. Sehr gute Ausstattung und beste Lage sind schon fr 3.115 Euro zu haben. Das entspricht Berlin in mittlerer Lage und einfacher Ausstattung.

Warum wird der Immobilienkauf unattraktiver?

Das liegt auf der Hand. Wer Geld fr eine vermietete Immobilie auf den Tisch legt, mchte eine Rendite, in Form von Mieteinnahmen. Wenn es aber nur noch Wohnungen am Immobilienmarkt gibt,die teils das 25-fache der Jahresmiete, ohne Betriebskosten, kosten, sinkt die Rendite und das wenige an Geldvermehrung geht fr zuknftige Instandhaltung drauf. Teilweise steigen die Unterschiede zwischen Kaufpreis und Jahresmiete in Stdten wie Berlin, Mnchen, Hamburg und Frankfurt am Main bereits auf das 30-fache an, wenngleich es dann an der besten Lage liegt.

Wenn bereits solche Preise aufgerufen werden mssten die Mieteinnahmen in den nchsten Jahren nochmals zulegen um die Investition zu besttigen. Doch davon, so viele Immobilienexperten, sind wir weit entfernt. Die Mieten stagnieren vielerorts, weil selbst gutverdienende Familien ihre finanziellen Grenzen haben. Und berdies muss weitaus mehr Fremdkapital beim Kauf einkalkuliert werden, eine zustzliche Hrde, gerade fr private Investoren.

Lohnt sich der Immobilienkauf aktuell?

Ja, nach wie vor, denn die Kreditzinsen sind weiterhin niedrig und Baugold bleibt attraktiv, letztlich wird das Wohnen immer nachgefragt. Es ist eher die Frage zu stellen, welchen Zeitraum man bei der Rendite betrachtet. Wer eine Million investiert und 50.000 Euro Mieteinnahme, mithin ein zwanzigstel, einnimmt, hat den Kaufpreis in 20 Jahren wieder raus. Rechnet man die Instandhaltung mit ein, kommt man nach gut 25 Jahren in den grnen Bereich, je nach individueller Betrachtung der Immobilie. Mit anderen Worten: es dauert eben etwas lnger, bis sich die Investition rechnet.

Immobilienkufer sollten perspektivisch denken und handeln. Wer kaufen will, sollte sich die Lage genau anschauen und zuknftige Entwicklungschancen betrachten. Wie entwickelt sich die Infrastruktur der Umgebung, was plant die Stadt? Kann aus der momentan mittleren Lage aufgrund von Zu- und Abzgen eine gute Lage werden? Am Beispiel des Bezirkes Wedding in Berlin, der Jahrzehnte lang als schlechte Lage daherkam und sich nun positiv entwickelt mit Preissteigerungen von ber 120 Prozent seit 2016 lsst sich der Beweis antreten, dass sich der Kauf von Immobilien lohnt und auch Vermieter mit klugen Auswahlkriterien an Lage und Ausstattung ihre Kapitaleinlagen in gute Renditen verwandeln knnen.

Kurzum: die Rahmenbedingungen haben sich fr Immobilienkufer verschlechtert, die aktuellen angebotenen Preise sind im Verhltnis zu mglichen Mieteinnahmen relativ hoch, zu hoch. Doch Investments in aufstrebenden Mittelstdten knnen Abhilfe schaffen. Oder man schaut genau hin, wenn die Preise und Mieten schon eine Strae weiter ganz anders daherkommen.

Foto: (c) dimitrisvetsikas1969/pixabay.com

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